УСТАНОВКА ТСЖ КАМЕРЫ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЯ ЗА СЧЕТ ДОБРОВОЛЬНЫХ ВЗНОСОВ ГРУППЫ ЖИЛЬЦОВ

« Назад

23.03.2018 15:22

УСТАНОВКА ТСЖ КАМЕРЫ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЯ
ЗА СЧЕТ ДОБРОВОЛЬНЫХ ВЗНОСОВ ГРУППЫ ЖИЛЬЦОВ

Нередко бывает так, что за проведение дополнительных работ (сверх необходимых в силу законодательства) и, главное, их финансирование необходимый минимум голосов на общем собрании собственников помещений не набирается. Естественно, ТСЖ не вправе самовольно выставлять соответствующие платежи в квитанции. Но что делать, если группа собственников помещений предлагает товариществу выполнить данные дополнительные работы (установить камеру видеонаблюдения) за счет их добровольных взносов? Обязано ли ТСЖ согласиться? Какие риски могут возникнуть? Как оформить взносы и их расходование? Какие операции отразить в бухгалтерском учете и как посчитать налоги? Как часто случается, закон не дает однозначного ответа на данные вопросы. Поэтому автор анализирует положения действующего законодательства и предлагает свой вариант.

Общее имущество

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ электрическое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности (см. также п. 7 Правил содержания общего имущества). Система видеонаблюдения соответствует данным признакам (обслуживает более одного помещения), поэтому по функциональным характеристикам относится к общему имуществу собственников помещений в МКД.
Однако в домах может существовать имущество, обслуживающее более одного помещения, но не принадлежащее собственникам. Речь идет о дополнительном оборудовании, смонтированном после ввода дома в эксплуатацию и не переданном в общую собственность. В качестве примера можно привести:
- систему коллективного приема телепередач (см. Письмо Минстроя России от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04);
- домофон (см. Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ);
- сети связи.
Если это же оборудование было предусмотрено проектом дома и смонтировано на стадии его строительства, оно однозначно относится к общему имуществу (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 N 10545/12).
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, указывается в договоре управления МКД. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на дом (п. 24 Правил содержания общего имущества).
В целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества его состав собственники помещений определяют сами (пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества). Это означает, что решение общего собрания собственников помещений в МКД, в котором определен состав общего имущества в соответствующем доме, также может быть документом, содержащим сведения о составе общего имущества (см. Письмо Минэкономразвития России от 20.08.2015 N ОГ-Д23-10992).
С учетом общих положений гражданского и жилищного законодательства о том, что все вопросы, связанные с содержанием, использованием, уменьшением, увеличением состава общего имущества, решаются собственниками помещений сообща (ст. ст. 36, 39, 40 ЖК РФ, ст. ст. 244 - 249 ГК РФ), решение общего собрания собственников обязательно для включения объекта в состав общего имущества. Волеизъявления одного из собственников или группы собственников помещений, не оформленного как решение легитимного общего собрания, для передачи объекта в состав общего имущества недостаточно. Собственники помещений в надлежащей правовой форме должны выразить согласие на принятие такого объекта в собственность. Ведь передача объекта в общую собственность означает, что все собственники помещений приняли на себя бремя его содержания.
В отсутствие специального упоминания в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение принимается простым большинством голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании собственников, имеющем кворум. Из содержания Определения ВС РФ от 12.05.2015 по делу N 303-ЭС14-4720, А73-10959/2013 можно сделать вывод, что требование о принятии решения о реконструкции МКД (в том числе с его расширением, надстройкой), строительстве хозяйственных построек квалифицированным большинством голосов не распространяется на иные вопросы, решаемые общим собранием.
До тех пор пока такое решение не принято, объекты не находятся в общей собственности собственников помещений.

Обязанности ТСЖ

Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД:
- для совместного управления общим имуществом в доме;
- для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД;
- для осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
- для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
- для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.
Обязанности ТСЖ перечислены в ст. 138 ЖК РФ, основная из них - управление МКД (п. 2). Кроме того, обратим внимание на две обязанности (п. п. 6, 8):
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
К правам товарищества отнесено право выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Дополнительно в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ указано, что в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ вправе:
- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в МКД;
- осуществлять согласно требованиям законодательства от имени и за счет собственников помещений в МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Поскольку целью создания ТСЖ является управление общим имуществом в МКД, именно общее имущество признается основным объектом деятельности товарищества. Полномочия, связанные с имуществом, не являющимся таковым, могут быть приняты товариществом только добровольно (по решению председателя или правления ТСЖ, если согласно уставу для заключения подобных сделок не требуется решение общего собрания членов товарищества).
Органом управления товарищества является общее собрание его членов. В отсутствие решения органа управления, а также (в необходимых случаях) общего собрания собственников помещений в МКД товарищество не обязано выполнять волю группы собственников помещений, но вправе это сделать добровольно, если при этом не нарушаются права иных собственников помещений.

