УЧЕТ ПЛАТЫ, ПОЛУЧЕННОЙ ОТ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ЧЛЕНАМИ ТСЖ

« Назад

12.02.2013 01:44

В прошлом номере журнала автор изложил свою позицию относительно методологии бухгалтерского и налогового учета обязательных платежей, вносимых членами ТСЖ на покрытие расходов по содержанию общего имущества МКД <1>. Сегодня речь пойдет о квалификации аналогичных поступлений, вносимых ТСЖ собственниками помещений, не вступившими в товарищество.

--------------------------------

<1> Н.Н. Шишкоедова "Бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ: а есть ли реализация?".

 

Немного теории

 

Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ все собственники помещений дома. Доля обязательных расходов каждого собственника в общем объеме расходов определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество МКД (п. 2 ст. 39 ЖК РФ). Реализация указанной обязанности зависит от выбранного способа управления домом. Как разъясняется в п. п. 16 и 28 Правил содержания общего имущества, если управление МКД осуществляется посредством создания ТСЖ, то надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом:

- путем членства собственников помещений в ТСЖ. При этом члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы согласно пп. 1 п. 2 ст. 151 и п. 5 ст. 155 ЖК РФ;

- путем заключения собственниками помещений, не вступившими в товарищество, договоров с ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества. В рамках этих договоров собственники вносят плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Кстати, именно ТСЖ является субъектом правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ (п. 3.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11).

Необходимо отметить, что размер обязательных платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества для членов ТСЖ, как и размер платы за содержание и ремонт для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил содержания общего имущества).

 

Об обязательных платежах

 

Судьи неоднократно принимали решения, приравнивающие обязательные платежи членов ТСЖ к членским взносам. Приведем несколько наиболее свежих решений. Так, в Постановлении ФАС МО от 08.08.2011 N КА-А41/8467-11 подчеркивается, что предусмотренные обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД - это членские взносы в ТСЖ. Инспекция, доначислившая ТСЖ в связи с применением УСНО налог на суммы обязательных платежей, поступивших от его членов, не смогла доказать в суде, что такие поступления являются доходом товарищества, то есть его экономической выгодой.

В Постановлении ФАС ЦО от 09.08.2011 по делу N А35-12041/2010 суд пришел к выводу, что обязательные платежи и взносы собственников помещений в МКД, используемые товариществом на оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также на оплату коммунальных услуг, являются целевыми поступлениями. Такие целевые поступления, используемые ТСЖ по назначению (в соответствии с принятой сметой), не являются выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и не учитываются при определении налоговой базы в силу п. 2 ст. 251 НК РФ.

Аналогичная позиция сформулирована и в Постановлении ФАС ПО от 31.03.2011 по делу N А65-18505/2010: членские взносы в ТСЖ - это предусмотренные законом обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, имеющие строго целевой характер и не учитываемые в силу п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Таким образом, если говорить об обязательных платежах собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, можно с уверенностью утверждать, что эти суммы следует считать именно целевыми поступлениями, разновидностью членских взносов.

 

О плате, вносимой собственниками, не вступившими в ТСЖ

 

Если же собственник помещения в МКД не является членом ТСЖ, отношения между ним и товариществом строятся на основании заключенного договора на содержание и ремонт общего имущества. Причем ТСЖ обязано заключать подобные договоры в силу ст. 138 ЖК РФ (Постановление ФАС ЦО от 16.02.2010 N Ф10-110/09(2)). Собственники же помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, также выполняют свои обязанности по содержанию общего имущества посредством заключения соответствующего договора именно с ТСЖ и ни с кем иным. Таким образом, совокупность положений ЖК РФ фактически понуждает собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, и само ТСЖ к заключению определенного договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Данное обстоятельство позволяет утверждать, что обязательные платежи членов ТСЖ и плата за содержание и ремонт от собственников, не входящих в ТСЖ, имеют разную юридическую, но одинаковую экономическую природу. Аргументы следующие.

Во-первых, ТСЖ не может отказаться от заключения договора с собственником помещения, не вступившим в ТСЖ.

Во-вторых, на основании п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Речь идет обо всех собственниках помещений в МКД без каких-либо оговорок по поводу членства в ТСЖ. Это означает, что даже в случае, когда собственник помещения был против создания ТСЖ, отказался от вступления в товарищество и уклоняется от заключения договора с ним, ТСЖ все равно в силу закона будет представлять интересы такого собственника в отношениях с третьими лицами, связанных в первую очередь с содержанием общего имущества (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 N 10852/08).

