ПРИНУДИТЕЛЬНАЯ ЛИКВИДАЦИЯ ЖСК

« Назад

26.11.2017 14:24

Актуальное противоречие

В соответствии с п. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) являются потребительскими кооперативами, которые относятся к некоммерческим организациям (ст. 116 ГК РФ).
В пункте 5.2 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации подчеркивается, что потребительские кооперативы как некоммерческие организации создаются исключительно в целях удовлетворения материальных и иных потребностей своих членов, которые не обязаны лично участвовать в деятельности создаваемых ими кооперативов (ограничивая свое участие уплатой паевых и иных необходимых денежных взносов).
Согласно ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежал до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. Специалистами обоснованно отмечалось о противоречии данной нормы ст. 140 ЖК РФ, которой предусматривается преобразование ТСЖ в жилищный кооператив или в ЖСК. С 01.09.2006 ст. 14 Закона N 189-ФЗ утратила силу согласно п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ.
Однако утрата законной силы данной статьи окончательно не опровергла положения о необходимости ликвидации ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения. Актуальность этого положения возрастает в связи с позицией органов прокуратуры РФ и жилищной инспекции, согласно которой законодательством не допускается деятельность ЖСК после полной выплаты паевых взносов всеми участниками.

Доводы о необходимости ликвидации ЖСК

В соответствии с п. 1 ст. 123.2 ГК РФ потребительский кооператив - это объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Из содержания указанной статьи следует, что основой потребительского кооператива является членство.
Согласно п. 8 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.
Можно предположить, что в случае, когда все члены ЖСК стали собственниками жилых помещений, цель деятельности ЖСК - обеспечение потребности его членов в жилье - считается достигнутой.
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Если все помещения дома находятся в собственности граждан, которыми были полностью внесены паевые взносы за предоставленные им кооперативом жилые помещения, то объединение граждан - членов ЖСК отсутствует. В связи с чем право пользования членами кооператива жилыми помещениями дома основано на праве собственности.
Частью 1 ст. 135 ЖК РФ предусмотрено объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления его общим имуществом только в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В такой ситуации в соответствии со ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив должен быть ликвидирован в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством, если он не преобразован в ТСЖ. Если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, а также в случае, если по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Таким образом, ЖСК, в котором все члены полностью внесли паевые взносы, осуществлять управление домом правовых оснований не имеет. А положения устава ЖСК, из которых следует, что основной целью ЖСК является управление многоквартирным домом, не соответствуют действующему законодательству и указывают на то, что деятельность последнего осуществляется с грубым нарушением закона.

Доводы о недопустимости ликвидации ЖСК

В части 1 ст. 110 ЖК РФ определено, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Положения п. 1 ст. 123.2 ГК РФ не ограничивают деятельности ЖСК исключительно обеспечением членов ЖСК жилыми помещениями в собственность. Следовательно, законом допускается деятельность ЖСК по управлению многоквартирным домом и в случае, когда все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения.
Положения подп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ и п. 2 ст. 140 ЖК РФ рассматривают ЖСК как альтернативу ТСЖ. Основное значение в регулировании организации и деятельности жилищно-строительного кооператива принадлежит их уставам. При этом большинство норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом, включив в обязательном порядке сведения, предусмотренные положениями ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, п. 2 ст. 52 ГК РФ, п. 2 ст. 116 ГК РФ. Однако в целях ограничения опасности злоупотреблений в ч. 2 ст. 113 ЖК РФ самостоятельность членов кооператива ограничена запретом включения в устав положений, противоречащих ЖК РФ, а также иным федеральным законам.
Положения п. 8 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ распространяются только на ситуации, возникшие в условиях банкротства застройщика. Предполагается, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика конкретного дома в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс РФ (п. 16 ст. 1).
Положения, предусмотренные ст. 14 Закона N 189-ФЗ, утратили законную силу, а действующее законодательство не содержит требований относительно обязательной реорганизации ЖСК в ТСЖ. В связи с этим принудительная ликвидация ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, не требуется. Внесение соответствующих изменений в устав ЖСК, согласно которым основной его деятельностью является управление многоквартирным домом, не противоречит закону, поскольку членство в ЖСК связано с удовлетворением материальных и иных потребностей, связанных с управлением имуществом дома.

