ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2012

« Назад

13.08.2013 23:14

 

"Аюдар Пресс", 2012

 ГОДОВОЙ ОТЧЕТ. ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО - 2012

Под общей редакцией д. э. н. Ю.А.Васильева

 ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

 

Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности - Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

Инструкция по применению Плана счетов - Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

ПБУ 1/2008 - Положение по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/2008), утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.

ПБУ 21/2008 - Положение по бухгалтерскому учету "Изменения оценочных значений" (ПБУ 21/2008), утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.

ПБУ 9/99 - Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

ПБУ 10/99 - Положение по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Закон N 129-ФЗ - Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Закон N 402-ФЗ - Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Закон N 185-ФЗ - Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Закон N 261-ФЗ - Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России - одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине, Президентским советом ИПБ 29.12.1997.

Прежние Правила предоставления коммунальных услуг - Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Новые Правила предоставления коммунальных услуг - Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг - Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306.

Правила заключения договоров ресурсоснабжения - Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.

Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, - Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 N 253.

Правила содержания общего имущества - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Правила эксплуатации жилфонда - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Стандарт раскрытия информации - Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

 

 

 

 

 

1. РЕФОРМА ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ

 

1.1. Коммунальные услуги и ресурсы

 

Для отрасли 2012 г. примечателен обновлением некоторых подзаконных актов и принятием ряда новых нормативных документов. Появление тех и других в первую очередь обусловлено кардинальным изменением ЖК РФ, произошедшим в июне 2011 г. (см. Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Безусловно, главное событие года - вступление в силу 01.09.2012 новых Правил предоставления коммунальных услуг. Напомним, что сами Правила были утверждены Правительством РФ еще в 2011 г., однако для того, чтобы документ заработал, его вступление в силу было отложено до разработки и утверждения изменений Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. В свою очередь, изменения в названный документ были внесены только в марте 2012 г., а в новой редакции Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг вступили в силу только 01.07.2012. Эта дата и стала отправной точкой для отсчета двухмесячного срока до начала действия новых Правил предоставления коммунальных услуг. Примечательно, что за это время Правительство РФ успело продумать и превратить в нормативный документ особенности применения новых Правил предоставления коммунальных услуг в 2012 - 2014 годах (утв. Постановлением от 27.08.2012 N 857). Тем самым был создан своеобразный переходный период в части начисления потребителям платы за коммунальную услугу - отопление. Дело в том, что принцип определения норматива потребления тепловой энергии в новой (действующей с 01.07.2012) редакции Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг существенно изменился, и, чтобы избежать резких перепадов размера платы за отопление в отдельных регионах страны, субъектам РФ была предоставлена возможность выбора:

- руководствоваться порядком расчета платы за отопление и определения нормативов потребления в соответствии с Правилами, действовавшими до 01.09.2012;

- рассчитывать плату и определять нормативы потребления по новым Правилам, вступившим в силу уже после 01.09.2012.

Подробнее об этом читайте в разд. 2.2.1 "Расчеты с потребителями".

Вернемся к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. Согласно новой редакции документа нормативы устанавливаются (методом аналогов или расчетным методом) отдельно в отношении коммунальных услуг, предоставляемых в жилые помещения и на общедомовые нужды. Нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды по каждому виду коммунальных услуг включают нормативные технологические потери коммунальных ресурсов.

Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются исключительно органами государственной власти субъектов РФ, по их инициативе или инициативе ресурсоснабжающих организаций. Нормативы устанавливаются в расчете на месяц потребления соответствующего коммунального ресурса. В отношении холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения нормативы для жилых помещений устанавливаются в расчете на одного человека, для общедомовых нужд - на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД. В отношении отопления принцип определения норматива потребления в жилых помещениях и на общедомовые нужды одинаков (в расчете на 1 кв. м общей площади всех помещений в МКД).

Обращаем внимание, что по общему правилу расчеты за потребленную энергию осуществляются исходя из фактического количества таковой, принятого абонентом (п. 1 ст. 544 ГК РФ). Оно определяется согласно приборам учета, а в отсутствие таковых - расчетным способом согласно утвержденным нормативам потребления. Так вот, по смыслу Закона об энергосбережении (п. 2 ст. 13 Закона N 261-ФЗ) в методику определения нормативов следовало заложить такой принцип, который в конечном счете стимулировал бы покупателей энергоресурсов оснащать свои помещения приборами учета и более точно рассчитывать объемы потребления. Как отмечают эксперты в области ресурсоснабжения, данный замысел в новой редакции Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг не реализован.

Два следующих знаковых документа Правительства РФ - это Правила заключения договоров ресурсоснабжения и Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Правила заключения договоров ресурсоснабжения действуют с 28.02.2012, за исключением отдельных положений (относительно определения объемов потребления коммунальных ресурсов), вступивших в силу одновременно с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг. Соблюдение требований, установленных Правилами заключения договоров ресурсоснабжения, обязательно для всех исполнителей коммунальных услуг (УК, ТСЖ, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов). Согласно Правилам именно исполнитель обращается в РСО для заключения соответствующего договора, причем в установленный срок (см. п. 5 Правил). Отсчет этого срока начинается с момента вступления в силу договора управления (со дня государственной регистрации ТСЖ). Данное обращение оформляется заявкой, к которой прилагается определенный пакет документов, подтверждающих наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующих коммунальных услуг потребителям конкретного МКД, который также указывается в заявке. Вместе с тем, если коммунальный ресурс уже подается в конкретный дом, а договор об этом не заключен, РСО вправе обратиться к исполнителю с заявкой о заключении договора, приложив его проект, подписанный должностными лицами РСО. Существенными условиями договора ресурсоснабжения являются (п. 17 Правил заключения договоров ресурсоснабжения):

- предмет договора (вид коммунального ресурса);

- дата начала поставки коммунального ресурса;

- показатели качества поставляемого коммунального ресурса;

- порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;

- порядок определения цены договора;

- порядок оплаты коммунального ресурса. При этом расчетный период принимается равным одному календарному месяцу.

Если ранжировать данные условия по значимости (хоть это и не совсем корректно), первым в списке, конечно же, будет порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса, особенно если речь идет о ресурсоснабжении домов, не оснащенных ОПУ - коллективным (общедомовым) прибором учета. Данный вопрос освещен в разд. 2.2.2 "Расчеты с РСО", равно как и порядок оплаты коммунального ресурса с учетом Требований к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, которые вступили в силу 01.09.2012. Требования регламентируют движение денежных средств, полученных исполнителем от потребителей коммунальных услуг, к РСО, устанавливают четкие сроки для осуществления платежа и правила определения его размера.

Еще один документ, на который хотелось бы обратить внимание, - Приказ Минрегиона России от 29.12.2011 N 627 "Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и Порядка ее заполнения" (далее - Приказ Минрегиона России N 627). Он принят во исполнение требования пп. "г" п. 4 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Момент вступления в силу Приказа Минрегиона России N 627 совпадает с моментом вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг. Эти два обстоятельства указывают на совместное применение данных нормативных актов. И действительно, как сказано в п. 1 Приложения 1 к Приказу Минрегиона России N 627, критерии наличия (отсутствия) технической установки прибора учета устанавливаются в целях определения возможности использования приборов учета при расчете платы за соответствующую коммунальную услугу. В свою очередь, в силу п. 81 новых Правил предоставления коммунальных услуг документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, представляет собой ввод прибора учета в эксплуатацию. Данную функцию выполняет исполнитель коммунальных услуг по заявке потребителя (речь идет о вводе в эксплуатацию исключительно ИПУ - индивидуального прибора учета). В этом же пункте есть ссылка на критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета, устанавливаемые Минрегионом. Выходит, что наличие техвозможности является необходимым условием для ввода счетчика в эксплуатацию (наличие или отсутствие техвозможности должно быть установлено не позднее ввода прибора учета в эксплуатацию, на практике - в момент выдачи технических условий на установку счетчика и (или) непосредственно перед вводом его в эксплуатацию, если такие технические условия не выдавались, а если выдавались - для проверки их выполнения). Нужно учитывать, что Приказ Минрегиона России N 627 применяется и в отношении ОПУ. Отсутствие в иных нормативных актах прямого указания на то, что определять техническую возможность установки ОПУ следует именно в соответствии с рассматриваемым документом Минрегиона, не означает, что проверять наличие техвозможности для установки ОПУ не нужно. Показания не только ИПУ, но и ОПУ могут быть использованы при расчете платы за коммунальные услуги исключительно при наличии техвозможности.

Тот факт, что Приказ Минрегиона России N 627 вступил в силу лишь 01.09.2012, не дает основания считать, что до этого момента определять техвозможность не требовалось. Это совсем не так, тем более что Приказ Минрегиона России N 627 не устанавливает никаких сенсационных новых положений. Все его нормы - констатация очевидных фактов и отсылки к другим нормативно-правовым актам. Точнее, рассматриваемый документ свел воедино разрозненные требования к установке и эксплуатации приборов учета. Перейдем непосредственно к ним, но прежде подчеркнем, что отсутствие техвозможности не снимает обязанности устанавливать приборы учета с собственников помещений в МКД, а также с лиц, которые должны это сделать в принудительном порядке, если собственники самостоятельно не выполнили требования Закона N 261-ФЗ, за одним-единственным исключением.

Итак, первый основной критерий наличия техвозможности заключается в требованиях Закона N 261-ФЗ в отношении МКД, которые на дату ввода в эксплуатацию должны быть оснащены определенными видами приборов учета энергетических ресурсов. Если обратиться к п. 7 ст. 13 Закона N 261-ФЗ, становится ясно, что имеются в виду МКД, введенные в эксплуатацию после 27.11.2009 (дата вступления в силу Закона N 261-ФЗ). Такие дома должны быть изначально оборудованы ОПУ воды, тепловой и электрической энергии, ИПУ воды, электроэнергии и природного газа. Если же дом был введен в эксплуатацию позднее, после 01.01.2012, в нем должны быть дополнительно установлены ИПУ тепловой энергии.

Если МКД введен в эксплуатацию до указанных дат, то наличие техвозможности установки приборов учета должно выявляться отдельно. Именно для этих домов предусмотрены все остальные критерии наличия (отсутствия) техвозможности. Первый из них выявляется согласно проектным характеристикам МКД. Если дом по проекту имеет вертикальную разводку внутридомовых инженерных систем (ВИС) отопления, техническая возможность установки ИПУ тепловой энергии отсутствует (это не относится к домам, обозначенным ранее).

Кстати, собственники помещений в МКД, введенных в эксплуатацию до 01.01.2012, в общем случае не обязаны устанавливать ИПУ тепловой энергии. Это и есть то самое исключение, когда отсутствие техвозможности освобождает собственников помещений от установки приборов учета, правда, применяется оно с одним условием. Во-первых, если дом, введенный в эксплуатацию до 01.01.2012, был реконструирован после этой даты, он должен быть оснащен ИПУ тепловой энергии. Значит, техвозможность для установки ИПУ тепловой энергии должна быть создана, если ее ранее не было, а именно в доме должна быть смонтирована горизонтальная разводка ВИС отопления. Во-вторых, если дом с горизонтальной разводкой ВИС отопления был введен в эксплуатацию до 01.01.2012, установка ИПУ тепловой энергии обязательна только в том случае, если после 01.01.2012 в доме была проведена реконструкция или капитальный ремонт. Соответственно, в двух указанных ситуациях техническая возможность установки ИПУ существует.

Вторая группа критериев наличия (отсутствия) техвозможности для установки счетчиков в домах, сданных до 27.11.2009, используется для оценки техвозможности непосредственно при обследовании помещения, дома (места установки счетчика). Все эти критерии связаны с техническими моментами монтажа и эксплуатации приборов учета:

- установка прибора учета соответствующего вида по проектным характеристикам МКД (жилого дома или помещения) невозможна без реконструкции, капитального ремонта существующих ВИС (внутриквартирного оборудования) и (или) без создания новых ВИС (внутриквартирного оборудования);

- при установке прибора учета соответствующего вида невозможно обеспечить соблюдение обязательных метрологических и технических требований к прибору учета соответствующего вида, в том числе к месту и порядку его установки, предъявляемых в соответствии с законодательством РФ об обеспечении единства измерений и о техническом регулировании;

- в месте, в котором подлежит установке прибор учета соответствующего вида, невозможно обеспечить соблюдение предъявляемых законодательством РФ об обеспечении единства измерений и о техническом регулировании обязательных требований к условиям эксплуатации прибора учета, которые необходимы для его надлежащего функционирования, в том числе из-за технического состояния и (или) режима работы ВИС (внутриквартирного оборудования), температурного режима, влажности, электромагнитных помех, затопления помещений, и (или) невозможно обеспечить доступ для снятия показаний прибора учета соответствующего вида, его обслуживания, замены.

