СПОРНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УСТАВА ЖСК

« Назад

05.09.2018 15:26

СПОРНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УСТАВА ЖСК

В делах N А40-195938/16 и N А56-61128/2017 суды рассмотрели исковые заявления ЖСК к жилищной инспекции о признании незаконными и отмене предписаний о необходимости приведения уставов кооперативов в соответствие требованиям законодательства. Предлагаем ознакомиться, какие положения уставов ЖСК не понравились ГЖИ, какова аргументация этого и почему судьи иск кооператива удовлетворили полностью в первом случае (Постановление АС МО от 24.07.2018 N Ф05-10911/2017) и частично - во втором (Постановление АС СЗО от 03.07.2018 N Ф07-6426/2018).

Жилищно-строительный кооператив (организационно-правовая форма - потребительский кооператив) - это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией (пп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Правовое положение ЖСК (как и жилищных кооперативов), в том числе особенности их гражданско-правового положения, определяет Жилищный кодекс.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД.
На основании ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться такие сведения:
- наименование кооператива;
- место его нахождения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления в члены кооператива;
- порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- размер вступительных и паевых взносов, а также состав и порядок их внесения;
- мера ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав ЖСК может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу, другим федеральным законам.
Посмотрим, какие положения конкретного устава ЖСК не понравились жилищной инспекции.

Про паевые взносы

Оспариваемое положение устава ЖСК. На момент принятия общим собранием членов ЖСК настоящей редакции устава паевые взносы за жилые помещения выплачены полностью всеми членами ЖСК.

По мнению жилищной инспекции, устав ЖСК должен содержать условия:
- о размере паевых взносов членов кооператива;
- о составе и порядке внесения паевых взносов членов кооператива и об их ответственности за нарушение обязательных требований по внесению паевых взносов.
Судьи возразили. ЖСК создано до введения в действие Жилищного кодекса. На момент принятия оспариваемой редакции устава кооператива паевые взносы за жилые помещения выплачены полностью всеми членами кооператива. Наличие в МКД ЖСК, в том числе созданного до введения в действие Жилищного кодекса, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке <1>.
--------------------------------
<1> На это также указано в Постановлениях АС МО от 13.04.2017 N Ф05-15357/2015 по делу N А40-89537/15, АС ПО от 21.04.2016 N Ф06-8005/2016 по делу N А55-18365/2015.

Положения о паевых взносах являются обязательными для включения в уставы ЖСК, осуществляющих строительство или реконструкцию МКД, поскольку такая деятельность кооператива финансируется его членами путем внесения паевых взносов. Требование жилищной инспекции о включении положений о паевых взносах в устав ЖСК, который осуществляет не строительство или реконструкцию МКД, а только последующее его содержание и все члены которого выплатили паевые взносы и приобрели право собственности на жилое помещение, является:
- неисполнимым, ведь определить размеры паевого взноса невозможно ввиду отсутствия деятельности по строительству или реконструкции дома;
- не соответствующим законодательству, поскольку содержание общего имущества в МКД осуществляется собственниками помещений путем внесения платы за содержание жилого помещения, а не паевых взносов.
Окончательный вывод таков. Включение в устав положения о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов является излишним. Оспариваемое положение устава не имеет нормативного содержания, а представляет собой констатацию факта выплаты первоначальными пайщиками своих паев за жилые помещения.

Про деятельность ЖСК

Оспариваемое положение устава ЖСК. Деятельностью ЖСК являются совместное владение и пользование многоквартирным домом.

Жилищная инспекция посчитала: поскольку ЖСК признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД, деятельность по совместному владению и пользованию домом не охватывает предмет деятельности ЖСК.
Данный вывод инспекции признан ошибочным. В силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, то к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Сходные отношения по управлению МКД регулируются гл. 13 и 14 ЖК РФ о ТСЖ. Это подтверждает то обстоятельство, что ЖСК по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). А ТСЖ является видом ТСН (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создаются в том числе для совместного управления общим имуществом в МКД, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в доме. Возложение аналогичных задач на ЖСК, который осуществляет управление МКД, соответствует действующему жилищному законодательству. Тем более что исходя из ч. 2 ст. 113 ЖК РФ устав ЖСК может содержать другие положения, не противоречащие этому Кодексу, другим федеральным законам.
Окончательный вывод таков. Указание в уставе ЖСК в качестве деятельности кооператива владения и пользования имуществом МКД не противоречит законодательству, поскольку с учетом применения аналогии закона в силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ к целям ТСЖ также отнесены обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Оспариваемое положение устава ЖСК. Кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, получать доходы.

По мнению жилищной инспекции, данное положение противоречит специфике ЖСК, который на основании ст. 123.1, 123.2 ГК РФ относится к некоммерческой организации.
Согласно п. 4 ст. 50 ГК РФ НКО могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям. В рассматриваемой ситуации в уставе ЖСК помимо оспариваемого положения также указано, что кооператив как некоммерческая организация не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Следовательно, предписание жилищной инспекции в названной части является незаконным.