О правах собственников помещений

В проблеме установки видеокамеры по инициативе и за счет группы собственников помещений в МКД можно усмотреть аналогию с вопросом размещения в доме оборудования и сетей связи для оказания услуг связи отдельным жильцам. Вопрос взаимодействия управляющих МКД с операторами связи в правоприменительной практике поднят давно, но однозначного решения нет <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см. экспресс-ответ "Размещение оборудования связи в МКД без решения общего собрания" (N 9, 2016, с. 12).

Приведем порядок действий, в котором нет изъянов:
- принятие общим собранием собственников помещений решения о размещении оператором связи оборудования на общем имуществе в МКД и порядке пользования общим имуществом;
- заключение оператором связи договора об оказании услуг с отдельными собственниками помещений.
Оборудование связи всегда остается в собственности оператора, жильцы не несут никаких единовременных расходов, а затем оплачивают услуги связи.
Одновременно существует подход, распространенный между арбитрами, согласно которому достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования на общем имуществе является договор об оказании услуг связи. Несогласие со стороны иных участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения этого договора на основании п. 1 ст. 11 и п. 1 ст. 247 ГК РФ подлежит разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом.
Таким образом, пока нет достоверных данных о том, что установка камеры видеонаблюдения по инициативе и за счет группы собственников помещений нарушает права других собственников помещений, они имеют на это право, и уже несогласные соседи могут доказать нарушение своих интересов.
Кстати, известны случаи, когда собственник помещения оспаривает установку видеокамеры соседом над дверью квартиры по причине нарушения неприкосновенности частной жизни. Однако доказать такое нарушение бывает весьма затруднительно (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 26.02.2016 по делу N 33-420/2016). Если собственники помещений (или ТСЖ, исполняющее их волю) докажут, что причиной установки видеокамеры стали участившиеся случаи повреждения личных автомобилей на придомовой территории и необходимость установления виновных лиц, полагаем, что суд будет на их стороне.
Можно посоветовать ТСЖ или инициативной группе собственников помещений вынести на повестку общего собрания собственников помещений вопрос о даче согласия на установку видеокамеры (без оплаты соответствующих затрат). Такая формулировка при голосовании с гораздо большей вероятностью найдет сторонников, нежели вопрос установки камеры с учетом финансирования расходов.

Риски ТСЖ

Если по просьбе группы собственников помещений ТСЖ приобретет у специализированной организации камеру видеонаблюдения и такая организация выполнит работы по ее монтажу в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ, собственников помещений, возможны как минимум два вида финансовых рисков:
1) риск того, что впоследствии некоторые собственники помещений, добровольно внесшие денежные средства на установку видеокамеры, заявят ТСЖ требование о взыскании неосновательного обогащения (возврате внесенной суммы). Например, именно такой иск был заявлен ТСЖ представителем собственника помещения, добровольно уплачивавшим взносы на охрану дома, поскольку на общем собрании не было принято решение об уплате таких взносов. Однако суд встал на сторону товарищества, установив, что ТСЖ заключило договор на охрану на основании многочисленных заявлений собственников помещений (имели место факты хищения имущества), а истица добровольно вносила плату, не оспаривала ее необходимость, ТСЖ не выставляло платежи за охрану в платежных документах, а лишь предложило собственникам осуществлять их по доброй воле (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.01.2016 по делу N 33-620/2016);
2) налоговый риск. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, в том числе осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях взносы членов. В силу норм ЖК РФ взносы членов ТСЖ устанавливаются решением общего собрания членов товарищества на основе утвержденной сметы (п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Добровольные взносы не являются таковыми, поэтому их придется включить в налогооблагаемые доходы (соображение актуально и для ТСЖ, применяющих УСНО).