Следует констатировать, что и до 01.09.2012 все эти обстоятельства указывали на отсутствие технической возможности установки приборов учета, а Приказом Минрегиона России N 627 они были всего лишь систематизированы.

Вновь подчеркнем, что отсутствие техвозможности установки счетчиков, выявленное на основании приведенных выше трех критериев (достаточно хотя бы одного, чтобы считать, что техвозможность отсутствует), вовсе не отменяет обязанность устанавливать приборы учета в случаях, указанных в ст. 13 Закона N 261-ФЗ. Сказанное означает, что в целях выполнения этой обязанности препятствия, существующие для установки приборов учета, должны быть устранены путем реконструкции, капитального ремонта существующих ВИС (внутриквартирного оборудования) и (или) создания новых ВИС (внутриквартирного оборудования), а также ремонта, капитального ремонта, реконструкции и создания новых иных элементов общего имущества в МКД. За надлежащее содержание общего имущества (в том числе ВИС) и его состояние, отвечающее обязательным требованиям, несет ответственность управляющий домом. Значит, он и будет организовывать реконструкцию, капитальный ремонт и создание ВИС и иных объектов общего имущества. А вот за внутриквартирное оборудование отвечает только собственник помещения. В связи с этим весьма интересным является вопрос практической реализации требований Закона N 261-ФЗ о принудительной установке ИПУ в ситуации, когда собственник помещения препятствует этому и не допускает исполнителей к частному имуществу.

Итак, выходит, что техническая возможность - это обстоятельство, которое фиксируется на конкретный момент времени. Если ее в какой-то момент нет по причинам, выделенным во вторую группу, это не означает, что она никогда не появится. Наоборот, в некоторых случаях (критерии второй группы) она должна появиться, поскольку препятствия являются преодолимыми. Причем причиной для принятия мер по исправлению ситуации является именно необходимость выполнить требования Закона N 261-ФЗ об установке приборов учета. А вот с технической установкой ИПУ тепловой энергии в домах, сданных до 01.01.2012, ситуация противоположная. Первоначальным звеном является реконструкция или капитальный ремонт МКД, решения об их проведении не обусловлены требованиями Закона N 261-ФЗ. Но этот Закон диктует условия: если уж общее собрание собственников помещений решило проводить капитальный ремонт общего имущества, пусть жильцы в домах с горизонтальной разводкой ВИС отопления будут готовы оплатить и установку ИПУ тепловой энергии. Если же жильцы дома с вертикальной разводкой ВИС отопления приняли решение о реконструкции, она должна подразумевать и устройство горизонтальной разводки ВИС отопления, и установку ИПУ тепловой энергии.

 

1.2. Энергосбережение и повышение

энергетической эффективности

 

В июне 2012 г. истек срок, отведенный Законом N 261-ФЗ собственникам помещений в МКД для добровольного оснащения домов определенными приборами учета. Теперь ресурсоснабжающие организации должны это сделать самостоятельно, не дожидаясь обращения к ним названных лиц. Таким образом, в I полугодии 2012 г. действовали одни правила установки коллективных (общедомовых) и индивидуальных приборов учета, во втором - другие. В данном разделе мы разберем особенности реализации этих предписаний Закона, определим ответственных за несоблюдение его положений, обозначим пределы их ответственности, установим характер возникающих взаимоотношений, дадим им правовую и экономическую оценку.

 

1.2.1. Общие положения законодательства

об энергосбережении и энергетической эффективности

 

Терминология Закона

 

Для начала определим ключевые понятия данного раздела, все они приведены в ст. 2 Закона N 261-ФЗ.

Энергосбережение - это реализация организационных, правовых, технических, технологических, экономических и иных мер, направленных на уменьшение объема используемых энергетических ресурсов при сохранении соответствующего полезного эффекта от их использования (в том числе объема произведенной продукции, выполненных работ, оказанных услуг).

В свою очередь, энергетическая эффективность - это характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам энергетических ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю.

Приказом Минрегиона России от 02.09.2010 N 394 утверждена примерная форма перечня мероприятий для МКД (группы МКД) в отношении как общего имущества, так и помещений индивидуального пользования, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов. Этот документ рекомендован РСО для использования при подготовке соответствующих перечней для конкретных МКД, энергоснабжение которых они осуществляют.

Договор (контракт), предметом которого является осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов заказчика, называется энергосервисным.

И последнее понятие, о котором поговорим подробнее, - лицо, ответственное за содержание МКД. Таковым в контексте применения Закона N 261-ФЗ является лицо, на которое в соответствии с жилищным законодательством возложены обязанности по управлению МКД. Следовательно, под лицами, ответственными за содержание МКД, нужно понимать ТСЖ и управляющие организации. Убедимся, что это действительно так.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД включает надлежащее содержание общего имущества в МКД. Перечень мероприятий, осуществляемых в рамках содержания общего имущества, приведен в п. 11 Правил содержания общего имущества. В 2011 г. во исполнение предписаний п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ список пополнен несколькими новыми подпунктами, в частности пп. "и" и "к":

- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОПУ холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

При этом управление конкретным МКД (значит, и надлежащее содержание общего имущества дома) может осуществляться только одним из трех способов (п. 2 ст. 161 ЖК РФ) - путем:

- непосредственного управления собственниками помещений в МКД;

- управления ТСЖ (ЖК, иным специализированным потребительским кооперативом);

- управления управляющей организацией.

В п. п. 2.1, 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ обозначен уровень ответственности лиц, участвующих (в той или иной степени) в процессе управления МКД, в зависимости от выбранного собственниками способа. Он не одинаков при реализации разных способов управления МКД. Полагаясь на данные нормы, можно констатировать только одно: при управлении домом ТСЖ лицом, ответственным за содержание общего имущества, является именно товарищество, при непосредственном управлении домом или управлении МКД управляющей организацией - собственники. В свою очередь, собственники исполняют данную обязанность путем заключения соответствующих договоров (договоров о содержании и ремонте при непосредственном управлении и договоров управления МКД при наличии управляющей организации) (п. 16 Правил содержания общего имущества).

Анализ всех перечисленных положений ЖК РФ и Правил содержания общего имущества показал, что лицами, ответственными за содержание МКД (в том числе в части проведения энергосберегающих мероприятий и установки и эксплуатации ОПУ), действительно следует считать УК и ТСЖ.

 

Основные требования Закона

 

В силу ст. 11 Закона N 261-ФЗ здания, строения, сооружения должны соответствовать требованиям энергетической эффективности, установленным по определенным правилам (см. Постановление Правительства РФ от 25.01.2011 N 18). Такие требования включают (п. 2 ст. 11 Закона N 261-ФЗ):

- показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении;

- требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

- требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям и т.д.

Требование оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета в ст. 11 Закона N 261-ФЗ обособлено от перечня общих требований энергетической эффективности. Так, в п. 9 ст. 11 сказано, что собственники зданий, строений, сооружений, собственники помещений в МКД обязаны обеспечивать соответствие данных объектов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Законом N 261-ФЗ возложено на других лиц).

Надо полагать, что данную обязанность собственники помещений в МКД исполняют тем же путем, через ТСЖ (если такое создано) или заключение соответствующих договоров в зависимости от способа управления домом.

 

Оснащение МКД приборами учета

 

Что касается установки приборов учета в МКД, необходимо отметить следующее. В соответствии с п. 5 ст. 13 Закона N 261-ФЗ собственники помещений в МКД, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009 (это дата вступления в силу Закона N 261-ФЗ), обязаны были оснастить свои дома и ввести в эксплуатацию ОПУ воды, тепловой и электрической энергии, а также ИПУ воды и электрической энергии в срок до 01.07.2012. С этого момента вплоть до 01.07.2013 указанные приборы учета подлежат принудительной установке (п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ).

Относительно оснащения и ввода в эксплуатацию ИПУ природного газа собственникам помещений указанных МКД отведено больше времени - вплоть до 01.01.2015 (п. 5.1 ст. 13 Закона N 261-ФЗ), а период принудительной установки начинается с 01.01.2015 и продлится до 01.01.2016 (п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ).

В силу общих требований Закона действия по установке, замене, эксплуатации ОПУ и ИПУ вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством РФ (п. 8 ст. 13 Закона N 261-ФЗ). Речь идет о специализированных компаниях, имеющих допуск к выполнению конкретных работ на инженерных сетях дома. Одновременно осуществление деятельности по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вменено п. 9 ст. 13 Закона N 261-ФЗ в обязанности РСО - с 01.07.2010. Причем именно до этой даты РСО обязаны были представить собственникам помещений в МКД, лицам, ответственным за их содержание, свои предложения об оснащении домов и помещений соответствующими приборами учета (ОПУ воды, тепловой и электрической энергии, а также ИПУ воды и электрической энергии). Данная обязанность регламентирована п. 10 ст. 13 Закона N 261-ФЗ. Примерная форма предложения об оснащении МКД приборами учета утверждена Приказом Минэнерго России от 16.04.2010 N 178.

Обратите внимание, что при направлении РСО предложений об оснащении дома указанными приборами учета только в адрес ТСЖ и УК (без одновременного их направления еще и в адрес собственников) ее обязанность по информированию считается выполненной (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2504/12). Согласно тексту Постановления судьи обратили внимание, что между РСО и собственниками жилых помещений в МКД отсутствуют договорные отношения, поскольку договоры энергоснабжения заключены РСО с УК (ТСЖ). Поэтому РСО не располагает информацией о собственниках помещений и уведомить их напрямую об условиях оснащения домов приборами учета не может. Данный вывод интересен еще и в контексте норм, связанных с оснащением и вводом в эксплуатацию ИПУ природного газа. Ведь предложения, связанные с "оприбориванием" помещений МКД таковыми, в силу отдельных требований п. 10 ст. 13 Закона N 261-ФЗ должны быть представлены РСО в срок до 01.01.2013 именно собственникам помещений в МКД (другие лица в качестве законных получателей данной информации не упоминаются). Надо полагать, что данное предписание РСО смогут исполнить при наличии прямых договоров энергоснабжения с собственниками жилых помещений, что идет вразрез с требованиями ЖК РФ, но практикуется повсеместно (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.05.2012 N 33-5765/2012).

Подведем небольшой итог. Закон N 261-ФЗ декларирует необходимость оснащения МКД приборами учета, устанавливает конкретные сроки для выполнения необходимых работ, причем не регламентирует процедуру их проведения, а это очень важно, поскольку мероприятия по установке ОПУ и установке ИПУ имеют принципиальные правовые различия. Поэтому для четкого определения своих прав и обязанностей каждому субъекту, участвующему в процессе оснащения МКД приборами учета во исполнение требований Закона N 261-ФЗ, необходимо применять данный Закон в совокупности с другими законами и нормативными актами сферы ЖКХ, к которым прежде всего относятся Жилищный кодекс, Правила содержания общего имущества, Правила эксплуатации жилфонда.