Про права ЖСК

Жилищная инспекция посчитала, что ст. 117 ЖК РФ противоречат положения устава ЖСК, регламентирующие права кооператива:
- выступать в части защиты прав собственников помещений МКД в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в отношениях с физическими и юридическими лицами;
- заниматься организацией обслуживания, содержания и ремонта имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений в МКД (общего имущества);
- аккумулировать средства собственников помещений в МКД для ведения уставной деятельности, в том числе на специальных счетах и в резервных фондах;
- выполнять иные действия, в том числе выбирать обслуживающую организацию в интересах и за счет собственников помещений дома;
- реализовывать решения собственников помещений в МКД, не являющихся членами ЖСК.
Аргументация такова. Кооператив вправе реализовывать решения членов кооператива, гл. 6 ЖК РФ не предоставляет право кооперативу реализовывать решения собственников помещений в МКД либо осуществлять представительство их интересов. В силу ч. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в МКД в ЖСК при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива распространяется действие гл. 6.
Оспариваемые положения устава, по оценке судей, не создают для ЖСК полномочий на представительство интересов собственников помещений перед третьими лицами, а лишь обязывают органы управления кооператива действовать перед третьими лицами с учетом законных интересов собственников помещений в доме и, таким образом, учитывают требования ч. 2 ст. 129 ЖК РФ <2>.
--------------------------------
<2> ЖСК в силу положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, и уполномочен действовать лишь в интересах собственников помещений МКД (см. Постановление АС СЗО от 30.05.2018 N Ф07-4837/2018 по делу N А56-26332/2016).

Кроме того, согласно пп. "д", "ж" и "з" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД <3> управление домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
1) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
- определение способа оказания услуг и выполнения работ;
- подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
- выбор, в частности на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в нем;
- заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД;
2) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включая услуги и работы по управлению домом, и коммунальные услуги, в том числе:
- начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме и коммунальных услуг;
- оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД;
3) обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению домом.
--------------------------------
<3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Оспариваемое положение устава ЖСК. ЖСК предоставлено право управлять общим имуществом собственников помещений в МКД.

По мнению жилищной инспекции, данное положение противоречит ч. 9 ст. 162 ЖК РФ, поскольку ЖСК может осуществлять управление домом, который находится в полном объеме в его собственности. Согласно ч. 9 управление МКД, который находится в собственности ЖК, ЖСК или в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. V и VI ЖК РФ.
Противоречий нет, так как управление МКД ЖСК на основании ч. 1 ст. 110 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ является самостоятельным способом управления домом и не обусловлено собственностью кооператива на многоквартирный дом.
Кстати, если ЖСК заключит договор управления МКД с УК, не только не прекратятся обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и возникнет новая обязанность - контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг (Постановление АС МО от 28.11.2016 N Ф05-17431/2016 по делу N А40-29615/2016-2-216).

Про сдачу имущества в аренду

Оспариваемые положения устава ЖСК
Кооператив вправе осуществлять сдачу внаем или в аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности ЖСК, и общего имущества в МКД
Правление ЖСК вправе устанавливать размер платы за аренду (наем) имущества ЖСК и общего имущества в МКД

Жилищная инспекция указала, что данные положения не соответствуют ч. 2 ст. 129 ЖК РФ, на отношения собственности (при условии выплаты паев членами кооператива) распространяются правила и полномочия гл. 6 ЖК РФ.
Позиция суда прямо противоположна: приведенные положения не противоречат ч. 2 ст. 129 ЖК РФ. Первое положение указывает на одну из целей деятельности ЖСК, что не запрещено законом, а второе регулирует полномочия правления. Согласно ч. 3 ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов. К компетенции общего собрания собственников данный вопрос также не отнесен.
С этим можно согласиться в отношении сдачи в аренду имущества, собственником которого является ЖСК. А вот по поводу общего имущества в МКД ситуация обстоит иначе, подтверждением чему является спор по следующему положению устава ЖСК (из дела N А56-61128/2017).

Оспариваемое положение устава ЖСК. Кооператив вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.

ГЖИ посчитала, что данный пункт устава противоречит ст. 44 ЖК РФ, поскольку решение вопроса, о котором идет речь в нем, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Судьи с этим согласились.

Про дополнительные взносы собственников

Оспариваемые положения устава ЖСК
Кооператив осуществляет начисление собственникам платежей, сбор и перечисление обязательных и других платежей обслуживающим, ресурсоснабжающим и другим организациям, физическим и юридическим лицам
Внесенные вступительные, целевые и иные взносы не возвращаются выбывающим по любым основаниям членам ЖСК ни при каких обстоятельствах
К исключительной компетенции общего собрания членов ЖСК относится определение размеров дополнительных взносов для членов ЖСК и собственников помещений на покрытие убытков

Данные положения устава жилищная инспекция расценила как устанавливающие дополнительные платежи собственникам помещений в МКД, что противоречит ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, так как законом установлена обязанность собственников помещений дома уплачивать только обязательные платежи на содержание общего имущества.
Озвученные положения, на взгляд судей, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не противоречат, поскольку эта норма касается порядка внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги собственниками. В то же время размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ЖСК, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами данной организации, определяются органами управления кооператива. При этом за основу берется утвержденная органами управления смета доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Про члена ЖСК - собственника помещений в МКД

Оспариваемое положение устава ЖСК. Членами ЖСК могут быть граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, критерии которых отвечают установленным требованиям действующего законодательства, дающим право на вступление в ЖСК.