В-третьих, собственники помещений несут бремя несения расходов на содержание общего имущества независимо от членства в ТСЖ. Как подчеркивается в Постановлении ФАС СЗО от 04.10.2011 по делу N А05-2042/2011, обязанность по участию в осуществлении расходов на содержание общего имущества основана на законе, на практике различается лишь порядок ее реализации. Причем в случае, если собственники помещений (как члены ТСЖ, так и лица, не вступившие в данное объединение) как участники общей долевой собственности, имеющие равные права и обязанности (права пользования результатами деятельности ТСЖ и обязанности по участию в осуществлении расходов ТСЖ), не исполняют обязанность по несению соответствующих расходов, ТСЖ не только вправе, но и обязано принять все законные меры принуждения к надлежащему исполнению этой обязанности. В этом плане весьма показательны взаимоотношения ТСЖ и юридических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений в МКД (таковые априори не являются членами ТСЖ). Так, в нескольких судебных решениях 2010 - 2011 гг. подчеркивается, что эти лица обязаны нести расходы по содержанию общего имущества независимо от того:

- заключен ли соответствующий договор с ТСЖ;

- пользуются ли они своим имуществом. Фактическое неиспользование общего имущества не является основанием для освобождения отдельных собственников от участия в осуществлении расходов по его содержанию, поскольку действующее законодательство не устанавливает подобной взаимосвязи;

- имеются ли у них расходы на содержание собственного помещения. Иными словами, содержание собственного имущества, включая оплату потребляемых коммунальных услуг, не освобождает собственника помещения от бремени несения расходов на содержание общего имущества.

Об этом говорилось, в частности, в Постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-7732/2010, ФАС ПО от 15.12.2010 по делу N А12-5579/2010. Причем в последнем из упомянутых судебных актов арбитры указали, что собственник, не являющийся членом ТСЖ, обязан ежемесячно производить возмещение издержек товарищества (в частности, по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества). Из этой формулировки видно, что об оплате услуг, оказываемых ТСЖ собственнику, не являющемуся его членом, речь не идет, он возмещает издержки ТСЖ в рамках ведения уставной деятельности.

В-четвертых, принцип определения размера платы за содержание и ремонт для собственников, не являющихся членами ТСЖ, точно такой же, как и для обязательных платежей и взносов членов ТСЖ. Законодательство не дает оснований устанавливать для собственников, не вступивших в ТСЖ, плату в большем размере, чем для членов товарищества (Постановления ФАС ЦО от 29.04.2008 по делу N А35-2290/07-С16, ФАС ДВО от 30.10.2008 N Ф03-4673/2008). Еще в Постановлении КС РФ от 03.04.1998 N 10-П подчеркивалось, что ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Отметим также, что согласно Постановлению ФАС МО от 13.05.2010 N КГ-А40/4512-10 неучастие собственников помещений в ТСЖ не освобождает их от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества дома. При этом к таким расходам относятся и заработная плата сотрудников ТСЖ (с отчислениями), и затраты на расчетно-кассовое обслуживание расчетного счета ТСЖ, информационное и юридическое обслуживание ТСЖ, обучение персонала, и хозяйственные расходы ТСЖ в виде приобретения канцелярских товаров и т.д. Осуществление перечисленных расходов направлено, по мнению суда, на обеспечение должного содержания общего имущества. Впрочем, следить за составом расходов, "подводимых" под плату за содержание и ремонт общего имущества МКД, все-таки нужно. Например, в Кассационном определении КС Пензенского областного суда от 23.08.2011 N 33-2226 указано, что для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, органы управления ТСЖ устанавливают плату за содержание и ремонт в размере, исключительно обеспечивающем содержание общего имущества в МКД. В частности, к таковым нельзя отнести расходы по оплате охраны двора (особенно если фактически за ними "скрываются" услуги платной автостоянки), а действия ТСЖ по оказанию услуги по охране двора без согласия потребителя являются неправомерными.

Наконец, в-пятых (и это, пожалуй, самое главное), с финансовой точки зрения суммы обязательных платежей членов ТСЖ и суммы платы за содержание и ремонт общего имущества, вносимой по договору собственниками, не являющимися членами ТСЖ, равны. Они формируют доходную часть финансового плана ТСЖ и используются на оплату расходов, которые товарищество несет в рамках своей уставной деятельности. Причем и в том, и в другом случае товарищество не может самостоятельно определять направления использования полученных средств - все они расходуются в строгом соответствии со сметой и находят отражение в отчете о деятельности ТСЖ, выносимом на общее собрание членов. Как следствие, члены ТСЖ будут контролировать целевое использование поступлений от всех собственников помещений, в том числе и не входящих в товарищество. Таким образом, с точки зрения финансирования мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества все поступления от собственников помещений независимо от членства в ТСЖ для последнего равны.

Приведенную аргументацию можно дополнить еще одним доводом: физически выделить часть общего имущества, принадлежащую собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, невозможно. Уставными же обязанностями ТСЖ являются эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества, как это подчеркивалось в Постановлении ФАС ПО от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26 (Определением ВАС РФ от 22.02.2008 N 2006/08 отказано в передаче дела на пересмотр), правда, при рассмотрении спора между ЖСК и налоговым органом, но это неважно. Таким образом, уставную деятельность ТСЖ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества и т.д. следует рассматривать как единую и неделимую. Ее не нужно дробить в зависимости от источника поступления денежных средств (от членов или не членов ТСЖ), статуса собственников (физическое или юридическое лицо) помещений и самих помещений (жилое или нежилое). ТСЖ осуществляет одни и те же действия (свою уставную деятельность по содержанию и ремонту общего имущества МКД) в отношении всех групп собственников и видов помещений. Нельзя считать, что, совершая эти действия, товарищество не оказывает услуг своим членам, а всем остальным, напротив, оказывает. А потому было бы крайне нелогичным признавать обязательные платежи членов ТСЖ целевыми поступлениями, а плату за содержание и ремонт общего имущества МКД, вносимую собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, - выручкой от оказания услуг. Экономическая сущность этих платежей одинакова, они предусмотрены во исполнение собственниками помещений их обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

 

Пример. На собрании членов ТСЖ утверждена смета доходов и расходов на очередной календарный год, согласно которой для всех собственников помещений установлена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества - 10 руб. за кв. м. При этом 90% собственников вступили в ТСЖ, а остальные 10% не являются его членами.