 

1.2.2. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета

 

Функции УК и ТСЖ в части оснащения домов ОПУ

 

Следует обратить внимание на принадлежность коллективных (общедомовых) приборов учета, равно как и внутридомовых инженерных систем (ВИС), на которые они устанавливаются, к общему имуществу собственников помещений в МКД (п. п. 5, 6 Правил содержания общего имущества). Это ко многому обязывает УК и ТСЖ, поскольку именно они ответственны за такого рода имущество. Эксперты утверждают, что в результате установки ОПУ состав общего имущества увеличивается, и именно поэтому все вопросы, связанные с оснащением дома данными приборами учета, надо выносить на общее собрание собственников помещений в МКД. Однако, по мнению автора, для этого есть и более веские основания. Достаточно лишь вспомнить, что работы по установке ОПУ (независимо от того, объем потребления какого ресурса он учитывает) относятся к капитальному ремонту. (Данное утверждение следует из содержания п. 2.4.2 Правил эксплуатации жилфонда и п. 3 ст. 15 Закона N 185-ФЗ.) Более того, установке ОПУ в некоторых случаях должен предшествовать капитальный ремонт ВИС дома, если таковые по своим проектным характеристикам не позволяют эксплуатировать ОПУ в соответствии с его назначением - определение количества принятого коммунального ресурса соответствующего вида. Это принципиальный момент в решении вопроса об участии УК и ТСЖ в процессе оснащения управляемых ими домов ОПУ, поскольку в целом (и в частности) работы по капитальному ремонту общего имущества (установка ОПУ) являются мероприятиями по надлежащему его содержанию (п. 11 Правил содержания общего имущества). Кроме того, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОПУ - прямая обязанность управляющих (УК и ТСЖ) в силу еще одного отраслевого нормативного документа, а именно новых Правил предоставления коммунальных услуг - см. пп. "с" п. 31. В нем также указано, что оснастить дом данными приборами учета следует в течение трех месяцев со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о включении расходов на приобретение и установку ОПУ в плату за содержание и ремонт жилого помещения, если иной срок не установлен этим решением. Однако корректнее было бы сформулировать так: "со дня принятия собственниками помещений в МКД решения об источнике и порядке финансирования работ по установке и вводу в эксплуатацию ОПУ". Ведь не исключено, что в процессе управления домом был создан ремонтный фонд, отчисления в который осуществлялись в составе платы за жилое помещение задолго до того, как было принято решение потратить средства фонда на установку ОПУ.

Из совокупности сказанного следует, что УК и ТСЖ не могут уклониться от процедуры "оприборивания", более того, они обязаны принимать в этом активное участие. Теперь обозначим круг прав и обязанностей управляющих домами.

 

Установка ОПУ по решению собственников

 

Согласно ст. 44 ЖК РФ решение о капитальном ремонте принимается (независимо от способа управления домом) на общем собрании собственников помещений в МКД, причем принимается оно не менее чем 2/3 общего числа голосов собственников. Формально собственники, конечно же, могут отказаться от проведения работ капитального характера в виде установки ОПУ (в дальнейшем это будет обстоятельством, освобождающим УК (ТСЖ) от административной ответственности за невыполнение требований законодательства об энергосбережении по п. 4 ст. 9.16 КоАП РФ). Но в силу закона они обязаны оснастить свои дома приборами учета, поэтому принятие отрицательного решения относительно необходимости установки ОПУ всего лишь отодвинет момент "оприборивания". Разъяснить этот момент собственникам - задача УК и ТСЖ.

Принципиальное согласие собственников на необходимый капитальный ремонт дома (в данном случае - установку ОПУ) опять же дает формальные основания управляющему готовить определенный пакет предложений по проведению требуемых работ, учитывающий техническую и финансовую сторону вопроса.

Подготовительные мероприятия. Установка ОПУ производится по типовым проектам, согласованным с РСО, которые выдаются после обращения к ним с соответствующим запросом и получения технических условий на установку приборов учета. Проектированию предшествует осмотр соответствующих ВИС, выбор марки и типа ОПУ, который осуществляется с учетом рекомендаций РСО, и выбор подрядчика (специализированной организации или самой РСО). Руководство к действию по оснащению домов приборами учета дано, например, в Решении Подольского городского Совета депутатов МО от 17.12.2010 N 3/15, Постановлении администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 22.04.2011 N 340 и многих других документах местного значения.

После сбора всей необходимой информации управляющему следует согласовать с собственниками (членами ТСЖ) те моменты, где возможен выбор. Поясним.

Если домом управляет УК, необходимо провести собрание с повесткой согласно ст. 158 ЖК РФ. Напомним, что в силу п. 2 указанной статьи решение об оплате расходов на капитальный ремонт МКД принимается на общем собрании собственников с учетом предложений УК:

- о сроке начала капитального ремонта (установки ОПУ);

- о необходимом объеме работ (перечисляются все мероприятия, осуществляемые в процессе оснащения МКД приборами учета, выносится на обсуждение кандидатура специализированной организации и т.д.);

- о стоимости материалов (обсуждаются марка и тип ОПУ, их стоимость, стоимость работ по установке и т.д.);

- о порядке финансирования ремонта (оснащение домов ОПУ может осуществляться полностью или частично за счет бюджетных средств, полностью или частично за счет средств собственников);

- о сроках возмещения расходов (если ранее собственники не осуществляли отчислений в ремонтный фонд, за счет которого можно установить ОПУ, может быть принято решение накапливать средства на указанные цели, собрать их единовременно или возмещать УК расходы в рассрочку).

По факту принятия (простым большинством голосов - п. 1 ст. 46 ЖК РФ) решений по названным пунктам повестки можно приступать к оснащению дома ОПУ.

Если домом управляет ТСЖ, то вопросы, аналогичные приведенным выше, подлежат вынесению на общее собрание членов ТСЖ, поскольку в его компетенцию входит (пп. 4 и 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ):

- установление размера обязательных платежей и взносов;

- утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования.

Таким образом, на указанном собрании с учетом мнения членов товарищества принимаются (простым большинством голосов - п. 4 ст. 146 ЖК РФ) решения, в том числе об использовании ремонтного фонда (если он создавался), о его создании (в отсутствие такового) или об увеличении размера обязательных платежей с учетом согласованной стоимости работ по оснащению дома ОПУ.

Полагаем, что только по факту проведения собраний с обозначенной повесткой и принятия соответствующих решений по каждому пункту, в том числе относительно порядка финансирования (сроках возмещения расходов УК), и нужно отсчитывать трехмесячный срок, отведенный пп. "с" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг управляющему на установку и ввод в эксплуатацию ОПУ. Далее следует выполнение соответствующих работ и ввод в эксплуатацию установленного прибора учета.

Выполнение работ. Установка ОПУ оформляется актом ввода в эксплуатацию с отражением показаний приборов учета на момент его подписания. Акт ввода в эксплуатацию подписывается управляющим, специализированной организацией (если такая привлекалась) и РСО. Одновременно с подписанием акта производится опломбирование прибора учета РСО. Тогда же заключается договор на техническое обслуживание ОПУ со специализированной организацией или РСО, если у управляющего отсутствуют компетенции для выполнения таких работ. При вводе ОПУ в эксплуатацию у управляющего должны остаться следующие документы:

- паспорт на прибор учета с отметкой о поверке;

- проект на монтаж прибора учета, согласованный в установленном порядке с РСО;

- устройство для осуществления снятия показаний в электронном виде (адаптер) (при необходимости);

- сертификаты соответствия на элементы узлов учета (шаровые краны, фильтры, обратные клапаны, трубы);

- паспорта трансформаторов тока (при наличии);

- руководство по эксплуатации на приборы учета с отметкой о поверке;

- письменная гарантия на безотказную работу приборов учета на срок не менее года и гарантийный талон.

Отдельно поговорим о заключении договора на установку ОПУ и его условиях, в том числе в части цены (ее оплаты).

Договор и оплата его цены. Приказом Минэнерго России от 07.04.2010 N 149 утверждены Порядок заключения и существенные условия договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов. Положения этого документа распространены исключительно на взаимоотношения с РСО. Именно РСО названа исполнителем такого договора, а в числе возможных заказчиков фигурируют собственники помещений в МКД (их представители), УК и ТСЖ. Договор на установку, замену и (или) эксплуатацию приборов учета является публичным, поэтому РСО не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении данного договора (на это указывает и п. 9 ст. 13 Закона N 261-ФЗ). Для заключения договора потенциальный заказчик обращается в РСО с письменной заявкой, где приводит сведения об объекте, подлежащем оснащению прибором учета, и свои требования к такому прибору.

Существенными условиями договора на установку (замену) прибора учета являются:

- предмет договора;

- цена договора;

- порядок расчетов по договору;

- срок установки (замены) прибора учета;

- место установки (замены) прибора учета, соответствующего требованиям, предъявляемым изготовителем прибора учета к условиям, необходимым для его работы;

- порядок ввода установленного прибора учета в эксплуатацию;

- гарантийные обязательства исполнителя.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона N 261-ФЗ (которая вменяет в обязанности РСО в том числе заключение такого договора с любым обратившимся к ней на законных основаниях лицом) договор, регулирующий условия установки ОПУ и заключаемый между РСО и УК (ТСЖ), должен содержать определенное условие. Это условие об оплате цены договора (включая стоимость прибора учета - Письмо Минэкономразвития России от 12.10.2011 N 22373-СВ/Д07) равными долями в течение пяти лет с даты его заключения. Рассрочка не предоставляется или предоставляется на меньший срок, если потребитель выразил намерение оплатить цену договора единовременно или с меньшим периодом рассрочки. Обратите внимание: именно потребитель, а не сторона договора, например заказчик работ в лице УК или ТСЖ. По мнению автора, это существенный момент. Выше мы говорили, что вопросы финансирования мероприятий по установке ОПУ обсуждаются на общем собрании собственников (общем собрании членов ТСЖ) и в каждом конкретном доме решаются индивидуально: одни получают финансирование из бюджета, другие формировали и формируют ремонтный фонд, а третьи рассчитывают на рассрочку. Так вот, думается, согласовать с РСО условие о цене договора, оплачиваемой без рассрочки (или с рассрочкой менее пяти лет), УК (ТСЖ) удастся только при наличии соответствующего решения собственников (членов ТСЖ) о том, что они возможностью получить пятилетнюю рассрочку не пользуются. (Вместе с тем это не лишает управляющих возможности рассчитываться по договору с опережением графика платежей.) Если такого решения нет, условие о законной рассрочке на пять лет включается в договор по умолчанию, а значит, цена договора увеличивается на сумму процентов, начисляемых по ставке, не превышающей размер ставки рефинансирования Банка России (действующей на день начисления). Проценты не включаются в цену договора только в одном случае - когда РСО получает из бюджета компенсацию расходов, понесенных в связи с предоставлением рассрочки.

Проценты за рассрочку. Согласно ст. 823 "Коммерческий кредит" ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческого кредита). К коммерческому кредиту применяются правила, установленные гл. 42 "Заем и кредит" ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства. Отношения между РСО и заказчиками работ по оснащению МКД приборами учета в части условия договора о рассрочке оплаты идентичны коммерческому кредиту. При этом важно понимать, что управляющий, обратившись в РСО с заявкой на установку ОПУ, получает рассрочку платежа исключительно в интересах собственников помещений в МКД, потребителей, во всяком случае, такова конструкция Закона N 261-ФЗ. А раз так, желательно, чтобы условие о цене договора на установку (замену) приборов учета соответствовало требованию п. 2 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей": информация о товарах, работах, услугах в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при предоставлении кредита - размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы. Ввиду данного обстоятельства условие договора в части процентов, начисляемых за рассрочку платежа, должно быть сформулировано предельно прозрачно. Стоимость рассрочки должна быть выражена в твердой сумме, с приложением графика платежей и с указанием формулы расчета процентов. (Во всяком случае, таковы требования, действующие в сфере потребительского кредитования.) Управляющему необходимо проконтролировать данный момент. Для этого нужно проверить правильность начисления процентов, полагаясь на содержание ст. 809 ГК РФ и Положения о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, утвержденного Банком России 26.06.1998 N 39-П.

Во-первых, проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начало операционного дня (п. 3.5 указанного выше Положения). Операционный день - это период времени, отведенный для осуществления сделок, обработки учетной информации и т.д. в пределах календарной даты. Таким образом, в день предоставления рассрочки проценты не начисляются.

Во-вторых, последним днем начисления процентов является день возврата заемных средств (в нашем случае - день выплаты полной цены договора) (см. п. 4 ст. 809 ГК РФ).

В-третьих, по общему правилу кредитор начисляет проценты ежедневно (п. 3.6 названного Положения).

Чаще всего организации, предоставляющие рассрочку, пользуются формулой расчета простых процентов, поскольку она максимально удовлетворяет поставленным целям. Это один из четырех возможных способов начисления, названных в п. 3.9 Положения о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками. При начислении суммы процентов в расчет принимаются величина процентной ставки (в процентах годовых) и фактическое количество календарных дней, на которое размещены (привлечены) денежные средства. При этом за базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней). Формула простых процентов такова (см. Приложение 1 к Методическим рекомендациям к Положению о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, утвержденным Банком России 14.10.1998 N 285-Т):

 

П = З x I x T / К,

 

где П - проценты к начислению;

З - сумма размещенных (в кредит, заем, в нашем случае - в рассрочку) денежных средств;

I - годовая процентная ставка;

T - количество дней начисления процентов;

К - количество дней в календарном году (365 или 366).