Оспариваемое положение об определении правового статуса члена ТСЖ, которым в силу указанного положения может являться собственник помещений дома, что дает ему право вступить в кооператив, противоречит, по мнению инспекции, ст. 121 ЖК РФ и ст. 123.2 ГК РФ.
Судьи же исходили из того, что ЖК РФ и ГК РФ не содержат запрета лицам, являющимся собственниками жилых помещений, вступать в жилищные или жилищно-строительные кооперативы. В статье 121 ЖК РФ установлены условия членства в таких кооперативах: подача заявления о приеме в члены кооператива, рассмотрение заявления правлением и утверждение решением общего собрания членов кооператива, уплата вступительного взноса. Более того, в жилищном законодательстве в ряде случаев прямо упоминается о собственниках жилых помещений, являющихся членами ЖСК (ч. 1 ст. 129, ч. 6 - 6.3 ст. 155, п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Оспариваемое положение устава ЖСК. Членство в ЖСК собственника помещения прекращается с момента прекращения права собственности члена кооператива на помещение в МКД.

Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в ЖСК прекращается в следующих случаях:
- выход члена кооператива. Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива;
- исключение члена кооператива. Это возможно на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) в случае грубого неисполнения членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом кооператива;
- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидация ЖСК;
- смерть гражданина, являющегося членом кооператива. В этом случае наследники имеют право на вступление в ЖСК по решению общего собрания членов кооператива (конференции).
Таким образом, ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения членства в ЖСК. Такого основания, как прекращение права собственности, в нем нет, поэтому судьи признали предписание ГЖИ в этой части законным и обоснованным.

Про возмещение ущерба

Оспариваемое положение устава ЖСК. Член ЖСК обязан возмещать ущерб имуществу других собственников либо общему имуществу кооператива, нанесенный им самим, лицами, проживающими с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими помещения данного собственника.

Названное положение, по мнению ГЖИ, противоречит п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 401, ст. 405 ГК РФ. Судьи с этим согласились, подчеркнув, что устав ЖСК не признается тем правовым актом, который может возложить обязанность возмещения вреда на лицо, не являющееся причинителем вреда. Тем более что оспариваемое положение может быть воспринято как устанавливающее порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Про кворум общего собрания членов ЖСК

Оспариваемые положения устава ЖСК
Общее собрание членов ЖСК правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют члены кооператива или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов кооператива
Решение общего собрания членов кооператива принимается по вопросу, предусмотренному п. 4, единогласно, по вопросам, предусмотренным п. 3 - 15, - более 3/4 членов кооператива, присутствовавших на таком собрании

Эти положения противоречат ч. 1 ст. 117 ЖК РФ, с чем арбитры согласились.
В соответствии с ч. 1 ст. 117 ЖК РФ общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов ЖСК, если иное не предусмотрено Жилищным кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, - более 3/4 членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании.
Буквальное толкование первой оспариваемой нормы позволяет сделать вывод о том, что кворум общего собрания членов ЖСК обеспечивается личным присутствием более 50% членов кооператива. Безальтернативность данного условия дает основание настаивать на том, что положение устава не соответствует установленным требованиям.
В силу ч. 1 ст. 117 ЖК РФ при наличии кворума для принятия решения общего собрания членов ЖСК требуется простое или квалифицированное большинство, поэтому положение устава кооператива в части требования единогласного принятия решения общим собранием членов кооператива является незаконным.
Ссылка ЖСК на ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, устанавливающую объем обязательных сведений, которые должен содержать устав кооператива, включая сведения о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, отклонена с учетом ст. 115 ЖК РФ и специального характера ч. 1 ст. 117 ЖК РФ.
В статье 115 ЖК РФ перечислены органы управления ЖСК. Таковыми являются:
- общее собрание членов кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
- правление ЖСК и председатель правления.
Создание каких-либо иных органов управления ЖСК действующее жилищное законодательство не предусматривает, поэтому в уставе кооператива не место следующему положению:
Возможен созыв собраний уполномоченных членов кооператива (для решения неотложных задач и хозяйственных вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов кооператива) в период между созывами годовых общих собраний членов кооператива.
Тем более что довод ЖСК о том, что собрание уполномоченных членов не относится к органам управления кооператива, сочтен необоснованным, противоречащим функциям этого собрания, отраженным в самом же уставе кооператива.

* * *

Проверка устава ЖСК жилищной инспекцией может привести к оспариванию достаточно большого числа положений устава, например, касающихся уплаты паевых взносов, дополнительных взносов собственников, деятельности кооператива, его прав и обязанностей, членства в ЖСК, кворума общего собрания членов кооператива. Понять, стоит ли оспаривать предписание ГЖИ, поможет судебная практика. В рамках данной статьи мы рассмотрели два судебных дела.
 



Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль :
запомнить

Отзывы о нашей работе
смотреть все