Рекомендации

Чтобы исключить указанные выше риски, автор предлагает ТСЖ заключить агентский договор с собственниками помещений, по инициативе которых устанавливается камера видеонаблюдения. Это позволит:
- зафиксировать взаимные обязательства лиц, внесших денежные средства, и ТСЖ;
- вывести суммы из-под налогообложения на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Предмет договора можно сформулировать примерно следующим образом: ТСЖ обязуется по поручению собственников помещений (перечислить поименно) заключить от своего имени и за счет собственников помещений договор со специализированной организацией о приобретении и монтаже камеры видеонаблюдения, вести с ней расчеты, принять результат работ, при необходимости предъявить претензии по качеству работ.
Сумма посреднического вознаграждения, предусмотренная договором, подлежит налогообложению, поскольку она не может быть отнесена к целевым средствам.
У ТСЖ, принимающего наличные денежные средства от собственников помещений за установку видеокамеры, может возникнуть вопрос об обязанности выдавать плательщикам кассовый чек. В соответствии с ч. 1 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ <2> ККТ применяется на территории РФ в обязательном порядке всеми организациями при осуществлении ими расчетов. А под расчетами понимаются прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей (ч. 1 ст. 1.2 Закона N 54-ФЗ). Поскольку наличные денежные средства, внесенные гражданами в качестве возмещения расходов агента, не связаны с расчетами за выполняемые работы, оказываемые услуги, ККТ применять не нужно. Но если договором предусмотрено посредническое вознаграждение товарищества, ККТ необходима. Альтернатива - организовать внесение платежей на расчетный счет ТСЖ.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа" в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 290-ФЗ.

Дополнительно в таком договоре советуем предусмотреть возможные обязательства сторон по обслуживанию и ремонту установленной видеокамеры, поскольку до принятия ее в состав общего имущества по решению общего собрания собственников помещений и корректировки в связи с этим размера платы за содержание общего имущества по решению общего собрания членов ТСЖ товарищество не имеет источников финансирования соответствующих расходов и не вправе предъявлять их к оплате всем собственникам помещений.

Пример. На общем собрании членов ТСЖ было принято решение против установки камеры видеонаблюдения, обеспечивающей слежение за автостоянкой. Однако собственники помещений, владеющие автомобилями, добровольно собрали денежные средства по смете, представленной ТСЖ на общее собрание членов, и обратились к товариществу с просьбой установить видеокамеру за счет их средств (общая сумма - 20 000 руб.). Между собственниками помещений и ТСЖ был заключен агентский договор, согласно которому ТСЖ от своего имени по поручению собственников и за их счет заключает со специализированной компанией договор на монтаж видеокамеры. Денежные средства были внесены в кассу ТСЖ, через расчетный счет товарищество провело расчеты с подрядчиком, приняло работы, представило отчет собственникам помещений, выступающим в роли принципалов.
В рабочем плане счетов ТСЖ:
- к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" открыт субсчет 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги";
- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыт субсчет 76-6-2 "Расчеты с принципалами по агентским договорам".
В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие записи:

Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Приняты денежные средства от собственников помещений по агентскому договору
50
76-6-2
20 000
Денежные средства зачислены на расчетный счет
51
50
20 000
Приняты работы по установке камеры видеонаблюдения
76-6-2
60-1
20 000
Оплачены выполненные работы
60-1
51
20 000

* * *

По закону ТСЖ не обязано выполнять просьбы (решения, требования) части собственников помещений об установке камеры видеонаблюдения даже при условии внесения добровольных взносов, если по данному вопросу нет положительного решения общего собрания членов ТСЖ. Однако допустимо заключить с такими собственниками помещений агентский договор, согласно которому ТСЖ приобретет по поручению, в интересах и за счет данных собственников необходимые работы у подрядчика. Необходимое условие: выполнение таких работ не должно нарушать права и законные интересы других собственников помещений. При заключении данного договора у ТСЖ не возникает налогооблагаемых доходов (кроме агентского вознаграждения, если оно предусмотрено договором). До принятия решения общего собрания собственников помещений о включении новой видеокамеры в состав общего имущества она принадлежит собственникам помещений, по поручению и в интересах которых она была установлена, и ТСЖ не вправе расходовать средства, полученные на содержание общего имущества, на ее обслуживание.
 



Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль :
запомнить

Отзывы о нашей работе
смотреть все