Еще один небольшой нюанс требует особого внимания. В п. 9 ст. 13 Закона N 261-ФЗ указано, что цена договора на установку прибора учета с условием о рассрочке оплачивается равными долями в течение периода рассрочки. Чтобы каждый платеж по договору был равен последующему и предыдущему, его следует определять по формуле аннуитетного платежа.

Рассмотрим на конкретном примере все теоретические выкладки. При этом будем исходить из того, что собственники не формировали ремонтный фонд (вопросы создания и использования такового рассмотрены в гл. 4 "Учет и налогообложение в управляющих организациях") и решают вопросы финансирования установки ОПУ по мере их возникновения.

 

Пример. В январе 2012 г. состоялось общее собрание собственников помещений в МКД, управляемом УК. В повестку собрания, кроме прочего, внесен ряд вопросов по исполнению требований законодательства об энергоэффективности:

- необходимость капитального ремонта дома в части установки ОПУ теплоэнергии (в рамках обсуждения было запланировано выступление юрисконсульта УК, а также представителя РСО, разъясняющих собственникам их права и обязанности);

- срок установки ОПУ, объем работ и затрат (поскольку УК уже осуществила "оприборивание" нескольких аналогичных домов, она обладает всей необходимой информацией, которую безотлагательно выносит на собрание);

- особенности финансирования мероприятий по оснащению дома ОПУ (поскольку ремонтный фонд не создавался, УК предложила собственникам воспользоваться рассрочкой).

По результатам собрания согласно протоколу от 31.01.2012 было принято решение установить ОПУ теплоэнергии, стоимость работ по оснащению дома ОПУ согласована в размере 206 705 руб. (в том числе стоимость самого узла учета, работ по монтажу и процентов за рассрочку, расчеты по НДС в примере не рассматриваем), в качестве подрядчика выбрана соответствующая РСО, а УК поручено заключить с ней договор с условием о рассрочке платежа на 12 месяцев. Установка и ввод в эксплуатацию ОПУ должны быть проведены в марте 2012 г.

Стоимость мероприятий по установке ОПУ распределяется между всеми собственниками помещений в МКД согласно их доле в праве общей собственности (то есть пропорционально площади квартир) и предъявляется к оплате путем включения в платежный документ по строчке "Капитальный ремонт" начиная с того месяца, в котором у УК возникает обязанность внесения первого платежа в адрес РСО. Общая площадь квартир дома равна 3300 кв. м.

Собственники перечисляют УК плату за содержание и ремонт до 10-го числа каждого месяца. Управляющая организация совершает очередной платеж РСО по договору на установку ОПУ не позднее последнего числа каждого месяца рассрочки.

Во исполнение решения собственников УК обратилась в РСО в феврале 2012 г. с заявкой на установку ОПУ. На получение технических условий и согласование проекта понадобился месяц. Узел учета принят РСО 31.03.2012. Этим же числом подписан договор на установку ОПУ с оплатой его цены в рассрочку, в качестве приложения к договору подписан график платежей. На момент заключения договора и предоставления рассрочки ставка рефинансирования Банка России составила 8%. Договором предусмотрено, что в случае повышения ставки рефинансирования в течение периода рассрочки проценты заказчику не пересчитываются.

 

 


   Дата  
  платежа

 Остаток
основного
  долга,
   руб. 


Ставка,
   %  

Количество
   дней  
 рассрочки

  Сумма  
процентов,
   руб.  

Очередной платеж, руб.

  основной
    долг  

 с учетом
 процентов

30.04.2012

 198 000

   8  

     30  

   1 302 

   15 922 

   17 224

31.05.2012

 182 078

   8  

     31  

   1 237 

   15 987 

   17 224

30.06.2012

 166 092

   8  

     30  

   1 092 

   16 132 

   17 224

31.07.2012

 149 960

   8  

     31  

   1 019 

   16 205 

   17 224

31.08.2012

 133 755

   8  

     31  

     909 

   16 315 

   17 224

30.09.2012

 117 440

   8  

     30  

     772 

   16 451 

   17 224

31.10.2012

 100 989

   8  

     31  

     686 

   16 538 

   17 224

30.11.2012

  84 451

   8  

     30  

     555 

   16 668 

   17 224

31.12.2012

  67 783

   8  

     31  

     461 

   16 763 

   17 224

31.01.2013

  51 020

   8  

     31  

     347 

   16 877 

   17 224

28.02.2013

  34 143

   8  

     28  

     210 

   17 014 

   17 224

31.03.2013

  17 128

   8  

     31  

     116 

   17 128 

   17 224

   Итого 

    -   

   -  

    365  

   8 706 

  198 000 

  206 705

 

 

За счет округлений и погрешности в расчетах последний платеж составил 17 244 руб.

В бухгалтерском учете УК сделает следующие записи (показаны на примере двух месяцев - марта и апреля 2012 г.):

 

 

             Содержание операции           

  Дебет

 Кредит

  Сумма, 
   руб.  

                             В марте 2012 г.                            

Признаны расходы по установке ОПУ в МКД    
(согласно первичной документации, полученной
от РСО)                                    


   20  


   60  


   198 000

Отражена выручка по реализации работ по    
капитальному ремонту МКД в части установки 
ОПУ                                        


   62  


  90-1 


   206 705

Сформирована себестоимость работ по        
установке ОПУ в МКД                        

  90-2 

   20  

   198 000

Справочно. В платежных документах за март 2012 г. стоимость  
установки ОПУ собственникам не предъявляется, так как согласно
договору с РСО первый платеж совершается в апреле 2012 г.    


         -

                             В апреле 2012 г.                           

Признаны прочие расходы в виде процентов за
рассрочку, предоставленную РСО             

  91-2 

   60  

     1 302

Справочно. В платежных документах за апрель 2012 г.          
собственникам предъявляется к уплате первый платеж согласно  
доле каждого в общем имуществе из расчета 5,22 руб. за 1 кв. м
(17 224 руб. / 3300 кв. м). Аналогично составляются квитанции
вплоть до марта 2013 г.                                      



    17 224

 

 

Поясним решение примера в части оформления бухгалтерских записей. Начнем с затратной части. По факту установки ОПУ и получения первичных документов от РСО в учете УК следует сформировать расходы по выполнению работ капитального характера в МКД. Это сумма без учета процентов. Проценты будут признаваться в составе прочих расходов ежемесячно. Так, в силу п. 16 ПБУ 10/99 расходы признаются в бухгалтерском учете при обязательном выполнении следующих условий:

- расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

- сумма расхода может быть определена;

- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

На дату выполнения работ расход УК достоверно определен только в части их непосредственной стоимости. Сумма процентов может меняться вследствие нарушения платежной дисциплины УК или, напротив, досрочного погашения долга. Значит, относительно процентов за рассрочку сохраняется неопределенность, несмотря на согласование конкретного графика платежей.

Вместе с тем в силу ПБУ 15/2008 "Учет расходов по займам и кредитам" (утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н), устанавливающего особенности отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности информации о расходах, связанных с выполнением обязательств по полученным кредитам (в том числе товарным и коммерческим), расходы в виде процентов признаются в периоде, к которому они относятся, в качестве прочих расходов (п. п. 6 и 7 данного Положения). В нашем случае таким периодом следует считать календарный месяц.

Что касается выручки УК, полученной от реализации собственникам МКД работ по установке ОПУ, по мнению автора, ее следует признать по факту выполнения работ с учетом суммы процентов согласно подписанному с РСО графику. Ведь несмотря на то, что рассрочка оформлена по настоянию собственников и в их интересах, юридически она предоставлена именно УК. В свою очередь, УК, исполняя волю общего собрания (в том числе относительно получения рассрочки оплаты), с каждым конкретным собственником не вступает во взаимоотношения, аналогичные коммерческому кредиту, а именно не рассчитывает стоимость установки ОПУ для каждого собственника, не согласовывает индивидуально с каждым сумму процентов, процентную ставку, возможность ее пересмотра и т.д. На общем собрании одобряется совокупная величина затрат на капитальный ремонт. Ее детализация (сколько на что приходится) не влияет на юридическую сторону вопроса, которая состоит в следующем: УК исполняет свои обязательства перед собственниками по договору управления, в рамках этого договора она выполняет работы по капитальному ремонту, их стоимость согласована и неизменна (не зависит от платежной дисциплины ни самой УК, ни собственников). Поэтому следует констатировать, что все условия п. 12 ПБУ 9/99 в части признания выручки УК, состоящей из стоимости работ и предоставленной со стороны РСО рассрочки, выполняются в момент установки прибора учета и оформления всей необходимой "первички".

Теперь рассмотрим учет аналогичных операций в ТСЖ.

 

Пример. В феврале 2012 г. состоялось общее собрание членов ТСЖ. На повестку собрания вынесены вопросы:

- о сроке установки ОПУ теплоэнергии, объеме работ и затрат (ранее, в январе 2012 г., необходимость установки ОПУ была согласована на общем собрании собственников);

- особенности финансирования мероприятий по оснащению дома ОПУ (поскольку ремонтный фонд не создавался, был поставлен вопрос о получении рассрочки у РСО на 12 месяцев).

По результатам собрания согласована стоимость работ по оснащению дома ОПУ с учетом процентов за рассрочку в сумме 206 705 руб. (расчеты по НДС в примере не рассматриваем), в качестве подрядчика выбрана соответствующая РСО, с которой товарищество заключило договор на условиях рассрочки платежа сроком один год.

Стоимость мероприятий по установке ОПУ распределяется между всеми собственниками помещений в МКД согласно их доле в праве общей собственности. Общая площадь квартир дома равна 3300 кв. м.

В бухгалтерском учете ТСЖ сделает следующие записи (показаны на примере двух месяцев - марта и апреля 2012 г.):

 

 

             Содержание операции           

  Дебет

 Кредит

  Сумма, 
   руб.  

                             В марте 2012 г.                            

Сформированы расходы ТСЖ на установку ОПУ в
МКД (согласно первичной документации,      
полученной от РСО)                         


   20  


   60  


   198 000

Начислены обязательные платежи членов ТСЖ и
плата собственников, не являющихся членами 
ТСЖ, за капитальный ремонт общего имущества


   76  


   86  


   206 705

Расходы на установку ОПУ списаны за счет   
источника целевых поступлений               

   86  

   20  

   198 000

Справочно. В платежных документах за март 2012 г. стоимость  
установки ОПУ собственникам не предъявляется, так как первый 
платеж в адрес РСО товарищество совершит в апреле 2012 г.    


         -

                             В апреле 2012 г.                           

Сформированы расходы ТСЖ в виде процентов за
рассрочку, предоставленную РСО             

   20  

   60  

     1 302

Расходы в виде процентов списаны за счет   
источника целевых поступлений              

   86  

   20  

     1 302

Справочно. В платежных документах за апрель 2012 г.          
собственникам предъявляется к уплате первый платеж согласно  
доле каждого в общем имуществе из расчета 5,22 руб. за 1 кв. м
(17 224 руб. / 3300 кв. м). Аналогично составляются квитанции
вплоть до марта 2013 г.                                      



    17 224

 

 

Поясним решение примера в части оформления бухгалтерских записей. Товарищество сформирует расходную часть по установке ОПУ по такому же принципу, что и УК, то есть по факту выполнения работ - в сумме их стоимости (без учета процентов за рассрочку), ежемесячно в течение периода рассрочки - в сумме процентов. ТСЖ в этом вопросе руководствуется не положениями ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99, а общими требованиями бухгалтерского законодательства о временной определенности фактов хозяйственной деятельности организаций (см. п. 5 ПБУ 1/2008). При этом проценты за рассрочку должны быть отражены в составе расходов на ведение основной (уставной) деятельности и покрыты средствами целевых поступлений. В свою очередь, такой источник в учете показывается сразу в размере всей суммы, уплачиваемой ТСЖ по договору с РСО (с учетом процентов). Пояснения следующие. Товарищество не предоставляет коммерческий кредит собственникам (взаимоотношения ТСЖ и его членов не являются договорными в принципе). На общем собрании согласованы общая стоимость работ и порядок ее оплаты, то есть зафиксированы расходы ТСЖ на осуществление конкретных мероприятий, и определен источник покрытия данных расходов.