Научная дискуссия

Необходимость исключения жилищных кооперативов из числа способов управления многоквартирным домом поддерживается в некоторых научных исследованиях.
Так, В. Михайлов и Т. Береговая считают, что основной целью жилищных и жилищно-строительных кооперативов является удовлетворение потребностей его членов в жилых помещениях путем строительства или реконструкции, в связи с чем обосновывается необходимость исключения жилищных кооперативов из положений ч. 2 ст. 161 ЖК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008; Береговая Т.А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2014.

Стоит отметить, что при таком подходе требуется изменить действующее законодательство.
В настоящее время с учетом положений действующего законодательства жилые кооперативы могут функционировать не только в целях приобретения членами кооперативов статуса собственников жилья путем выплаты паевых взносов, но и в целях управления общим имуществом и эксплуатации соответствующего жилого объекта <2>.
--------------------------------
<2> Самаркин К.И. Осуществление гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011.

Судебная практика

Общим направлением судебной практики является признание деятельности ЖСК по управлению домом и недопустимости принудительной ликвидации по тому основанию, что члены ЖСК полностью выплатили паи и получили жилые помещения в собственность.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 11333/10 по делу N А40-16297/09-6-189 на основании анализа положений разд. V ЖК РФ, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, подтверждается вывод, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.
Из этого следует, что деятельность ЖСК по управлению многоквартирным домом не противоречит закону и предусматривается ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
В Апелляционном определении Брянского областного суда от 23.12.2014 по делу N 33-3968/2014 отмечается, что ст. 130 ЖК РФ установлен порядок прекращения членства в жилищном кооперативе, который является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Согласно ч. 2 ст. 130 ЖК РФ выход члена кооператива возможен только в добровольном порядке по его личному заявлению, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива.
Значит, выплата паевых взносов за предоставленные ЖСК жилые помещения сама по себе не является основанием для прекращения членства в ЖСК при наличии иных целей деятельности.
Из Апелляционного определения Московского городского суда от 06.08.2015 по делу N 33-27826 следует, что в качестве основания для ликвидации ЖСК в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ жилищной инспекцией в иске указывалось, что в доме не избран ни один из трех способов управления домом, поэтому не подтвержден способ управления кооператива, а все члены кооператива зарегистрировали свои права как собственники. Отказывая в исковых требованиях, суд обоснованно указал, что в силу закона жилищно-строительный кооператив создается для целей не только удовлетворения потребностей граждан в жилье, но и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Доводы истца о том, что факт нарушения закона ответчиком (ЖСК) установлен проверкой, проведенной Генеральной прокуратурой РФ, в том числе отсутствия выбора управления домом, противоречие устава ЖСК гражданскому и жилищному законодательству, направление предписания Управе о проведении открытого конкурса, суд признал необоснованными. Письмо Генеральной прокуратуры РФ как ответ на обращение физического лица таковым не является. Не является в соответствии со ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ достоверным и бесспорным доказательством в подтверждение доводов иска.
Необходимо признать необоснованной практику подачи со стороны прокуратуры и жилищной инспекции требований о принудительной ликвидации ЖСК в случае, когда все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения. Указанный подход не имеет под собой достаточного обоснования.
При различном толковании положений действующего жилищного законодательства окончательное решение ложится на плечи судебных органов. Значение судебного толкования будет возрастать, поскольку при недостаточной правовой регламентации подлежат применению соответствующие положения жилищного законодательства по аналогии, если это не противоречит их существу (ст. 7 ЖК РФ), что дает простор для развития жилищного права посредством судебного правотворчества.





Комментарии


Комментариев пока нет

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. Подробнее
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль :
запомнить

Отзывы о нашей работе
смотреть все