В месяц общая сумма:

- обязательных платежей членов ТСЖ - 198 000 руб.;

- платы собственников, не являющихся членами ТСЖ, - 22 000 руб.

Все платежи собственники уплатили в установленный срок (не позднее 10-го числа следующего месяца).

Допустим, что ТСЖ осуществляет только уставную деятельность, фактические расходы по которой за текущий месяц составили:

- заработная плата основных рабочих с отчислениями и материальные расходы - 92 100 руб., в том числе зарплата - 50 000 руб., страховые взносы (по ставке 34,2%) - 17 100 руб., материалы (чистящие средства, инвентарь, инструмент, приобретаются по безналичному расчету у поставщиков) - 25 000 руб.;

- управленческие расходы - 101 940 руб., в том числе заработная плата (председатель ТСЖ, сотрудники бухгалтерии и т.д.) - 70 000 руб., страховые взносы - 23 940 руб., услуги связи (телефон, Интернет) - 3000 руб., канцтовары (приобретены через подотчетное лицо) - 5000 руб.

В соответствии с учетной политикой управленческие расходы по уставной деятельности списываются на увеличение расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые, в свою очередь, распределяются при их списании по источникам финансирования пропорционально долям собственников помещений, являющихся и не являющихся членами ТСЖ соответственно.

Приведем выдержку из рабочего плана счетов товарищества.

К счету 86 "Целевое финансирование" открыт субсчет 86-1 "Целевые поступления на содержание и текущий ремонт", к которому открыты субсчета второго порядка:

- 86-1-1 "Обязательные платежи членов ТСЖ";

- 86-1-2 "Плата от собственников, не являющихся членами ТСЖ".

К счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыт субсчет 76-5 "Расчеты с собственниками помещений", к которому открыты субсчета второго порядка:

- 76-5-1 "Расчеты с членами ТСЖ";

- 76-5-2 "Расчеты с иными собственниками помещений".

К счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-1 "Уставная деятельность".

В бухгалтерском учете ТСЖ будут сделаны следующие проводки:

 

 

             Содержание операции           

  Дебет

 Кредит

  Сумма, 
   руб.  

Начислены обязательные платежи членов ТСЖ  
за месяц                                   

76-5-1 

86-1-1 

  198 000

Начислена плата собственникам, не являющимся
членами ТСЖ, за месяц                      

76-5-2 

86-1-2 

   22 000

Приобретены материалы                      

10-9   

60     

   25 000

Приобретены канцтовары                     

10-6   

71     

    5 000

Материалы отпущены в производство          

20-1   

10-9   

   25 000

Канцтовары отпущены для управленческих целей

26     

10-6   

    5 000

Начислена заработная плата основному       
персоналу                                   

20-1   

70     

   50 000

Начислены страховые взносы с заработной    
платы основного персонала                  

20-1   

69     

   17 100

Начислена заработная плата управленческому 
персоналу                                  

26     

70     

   70 000

Начислены страховые взносы с заработной    
платы управленческому персоналу            

26     

69     

   26 940

Принята к учету стоимость услуг связи      

26     

60     

    3 000

Списаны управленческие расходы на расходы  
по уставной деятельности                   

20-1   

26     

  101 910

Использованы целевые поступления,          
финансируемые за счет обязательных платежей
членов ТСЖ                                 
(92 100 + 101 940) руб. x 90%              


86-1-1 


20-1   


  174 636

Использованы целевые поступления,          
финансируемые за счет платы собственников, 
не являющихся членами ТСЖ                  
(92 100 + 101 940) руб. x 10%              


86-1-2 


20-1   


   19 404

Поступили обязательные платежи членов ТСЖ  

51     

76-5-1 

  198 000

Поступила плата от собственников, не       
являющихся членами ТСЖ                     

51     

76-5-2 

   22 000

 

 

* * *

 

Хозяйственные операции по начислению, получению (взысканию) обязательных платежей и соответствующей платы, осуществляемые ТСЖ в рамках его уставной деятельности, должны найти в бухгалтерском и налоговом учете одинаковое отражение с учетом их целевого характера. Любопытно, что, хотя позиция финансистов и противоположна той, которая озвучена выше (они предлагают считать все платежи собственников выручкой), она также основана на единстве подхода к признанию этих поступлений.

 

Н.Н.Шишкоедова

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Подписано в печать

10.11.2011

 

 

 

 



Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль :
запомнить

Отзывы о нашей работе
смотреть все