 

Установка ОПУ в отсутствие решения собственников

 

Первое полугодие 2012 г. Прежде всего отметим, что неоснащение МКД, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009, ОПУ воды, тепловой и электрической энергии в срок до 01.07.2012 (как требует п. 5 ст. 13 Закона N 261-ФЗ) образует состав административно-правового нарушения по ст. 9.16 КоАП РФ. К ответственности за совершение данного нарушения привлекаются лица, управляющие МКД (п. 4 ст. 9.16 КоАП РФ), штраф - от 20 000 до 30 000 руб.

Обращаем внимание, что в ситуации, когда собственники вовсе не собирались на общее собрание и не обсуждали вопросы оснащения МКД соответствующими приборами учета, риск привлечения управляющего к ответственности все равно существует. Дело в том, что надлежащее содержание общего имущества (зона ответственности УК и ТСЖ) подразумевает выполнение разнообразных требований законодательства (в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования и т.д.), к которым в полной мере относятся требования Закона N 261-ФЗ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. На это прямо указано в п. 10 Правил содержания общего имущества (см. пп. "ж"). А если к Правилам содержания общего имущества присовокупить положения пп. "с" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг и п. 2.4.2 Правил эксплуатации жилфонда, то никаких сомнений относительно того, кто ответственен за установку ОПУ в МКД в предусмотренные законом сроки, не останется.

Безынициативность собственников в данном случае оправдать УК и ТСЖ не может. Действительно, бытует мнение, что общее собрание собственников помещений в МКД (в том числе с целью решения вопроса о капитальном ремонте дома) должно инициироваться самими собственниками или активной их частью. Из прочтения ЖК РФ можно сделать такой поспешный вывод. Однако совокупность перечисленных выше нормативных актов отрасли дает основания полагать, что управляющий не может реализовать большинство возложенных на него законом и договором обязательств без созыва общего собрания (особенно это касается вопросов капитального ремонта дома). Таким образом, чтобы исполнить свою функцию, управляющему в определенных случаях просто необходимо инициировать собрание, не дожидаясь волеизъявления собственников. Эта позиция близка и судьям, которые указывают, что в законе отсутствует запрет на проведение УК общего собрания собственников, поэтому она вправе выступать в роли инициатора его проведения (Постановления ФАС СКО от 05.03.2010 N А53-20320/2009, от 04.03.2010 N А53-20321/2009). Возможность созыва общего собрания по инициативе УК следует из системного толкования положений ст. ст. 45, 161, 162 ЖК РФ. Все вышесказанное в равной степени правомерно и для ТСЖ.

Вполне вероятно, что в скором будущем управляющему (независимо от его организационно-правовой формы) не понадобится проводить столь подробное исследование жилищного законодательства, а достаточно будет лишь открыть стандарт деятельности по управлению МКД (на данный момент документ находится на стадии разработки в Правительстве РФ). Так, согласно проекту постановления об утверждении соответствующих стандартов и правил управление МКД включает в себя исполнение определенных действий, в том числе организационного характера:

- уведомление собственников помещений в МКД, членов ТСЖ о проведении общего собрания собственников или членов соответственно;

- обеспечение ознакомления собственников (членов) с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании;

- подготовка необходимых форм документов для регистрации участников собрания, организация принятия решений по вопросам повестки дня собрания;

- организация места проведения собрания, регистрации участников собрания;

- принятие решений по вопросам повестки дня собрания, связанным с управлением МКД;

- документальное оформление принятых общим собранием решений;

- доведение до сведений собственников (членов) решений, принятых собранием.

Таким образом, управляющие обязаны были до 01.07.2012 инициировать соответствующее собрание собственников (членов) для обсуждения вопроса установки ОПУ. Для убедительности приведем еще несколько аргументов. Закон N 261-ФЗ вступил в силу (за исключением некоторых статей) с 27.11.2009. Причем уже в первой его редакции РСО были обязаны информировать (в срок до 01.07.2010) собственников и управляющих о необходимости оснащения дома приборами учета (причем многие действовали именно через управляющих, на что было обращено внимание в начале раздела). То есть уже в 2010 г. УК и ТСЖ были осведомлены (из разных источников - закон, РСО и т.д.) о том, что домам, введенным в эксплуатацию до 27.11.2009, требуется капитальный ремонт как минимум в части установки ОПУ. Это должно было послужить поводом для созыва соответствующих собраний.

Смягчающим обстоятельством, исключающим привлечение к административной ответственности УК и ТСЖ, является документально подтвержденный факт того, что до собственников доводилась информация о необходимости установки конкретных ОПУ, они приглашались на собрание, но либо проигнорировали данное приглашение, либо отказались устанавливать ОПУ к назначенному сроку и занесли это решение в протокол.

Второе полугодие 2012 г. В силу п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ в период с 01.07.2012 по 01.07.2013 соответствующие РСО обязаны оснастить МКД, введенные в эксплуатацию до 27.11.2009, ОПУ воды, тепловой и электрической энергии, а собственники помещений в доме обязаны возместить им понесенные расходы.

По мнению автора, это вовсе не означает, что с 01.07.2012 собственники помещений в МКД утратили возможность инициировать установку приборов учета путем принятия соответствующего решения на общем собрании при содействии УК (ТСЖ). Более того, неправильно считать, что с 01.07.2012 УК и ТСЖ больше не принимают участия в процессе "оприборивания" домов, а РСО обязаны вступить в прямое взаимодействие с собственниками помещений, выполнить все необходимые работы и предъявить им сумму расходов к возмещению. Хотя справедливости ради отметим, что формулировки Закона N 261-ФЗ и отдельные пункты Правил содержания общего имущества, дополнившие документ в 2011 г., подталкивают к такой квалификации ситуации. В частности, в п. 38(1) Правил содержания общего имущества сказано следующее (цитата приведена с изъятиями).

В случае если собственники помещений в МКД до 01.01.2013 (с учетом изменения сроков, возможно, следует читать "до 01.07.2013") не обеспечили оснащение такого дома ОПУ и при этом в соответствии с п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ таковой был установлен, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку прибора учета на основании счетов, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения и (или) в составе установленных для членов ТСЖ обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Счета на оплату расходов на установку ОПУ с указанием общего размера расходов на установку такого прибора учета и доли расходов на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, выставляются собственникам помещений РСО. Доля расходов на установку ОПУ, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество.

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку ОПУ и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в РСО с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством РФ.

Граждане - собственники помещений в МКД производят оплату выставленных счетов в соответствии с п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ (то есть по умолчанию - в рассрочку).

Мы видим, что в процитированном пункте фигурируют только собственники и РСО. Именно РСО составляет счет на оплату, рассчитывает долю каждого собственника исходя из его доли в праве общей собственности. И это при том, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.07.2012 N 2504/12 отклонил требования Федеральной антимонопольной службы, которая контролирует деятельность по установке приборов учета (см. Письмо Минрегиона России от 27.10.2011 N 29432-АП/14), о привлечении РСО к административной ответственности за неинформирование собственников об условиях оснащения домов приборами учета ввиду того, что РСО не располагает информацией о них. Об условиях рассрочки в п. 38(1) Правил содержания общего имущества, расчете процентов и включении их в названный счет совсем ничего не сказано. А сам факт того, что собственники помещений в МКД в определенный момент получат не только платежные документы с расчетом размера платы за содержание и ремонт, но и отдельный счет на оплату расходов РСО на установку ОПУ (также являющуюся мероприятием по содержанию и ремонту общего имущества), обескураживает.

И это лишь часть возникающих сложностей и нестыковок конкретных норм с общим смыслом, заложенным в словосочетание "управление МКД".

Дело в том, что установка ОПУ и после 01.07.2012 не перестает быть мероприятием по капитальному ремонту, который проводится под контролем и под ответственность УК (ТСЖ). Пункт 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ не освобождает управляющих от обязанности по надлежащему содержанию общего имущества МКД, даже если собственники не проявляют должного внимания и интереса к состоянию своего имущества. Действительно, до 01.07.2012 именно собственники в лице УК и ТСЖ должны были инициировать установку приборов учета, обратившись с соответствующей заявкой к РСО, после 01.07.2012 первый шаг в оснащении домов приборами учета должны сделать уже РСО, но в обеих ситуациях связующим звеном между собственниками и РСО остаются УК (ТСЖ), так как в их компетенцию входит выполнение работ капитального характера на общем имуществе, они отвечают за допуск посторонних лиц к объектам общего имущества, в том числе к ВИС, они ответственны перед собственниками за качество выполненных работ и исправность ВИС. Поэтому управляющие обязаны не только организовать допуск РСО к местам установки приборов учета, но и проконтролировать ход работ и принять их результат.

Выше мы описывали стандартную "договорную" процедуру оснащения домов ОПУ, включающую такие подготовительные мероприятия, как получение технических условий, выбор марки прибора, согласование проекта. В случае с принудительной установкой ОПУ, по-видимому, все эти мероприятия осуществляются РСО без участия управляющих и собственников.

В части выполнения самих работ по установке ОПУ и их оплаты в п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ сказано следующее. Лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению МКД приборами учета, должно:

- обеспечить РСО допуск к местам установки соответствующих приборов;

- оплатить расходы РСО на их установку.

Как мы выяснили, лицами, не исполнившими в установленный срок названную обязанность, являются (в зависимости от способа управления домом) УК и ТСЖ. Следовательно, допуск представителей РСО к ВИС домов, подлежащих оснащению ОПУ, - прямая обязанность управляющих.

Выполнение работ. Принудительная установка ОПУ также оформляется актом ввода его в эксплуатацию. Здесь не должно быть никаких различий с добровольной установкой аналогичных приборов. Ведь цель всех этих действий - определение объемов потребления соответствующих коммунальных ресурсов по показаниям приборов учета. Если таковые установлены с нарушениями, то расчет осуществляется по нормативам. Любая из сторон договора энергоснабжения вправе оспорить применяемый порядок расчетов, если решит, что ОПУ установлен незаконно, а его показания недостоверны.

Здесь нельзя умолчать о том, что судебная практика 2010 - 2012 гг., сложившаяся по вопросу правомерности установки ОПУ и использования их показаний без согласия собственников, неоднозначна. Дело в том, что даже в периодах действия добровольного порядка оприборивания отдельные УК и РСО пренебрегали мнением собственников и устанавливали таковые без их ведома (принимая приборы к учету как собственное имущество). В некоторых случаях такие действия были признаны судами законными. Один из наиболее свежих примеров - Кассационное определение Волгоградского областного суда от 02.02.2012 N 33-1270/2012. Можно также вспомнить Определения Свердловского областного суда от 09.06.2011 N 33-7561/2011 и, конечно же, ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-4887/10 об отказе в передаче дела на пересмотр. Во всех упомянутых документах судьи пришли к выводу: при разрешении подобных споров следует исходить из того, что ОПУ - это прежде всего средство измерения количества коммунального ресурса, а потом уже общее имущество. Следовательно, если ОПУ установлен, как и полагается, на границе балансовой принадлежности и введен в эксплуатацию, то уже неважно, за чей счет он приобретался и устанавливался, отнесен ли в состав общего имущества собственников помещений в МКД или частного имущества УК (РСО), - потребление коммунального ресурса следует считать по его показаниям. Позиция спорная, тем более что есть примеры судебных решений, опровергающих данный подход. Это отступление было сделано в первую очередь для того, чтобы в очередной раз обозначить несовершенство законодательства и подчеркнуть важность соблюдения всех формальностей, в том числе относительно ввода в эксплуатацию установленных ОПУ.

Расходы и их оплата. В п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ сказано, что граждане - собственники помещений в МКД, не исполнившие в установленный срок обязанности, предусмотренные п. п. 5 - 6.1 ст. 13 Закона N 261-ФЗ (напомним, что речь идет об установке как ОПУ, так и ИПУ), оплачивают равными долями в течение пяти лет (с даты установки соответствующих приборов) расходы РСО на "оприборивание" при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. В случае предоставления рассрочки расходы на установку приборов учета подлежат увеличению на сумму процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату начисления.

Заметим: речь идет об оплате расходов, а не цены договора. Данное правило сформулировано универсально, то есть по нему собственники помещений в МКД должны возмещать расходы РСО, связанные с установкой как ОПУ, так и ИПУ. При этом оно без какой-либо адаптации к конкретной ситуации (установка именно ОПУ) перенесено в п. 38(1) Правил содержания общего имущества. В связи с этим применение данного правила требует творческого подхода.

Вариант 1. Расчеты через управляющего. Выше мы выяснили, что без участия УК и ТСЖ процесс "оприборивания" домов ОПУ невозможен. Кроме того, управляющие являются лицами, ответственными за выполнение требований Закона N 261-ФЗ в части оснащения МКД приборами учета. Таким образом, формально РСО вправе требовать возмещения расходов, понесенных в связи с приобретением ОПУ и их установкой, именно с УК (ТСЖ). Особенно это актуально в тех случаях, когда управляющие формировали ремонтный фонд, накапливая в нем средства собственников (то есть фактически собственники совершали платежи, которые можно использовать для покрытия расходов РСО). Вместе с тем конструкция Закона N 261-ФЗ указывает на то, что рассрочка оплаты расходов предоставляется только гражданам и только если они не изъявили желания оплатить расходы РСО сразу. Получается, что в случае с принудительной установкой ОПУ вариант предоставления рассрочки платежа управляющим (равно как и иным юридическим лицам - собственникам помещений в МКД) не рассматривается. Значит ли это, что УК и ТСЖ нужно уплатить РСО всю необходимую сумму сразу? По мнению автора, не стоит так категорично ставить вопрос. Начнем с характера возникающих отношений. Определить их непросто, так как буквальное прочтение п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ указывает, что договор на установку прибора в данном случае не заключается. Однако здравой кажется мысль о том, что РСО, исполняя требования названного пункта, все-таки понуждает к заключению договора на установку приборов на своих условиях, причем это совершенно законно (см. п. 1 ст. 421 ГК РФ). Более того, очевидно, что запрета на заключение договора п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ не содержит. Раз так, управляющий и РСО всегда могут согласовать приемлемые друг для друга условия оплаты указанных выше расходов.

Осталось разобраться, в каком порядке требовать с собственников оплаты мероприятий по принудительной установке ОПУ. Опять же из буквального прочтения п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ следует, что данная норма сформулирована в целях защиты интересов как потребителей, так и РСО (именно они непосредственно выполняют работы и несут соответствующие расходы). Нужно ли тогда считать, что право предоставления рассрочки имеет только РСО и в отсутствие прямых взаимоотношений с собственниками-гражданами последние не могут рассчитывать на рассрочку оплаты? Думается, что и здесь необходимо проявить гибкость, так как Закон не содержит запрещающих норм, напротив, впоследствии положения п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ могут быть истолкованы расширительно, как содержащие безусловное право граждан на рассрочку при оплате расходов на "оприборивание". Таким образом, УК (ТСЖ) в определенном смысле снизит некоторые риски, если заведомо "прочтет" норму именно так.

Вариант 2. Прямые расчеты с РСО. Этот вариант покрытия расходов РСО на установку приборов учета аналогичен тому, который используется при осуществлении прямых расчетов в адрес РСО за коммунальные услуги (он подробно описан в разд. 2.2.2 "Расчеты с РСО"). Нужно отметить, что правовое регулирование прямых расчетов за коммунальные услуги регламентировано на уровне закона и довольно подробно описано в подзаконных актах. Нельзя этого сказать о прямых расчетах с РСО за установку ОПУ. Позволим себе провести аналогию. Возможность потребителя перечислить РСО соответствующую часть платы за коммунальные услуги для управляющего означает лишь то, что он не участвует в расчетах (движении денежных потоков) между потребителями и РСО. Роль исполнителя коммунальных услуг (ответственность за их качество, количество и т.д.) с управляющего не снимается. Тот же принцип, думаем, применим и в отношении платежей за установку ОПУ. Как это реализовать технически? Обратимся к Методическим рекомендациям по заполнению примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг (см. Приказ Минрегиона России от 19.09.2011 N 454 "Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и Методических рекомендаций по ее заполнению").

Согласно п. 13 этих Методических рекомендаций в разд. 3 платежного документа по строке "Содержание и ремонт жилого помещения" указывается наименование соответствующей платы. Если собственники помещений в МКД не обеспечили установку ОПУ, не приняли решение о включении расходов на установку ОПУ в плату за содержание и ремонт жилого помещения и такая установка осуществлена РСО в принудительном порядке, то в графу 1 данного раздела можно включить дополнительной строкой вид услуг - "Установка ОПУ". Получателем данного платежа, включая проценты за рассрочку, является РСО. Поэтому согласно п. 8 Методических рекомендаций в разд. 2 "Информация для внесения платы получателю платежа (получателям платежей)" кроме наименования, номера банковского счета и банковских реквизитов управляющего необходимо указать реквизиты РСО с пояснением вида услуг и суммы, подлежащей уплате. Кроме того, согласно п. 31 Методических рекомендаций в таблицу разд. 4 "Справочная информация" вводится дополнительная графа 7 для указания общей суммы расходов РСО на установку ОПУ в МКД. (Примерная форма платежного документа приведена в конце главы.)

 

Примерная форма платежного документа

для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения

и предоставление коммунальных услуг

 

Рассмотрим сказанное на примере.

 

Пример. В сентябре 2012 г. УК предоставила РСО доступ к ВИС дома для установки узла учета тепловой энергии. Прибор был установлен 30.09.2012. Расходы по его приобретению и монтажу составили 198 000 руб. (расчеты по НДС не рассматриваем). Поскольку ранее собственники помещений в МКД проигнорировали предложение УК провести общее собрание и обсудить вопросы, связанные с установкой ОПУ и финансированием данного мероприятия, РСО предоставила рассрочку по возмещению расходов в течение пяти лет. На момент установки ОПУ и предоставления рассрочки ставка рефинансирования Банка России составила 8,25%. В связи с этим общая сумма расходов на установку ОПУ равна 242 280 руб., в том числе проценты - 44 280 руб. Ежемесячный платеж равен 4038 руб. Расходы на установку ОПУ распределяются между всеми собственниками помещений в МКД согласно их доле в праве общей собственности (то есть пропорционально площади квартир) путем включения в платежный документ дополнительной строчки "Установка ОПУ". Общая площадь квартир дома равна 3300 кв. м.

Приведем фрагмент укрупненного графика платежей собственников в адрес УК (включая проценты). Управляющей организации следует составить такой график по каждому собственнику с соответствующей суммой основного долга и процентов.

 

 


 Период

 Остаток
основного
  долга,
   руб. 


Ставка, %

Количество
   дней  
рассрочки

   Сумма 
процентов,
   руб.  

Очередной платеж, руб.

  основной
    долг  

  с учетом
 процентов

Октябрь

 198 000

   8,25 

    31   

   1 387 

   2 651  

   4 038  

 Ноябрь

 195 349

   8,25 

    30   

   1 325 

   2 714  

   4 038  

Декабрь

 192 635

   8,25 

    31   

   1 350 

   2 689  

   4 038  

 

 

В бухгалтерском учете УК будут сделаны следующие записи:

 

 

             Содержание операции           

  Дебет

 Кредит

  Сумма, 
   руб.  

                            В сентябре 2012 г.                          

Признаны расходы по установке ОПУ в МКД    
(согласно первичной документации, полученной
от РСО)                                    


   20  


   60  


   198 000

Отражена выручка по реализации работ по    
капитальному ремонту МКД в части установки 
ОПУ                                        


   62  


  90-1 


   198 000

Сформирована себестоимость работ по        
установке ОПУ в МКД                        

  90-2 

   20  

   198 000

Справочно. Расходы по установке ОПУ собственникам            
предъявляются в платежных документах начиная с октября 2012 г.

         -

                            В октябре 2012 г.                           

Признаны прочие расходы в виде процентов за
рассрочку, предоставленную РСО             

  91-2 

   60  

     1 387

Отражена выручка в размере процентов за    
предоставляемую рассрочку за октябрь 2012 г.

   62  

  90-1 

     1 387

Справочно. В платежных документах за октябрь 2012 г.         
собственникам предъявляется к уплате первый платеж согласно  
доле каждого в общем имуществе из расчета 1,22 руб. за 1 кв. 
м (4038 руб. / 3300 кв. м). Из них 0,8 руб. (2651 руб. / 3300
кв. м) приходится на выплату основного долга и 0,42 руб.     
(1387 руб. / 3300 кв. м) - на выплату процентов. По такому же
принципу составляются квитанции вплоть до окончания периода  
рассрочки                                                    




     4 038

 

 

Поясним решение примера в части отражения доходных операций УК, так как расходные аналогичны представленным в блоке "Установка ОПУ по решению собственников". По общему правилу (п. 6.2 ПБУ 9/99) при выполнении работ на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде отсрочки и рассрочки оплаты, выручка принимается к бухгалтерскому учету в полной сумме дебиторской задолженности. Но в части выручки в виде процентов за рассрочку по факту выполнения работ (установки ОПУ) одно из условий, необходимых для ее признания и названных в пп. "б" п. 12 ПБУ 9/99, не выполняется - сумма выручки не может быть определена. Это невозможно хотя бы потому, что собственники не лишены права внесения платежей с опережением графика, а также досрочного погашения задолженности. Мы назвали лишь одну из причин, а есть и другие: вероятность изменения ставки рефинансирования (как в большую, так и в меньшую сторону), нарушение графика платежей и накапливание "основной суммы долга", то есть "тела" рассрочки для начисления процентов, и т.д. Таким образом, выручку в виде процентного дохода следует признавать по окончании отчетного периода (месяца), когда ее величина достоверно известна. Возможно, в ближайшем будущем данное утверждение приобретет более четкие формы, причем на уровне закона, так как согласно проекту ПБУ "Доходы организации" процентные доходы выделены в отдельный вид доходов по обычным видам деятельности. Таковыми названы, в частности, доходы за предоставление покупателям отсрочки (рассрочки), которые подлежат признанию в течение срока соответствующего договора путем начисления процентов на сумму дебиторской задолженности.

Теперь рассмотрим учет такой же операции в ТСЖ:

 

 

             Содержание операции           

  Дебет

 Кредит

  Сумма, 
   руб.  

                            В сентябре 2012 г.                          

Сформированы расходы ТСЖ на установку ОПУ в
МКД (согласно первичной документации,      
полученной от РСО)                         


   20  


   60  


   198 000

Начислены обязательные платежи членов ТСЖ и
плата собственников, не являющихся членами 
ТСЖ, за установку ОПУ                      


   76  


   86  


   198 000

Расходы на установку ОПУ списаны за счет   
источника целевых поступлений              

   86  

   20  

   198 000

Справочно. Расходы по установке ОПУ собственникам            
предъявляются в платежных документах начиная с октября 2012 г.

         -

                            В октябре 2012 г.                           

Сформированы расходы ТСЖ в виде процентов за
рассрочку, предоставленную РСО             

  91-2 

   60  

     1 387

Отражены доходы в размере процентов за     
предоставляемую рассрочку за октябрь 2012 г.

   76  

  91-1 

     1 387

Справочно. В платежных документах за октябрь 2012 г.         
собственникам предъявляется к уплате первый платеж согласно  
доле каждого в общем имуществе из расчета 1,22 руб. за 1 кв. м
(4038 руб. / 3300 кв. м). Из них 0,8 руб. (2651 руб. /       
3300 кв. м) приходится на выплату основного долга (целевые   
средства ТСЖ) и 0,42 руб. (1387 руб. / 3300 кв. м) -         
на выплату процентов (доходы ТСЖ). По такому же принципу     
составляются квитанции вплоть до окончания периода рассрочки 




     4 038

 

 

Поясним решение примера. По мнению автора, в данной ситуации сумма процентов за рассрочку, подлежащая уплате РСО, и сумма процентов за рассрочку, уплачиваемая собственниками в адрес ТСЖ, показываются в качестве расходных и доходных операций, выходящих за рамки уставной деятельности (с применением положений ПБУ 15/2008, ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 - Письмо Минфина России от 18.09.2012 N 07-02-06/228). Подробнее о том, как отличить основную деятельность товарищества от деятельности, приносящей доход, читайте в гл. 3 "Учет и налогообложение в ТСЖ".

Обращаем ваше внимание, что выбранный порядок расчетов (по варианту 1 или по варианту 2) не влияет на формирование в учете управляющих соответствующих доходов и расходов.

 

2. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

 

2.1. Права и обязанности управляющего многоквартирным домом

 

Безопасные и комфортные условия проживания в МКД обеспечиваются посредством управления домом (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Социальную значимость деятельности по управлению МКД сложно переоценить, поэтому она привлекает пристальное внимание контролирующих органов, общественных организаций, представителей законодательной ветви власти и т.п. Накопленная с момента введения в действие ЖК РФ практика взаимоотношений управляющих домами с собственниками помещений, с одной стороны, и РСО, с другой стороны, выявляла и продолжает выявлять недостатки правового регулирования. Реформа законодательства в данной сфере происходит поэтапно. В 2011 г. вступила в действие новая редакция ЖК РФ (сформирована Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ), в 2012 г. начали действовать сразу несколько новых подзаконных актов. Одновременно пробелы и неточности в нормативных актах становятся поводом для многочисленных судебных разбирательств и дискуссий в профессиональном сообществе. В связи с этим при очерчивании круга прав и обязанностей управляющих домами наряду с официальными источниками права необходимо ориентироваться и на судебные прецеденты, тем более что постоянно расширяется круг проблем, по которым высказывает свою правовую позицию Высший Арбитражный Суд РФ.

Управление МКД реализуется тремя альтернативными способами (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

- управление управляющей организацией;

- управление товариществом собственников жилья;

- непосредственное управление.

Выбор способа управления - прерогатива собственников помещений в МКД, которые одновременно должны учитывать некоторые ограничения, установленные действующей редакцией ЖК РФ (например, непосредственное управление в классическом варианте, когда услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества заказываются у разных исполнителей, возможно только в доме, в котором не более 12 квартир (п. 9.1 ст. 161, п. 1 ст. 164 ЖК РФ), а ТСЖ не может объединять несколько МКД, если количество квартир в них суммарно превышает 30 и придомовые участки не граничат друг с другом (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ)). Изменить способ управления собственники помещений вправе в любое время по своему волеизъявлению (п. 3 ст. 161 ЖК РФ): в частности, действующий договор управления с прежней управляющей организацией не является препятствием для этого (Постановления Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, от 05.06.2012 N 17635/11, Определение ВС РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5).

Говоря далее об управляющем домом, будем иметь в виду управляющую организацию и ТСЖ. Первая по умолчанию рассматривается как коммерческая организация (что, впрочем, не обязательно), но главный ее признак состоит в том, что основание ее деятельности представляет собой договор управления. Второе - некоммерческое объединение собственников помещений МКД, имеющее особый правовой статус. Между тем конечный результат деятельности как управляющей организации, так и ТСЖ должен быть одинаковым. В связи с этим, полагаем, нет никаких оснований приуменьшать степень ответственности некоммерческого объединения за управление домом по сравнению с компанией, действующей на основании договора. Это следует и из ЖК РФ: согласно п. п. 2.2 и 2.3 ст. 161 ТСЖ и УК несут ответственность за содержание общего имущества в МКД по требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Кроме того, в новых Правилах предоставления коммунальных услуг (впрочем, как и в прежних) речь идет об исполнителе коммунальных услуг в целом, а не о ТСЖ или управляющей организации конкретно.

Управление МКД подразумевает как минимум два направления деятельности: содержание общего имущества собственников помещений в МКД и предоставление коммунальных услуг. Содержание общего имущества - это центральный элемент деятельности по управлению домом, формирующий большую часть прибыли управляющего - коммерческой организации. Состав и состояние общего имущества являются ключевыми факторами, влияющими на объем обязательств управляющего домом. Споры о составе имущества как предмете управления МКД встречаются весьма часто. Кроме того, именно состояние отдельных объектов общего имущества предопределяет возможность получения потребителями качественных коммунальных услуг (см. п. 16 ст. 161 ЖК РФ). Ненадлежащее состояние общего имущества является основанием для привлечения управляющего к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Отсутствие у него средств на необходимые мероприятия не является как причиной для признания невиновным в административном правонарушении (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11), так и поводом для снятия соответствующих обязанностей перед собственниками помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).

Второе направление деятельности по управлению домом - предоставление коммунальных услуг - можно охарактеризовать как обязательный довесок к содержанию общего имущества. Данный элемент управления МКД фактически подразумевает лишь возложение на управляющего многочисленных обязанностей и обременений и сам по себе не является источником прибыли. Многие управляющие стремятся устраниться от предоставления коммунальных услуг, однако закон не позволяет этого. Закон предусматривает такую правовую конструкцию: предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющим путем заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов и надлежащего исполнения таких договоров (п. 13 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Ввиду этого неуместно спорить о том, оказывает ли управляющий коммунальные услуги в отсутствие соответствующего оборудования. Поскольку управляющий не вправе делать никаких наценок на тарифы, установленные для РСО, главная его задача - правильно учитывать потребление коммунальных ресурсов, рассчитывать плату за коммунальные услуги для потребителей, администрировать эти платежи и вести расчеты с РСО согласно требованиям законодательства. Особое внимание следует обратить на порядок расчетов с собственниками помещений и РСО в ситуации, когда по решению общего собрания коммунальные платежи минуют управляющего и направляются непосредственно на счета РСО.

Между тем роль управляющего в процессе предоставления коммунальных услуг не сводится исключительно к участию в расчетах между потребителями и РСО в качестве посредника. Как указано в п. п. 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а также следует из пп. "а" п. 32 новых Правил предоставления коммунальных услуг, предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в помещение потребителя - это обязанность исполнителя коммунальных услуг (управляющего домом). Одновременно РСО отвечают за качество коммунальных ресурсов лишь до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (п. 15 ст. 161 ЖК РФ). Подтверждение того, что исполнитель коммунальных услуг - это не просто посредник в расчетах, можно найти в судебной практике. Так, Постановлением от 05.04.2012 N 15417/11 Президиум ВАС РФ признал законным предписание территориального органа Роспотребнадзора, вынесенное управляющей организации, о прекращении нарушения прав потребителей. Нарушение заключалось в том, что температура горячей воды в водозаборных кранах квартир МКД не соответствовала установленным требованиям. Также Роспотребнадзор предложил УК оказывать жильцам дома услугу надлежащего качества и к конкретному сроку провести мероприятия по приведению температуры воды к нормативному уровню. Кстати, как было установлено в рамках другого судебного разбирательства, причиной нарушений стала низкая температура горячей воды на границе внутридомовых сетей. Именно это обстоятельство, а также отсутствие у УК возможности соблюсти требования закона (например, путем установки нагревательного оборудования) стали причиной для признания УК невиновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.5 КоАП РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению), о чем было вынесено Постановление ФАС ВВО от 10.03.2011 N А79-7890/2010. Между тем, как указал Президиум ВАС РФ, следует отличать публично-правовые отношения по уплате административного штрафа от гражданско-правовых отношений между исполнителем и потребителями коммунальных услуг. В п. 76 прежних Правил предоставления коммунальных услуг (действовали в период возникновения спорных правоотношений) прямо указано, что именно исполнитель коммунальных услуг несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие предоставления услуг ненадлежащего качества независимо от его вины. Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств (аналогичная норма предусмотрена пп. "а" п. 149, п. 150 новых Правил предоставления коммунальных услуг). В связи с этим тот факт, что РСО поставляет воду ненадлежащего качества, не снимает с УК ответственности за ухудшение качества коммунальной услуги и обязанности предоставлять услугу надлежащего качества. Именно поэтому предписание Роспотребнадзора соответствует закону. Иная позиция по рассматриваемому вопросу, высказанная судами апелляционной и кассационной инстанций, по существу освобождает УК от ответственности за несоблюдение санитарных и технических требований к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг и без достаточных оснований обременяет потребителей коммунальных услуг необходимостью обращаться за защитой своих прав и законных интересов к иным лицам, с которыми они не связаны никакими правовыми отношениями. Иначе говоря, исполнитель коммунальных услуг выступает в качестве "единого окна" по всем вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг. В некоторых ситуациях он имеет возможность повлиять на их качество (если общее имущество, при помощи которого коммунальный ресурс надлежащего качества подается в помещение, находится в ненадлежащем состоянии), а в некоторых нет (если качество коммунального ресурса не соответствует требованиям закона). В последней ситуации исполнителю необходимо взаимодействовать с РСО. В частности, Правилами заключения договоров ресурсоснабжения предписано включать в такой договор условия о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса и порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество предоставляемой коммунальной услуги (пп. "а" и "б" п. 18).

Помимо содержания и ремонта общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг потребителям управление МКД включает в себя еще один элемент - решение вопросов пользования общим имуществом (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одновременно определение порядка использования общего имущества является исключительным полномочием собственников помещений в МКД. Управляющий домом может быть вовлечен в эту сферу интересов жильцов по своему согласию (например, в качестве лица, заключающего договор о предоставлении общего имущества в пользование третьим лицам). Для грамотного участия в подобных правоотношениях (в том числе для планирования собственных налоговых обязательств) управляющий должен иметь представление и об этом аспекте управления МКД.

Выше речь шла только об обязанностях управляющего, главное же его право - требовать от собственников помещений (потребителей услуг) внесения платежей на финансирование деятельности по управлению МКД. Для эффективной реализации данного права следует знать, у кого именно и в какой момент возникает обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за коммунальные услуги, а кому предъявлять требования безосновательно. Правом принудительного взыскания платежей в свою пользу обладает как управляющая организация, действующая на основании договора и получающая плату за свои услуги, так и ТСЖ, выступающее некоммерческой организацией, для которого управление МКД является основной уставной деятельностью. Ввиду того что собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги далека от 100%, особый интерес для управляющих представляет тема сомнительных и безнадежных долгов. Все перечисленные вопросы будут подробно раскрыты в данном разделе.

 

2.2. Предоставление коммунальных услуг

 

Общая характеристика деятельности управляющего домом по предоставлению коммунальных услуг была дана в разд. 2.1 "Права и обязанности управляющего многоквартирным домом". Повторим, что юридически управляющий домом (далее в этом подразделе - исполнитель коммунальных услуг) несет ответственность перед потребителями за исполнение своего обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащим образом. Фактически же предоставление коммунальных услуг обеспечивается путем заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов и надлежащего их исполнения, а также выполнения всех необходимых мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества, при помощи которого в помещения потребителей в МКД подаются коммунальные ресурсы. Кстати, в новых Правилах предоставления коммунальных услуг под коммунальными услугами понимается осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям коммунального ресурса с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в МКД (п. 2). В связи с этим трудно переоценить важность правильного ведения расчетов с потребителями коммунальных услуг и с РСО. Поэтому в данном разделе будут подробно рассмотрены отдельные вопросы исчисления платы за коммунальные услуги, а также порядок оплаты РСО поставленных в МКД коммунальных ресурсов.

 

2.2.1. Расчеты с потребителями

 

Порядок расчетов между исполнителем и потребителями коммунальных услуг детально регламентирован в правилах предоставления коммунальных услуг. До 01.09.2012 действовали прежние Правила, 01.09.2012 вступили в силу новые Правила. Следует признать, что новые Правила предоставления коммунальных услуг обеспечивают по основным вопросам преемственность с прежними, однако и новшеств весьма много. Ниже будут рассмотрены наиболее интересные аспекты расчетов с потребителями, касающиеся как порядка исчисления платы за коммунальные услуги в тех или иных случаях, так и отдельных прав и обязанностей исполнителя и потребителя.

 

Плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды

 

Новые Правила предоставления коммунальных услуг (п. 40) ввели новый принцип начисления платы за коммунальные услуги: теперь исполнитель обязан отдельно рассчитывать и предъявлять к оплате потребителю плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в МКД (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). В платежном документе эти две позиции указываются отдельно.

В связи с этим норматив потребления коммунальных услуг устанавливается отдельно для потребления внутри помещения и на общедомовые нужды. Размер платы за коммунальные услуги, предоставленные в помещении, рассчитывается предельно просто - исходя из объема потребления, зафиксированного ИПУ (при их наличии), либо исходя из норматива потребления (при отсутствии ИПУ). В отношении большей части коммунальных услуг размер платы не зависит от наличия ОПУ. Исключение - плата за отопление: согласно формуле 3 из Приложения 2 к новым Правилам предоставления коммунальных услуг плата за отопление в каждом помещении в доме, который оборудован ОПУ, но во всех помещениях которого отсутствуют ИПУ, пропорциональна площади помещения.

В то же время порядок расчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, обусловлен наличием в доме ОПУ. Если ОПУ отсутствует, размер платы исчисляется исходя из нормативов потребления, специально устанавливаемых в расчете на кв. м площади помещений, входящих в состав общего имущества. Причем объем потребления услуг, приходящийся на каждого потребителя, рассчитывается пропорционально площади помещения, находящегося в его законном пользовании (п. 40 новых Правил, формула 15 Приложения 2 к ним).

Если же дом оснащен ОПУ, для определения суммарного объема коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды, исполнителю предстоит выполнить расчет по формуле. Полученный результат распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в МКД (п. 44 новых Правил). Общий принцип определения суммарного объема коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды, состоит в исключении из объема, зафиксированного ОПУ, объема коммунальных ресурсов, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в МКД, не являющихся общим имуществом, а также использованных для производства коммунальных услуг при помощи оборудования, входящего в состав общего имущества. Конкретные формулы расчета приведены в Приложении 2 к новым Правилам.

Поскольку суммарный объем коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды, является расчетной величиной, зависящей в том числе от нормативов потребления, его величина может оказаться положительной, равной нулю или отрицательной. Если она положительная, исполнитель рассчитывает плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, и предъявляет ее к оплате потребителям. Если она окажется равной нулю, плата за соответствующий расчетный период не начисляется (п. 45 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Если же суммарный объем коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды, составит отрицательную величину (если точнее, объем коммунального ресурса, определенный по показаниям ОПУ, окажется меньше, чем сумма объемов коммунальных ресурсов, предоставленных во всех помещениях дома и использованных при самостоятельном производстве коммунальных услуг), исполнитель должен скорректировать платеж потребителя в порядке, предусмотренном п. 47 новых Правил. Плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды также не начисляется. Образовавшаяся отрицательная разница должна быть распределена между потребителями так: в отношении отопления и газоснабжения на нужды отопления - пропорционально площади помещения, в отношении холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения для приготовления пищи и (или) подогрева воды - пропорционально количеству человек, проживающих в каждом жилом помещении. Обращаем особое внимание на то, что плата за все коммунальные услуги на общедомовые нужды пропорциональна площади помещения и взимается с потребителей, использующих как жилые, так и нежилые помещения. Тогда как корректировка платежа по большинству коммунальных услуг производится пропорционально количеству человек и только для жилых помещений. Полученный в результате распределения объем коммунального ресурса уменьшает объем аналогичного коммунального ресурса, определенного для потребителя в жилом помещении, вплоть до нуля. Итоговое значение коммунального ресурса, определенного для потребителя в жилом помещении, используется при расчете платы за коммунальные услуги. Возможный излишек коммунального ресурса на следующие периоды не переносится. Обращаем особое внимание, что новые Правила вообще не предусматривают случаев и механизма перерасчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, за истекшие расчетные периоды.

Приведенный порядок расчета платы за коммунальные услуги существенно отличается от применявшегося ранее. Причем дело не только в том, что норматив потребления коммунальной услуги устанавливался единым с учетом расхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. Разница между общим объемом ресурса, поставленного в МКД и определенного по показаниям ОПУ, и объемом ресурса, использованного внутри помещений в доме, подлежала распределению только среди потребителей, имевших ИПУ, причем пропорционально заявленным показаниям счетчиков. Начиная с июня 2011 г. этот алгоритм утратил силу и вплоть до 01.09.2012 указанная разница должна была распределяться между всеми потребителями независимо от наличия в помещении ИПУ пропорционально объему потребления (как по показаниям ИПУ, так и по нормативам).

Добавим, что Решением ВС РФ от 18.06.2012 N АКПИ12-551 была признана законной формула расчета размера платы, применявшаяся до 01.09.2012. Гражданин оспаривал возможность использования показаний ОПУ для определения размера платы, предоставленной на общедомовые нужды, поскольку такой способ учета, по его мнению, не позволяет выявить расходы коммунального ресурса, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в МКД, тогда как названные расходы не являются предоставленной услугой. Однако судьи не приняли указанные доводы, признав, что оспариваемая формула не противоречит действующему законодательству.

 

Особенности расчета платы за отопление

 

Новые Правила предоставления коммунальных услуг предполагают начисление платы за коммунальную услугу по отоплению исключительно в месяцах отопительного периода. Так, размер платы за услугу, предоставленную потребителю в помещении, оборудованном ИПУ, определяется путем умножения объема потребления по показаниям ИПУ и тарифа на коммунальный ресурс (формула 1 Приложения 2 к новым Правилам). Очевидно, что ИПУ тепловой энергии будет определять объем потребления только в течение отопительного периода.

Если помещение не оборудовано ИПУ тепловой энергии и расположено в МКД, который не оборудован ОПУ тепловой энергии, либо в МКД, который оборудован ОПУ, но в котором не все помещения оснащены ИПУ, плата за отопление рассчитывается исходя из норматива потребления. В частности, размер платы - это результат перемножения трех показателей: общей площади помещения, норматива потребления и тарифа на тепловую энергию (формула 2 Приложения 2 к новым Правилам). Здесь нужно обратиться к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг в редакции, действующей на 01.09.2012. Из формул 5 и 18 Приложения к указанным Правилам следует, что при расчете норматива потребления суммарный расход тепловой энергии на отопление МКД делится на общую площадь как жилых и нежилых помещений в МКД, так и помещений, входящих в состав общего имущества, и на количество календарных месяцев, в том числе неполных, в отопительном периоде. Выходит, что норматив устанавливается в расчете на отопительный период.

Если помещение не оборудовано ИПУ и расположено в МКД, который оснащен ОПУ и в котором во всех помещениях отсутствуют ИПУ, размер платы определяется исходя из показаний ОПУ и площади помещения. Если точнее (см. формулу 3 Приложения 2 к новым Правилам), плата представляет собой произведение трех множителей: объема потребления тепловой энергии по показаниям ОПУ, коэффициента, равного отношению площади помещения потребителя к общей площади всех помещений в доме, включая помещения общего пользования, и тарифа на тепловую энергию.

Соответственно, и плата за отопление на общедомовые нужды также начисляется только в течение отопительного периода: применяемый при отсутствии ОПУ норматив установлен единый (для потребления и в помещении, и на общедомовые нужды), а объем потребления по показаниям ОПУ изменяется только в отопительный сезон.

Между тем согласно прежним Правилам плата за отопление начислялась круглогодично равными суммами. Норматив потребления устанавливался в расчете на 12 месяцев (см. формулы 2 и 6 Приложения к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг в первоначальной редакции). Если же дом был оборудован ОПУ тепловой энергии, а в помещении ИПУ отсутствовал, то размер платы за отопление определялся исходя из среднемесячного объема потребления за предыдущий год (см. формулу 7 Приложения 2 к прежним Правилам) с ежегодной корректировкой для приведения начисленного объема потребления к фактическому.

Постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 N 857 предусмотрены особенности начисления платы за отопление в период 2012 - 2014 гг. В частности, субъектам РФ переданы полномочия решать, в каком порядке потребители будут вносить плату за отопление.

Так, в целях определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителю в помещении, не оборудованном ИПУ, в МКД, который не оснащен ОПУ, органы государственной власти субъектов РФ были вправе до 15.09.2012 принять решение об осуществлении потребителями оплаты отопления равномерно за все расчетные месяцы календарного года. В случае принятия указанного решения расчет размера платы за отопление осуществляется в соответствии с особыми Правилами, утвержденными указанным Постановлением Правительства РФ. В данном документе указано, что плата начисляется ежемесячно в течение года исходя из действующих нормативов потребления, но с учетом коэффициента периодичности внесения потребителями платы за коммунальную услугу по отоплению. Данный коэффициент представляет собой отношение количества месяцев отопительного периода к 12 (количество месяцев в году). Представляется, что количество месяцев отопительного периода может быть и не целым числом. При расчете данного коэффициента разумно руководствоваться длительностью отопительного периода, принятой при установлении нормативов потребления. Аналогичным образом рассчитывается и плата за отопление на общедомовые нужды - в общем порядке, но также с учетом указанного коэффициента. Выходит, что расчет платы за отопление круглогодично может быть применен лишь для потребителей, у которых нет никаких счетчиков тепловой энергии: ни ИПУ, ни ОПУ. Если в доме установлен ОПУ, расчет платы будет производиться согласно описанному в новых Правилах порядку, то есть в течение отопительного периода. Точно также в соответствии с новыми Правилами должен быть посчитан размер платы для потребителей, в чьем помещении установлен ИПУ, но в доме ОПУ отсутствует.

Кроме того, упомянутым выше Постановлением Правительства РФ N 857 органам власти субъектов РФ было разрешено до 15.09.2012 принять решение о применении при расчете размера платы за коммунальную услугу по отоплению порядка расчета в соответствии с прежними Правилами, используя при этом нормативы потребления тепловой энергии на отопление, действовавшие по состоянию на 30.06.2012. Именно такое решение было принято Правительством Москвы (Постановление от 10.09.2012 N 468-ПП). Для реализации данной возможности были оставлены в силе п. п. 15 - 28 прежних Правил и п. п. 1 - 4 Приложения 2 к ним в части, касающейся расчета размера платы за отопление. Получается, что в случае принятия подобного решения на территории субъекта РФ потребители будут оплачивать коммунальную услугу по отоплению ежемесячно равными долями независимо от наличия приборов учета. Также в полном соответствии с предписаниями прежних Правил сохраняется необходимость проведения корректировки платы. Поскольку в такой ситуации предусмотрено применение прежних нормативов потребления, плата за отопление на общедомовые нужды не начисляется.

Подчеркнем, что согласно пп. "б" п. 1 Постановления Правительства РФ N 857 применение порядка, изложенного в прежних Правилах, возможно при расчете платы за отопление независимо от наличия или отсутствия приборов учета (в соответствии с пп. "а" того же пункта вариант с использованием коэффициента периодичности внесения платежа используется только для ситуации, когда у потребителей в помещениях отсутствуют ИПУ и сам дом не оборудован ОПУ). Однако, например, Правительство Ленинградской области, приняв Постановление от 14.09.2012 N 287, подошло к его составлению творчески. В итоге в нем указано: в соответствии с пп. "б" п. 1 Постановления Правительства РФ N 857 и в целях определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителю в не оборудованном ИПУ тепловой энергии жилом или нежилом помещении в МКД, который не оборудован ОПУ тепловой энергии, постановлено, что расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению применяется в порядке расчета в соответствии с прежними Правилами. Таким образом, исполнители коммунальных услуг на территории Ленинградской области будут рассчитывать плату за отопление так:

- в помещениях, не оборудованных ИПУ и расположенных в домах без ОПУ, плата исчисляется согласно прежним Правилам;

- если же в помещении и (или) в доме есть прибор учета (ИПУ и ОПУ соответственно), размер платы определяется в соответствии с новыми Правилами.

Впрочем, указанные в п. 1 Постановления Правительства РФ N 857 два решения - это добровольный выбор региональных властей. В отсутствие какого-либо решения считается, что новые Правила предоставления коммунальных услуг следует применять без каких-либо ограничений и изъятий. Как указано в п. 2 Постановления Правительства РФ N 857, региональные органы власти, принявшие одно из рассмотренных решений, вправе в любой момент перейти к начислению платы в соответствии с новыми Правилами. В конечном итоге прежние Правила в части, оставленной пока действовать, утратят силу 01.01.2015, и с этого момента будет возможен только один вариант расчета платы за отопление - предусмотренный новыми Правилами.

Обращаем внимание, что действующее законодательство не дает выбора, каким образом устанавливать нормативы потребления тепловой энергии на отопление и начислять плату за коммунальную услугу по отоплению. Значит, изменить порядок, установленный новыми Правилами либо решением органа государственной власти субъекта РФ, нельзя ни органам местного самоуправления, ни исполнителям коммунальных услуг, ни собственникам помещений.

 

Ввод ИПУ в эксплуатацию

 

Чтобы показания ИПУ можно было учитывать при расчете платы за коммунальные услуги, такой счетчик должен быть принят в эксплуатацию (факта монтажа ИПУ недостаточно). Из п. 81 новых Правил следует, что ввод установленного прибора учета в эксплуатацию есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги. Более общее определение ввода в эксплуатацию любого средства измерения дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений": это документально оформленная в установленном порядке готовность средства измерений к использованию по назначению. Примечательно, что обязанность по оснащению помещения в МКД приборами учета, вводу установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащей технической эксплуатации, обеспечению сохранности и своевременной замены возложена на собственника такого помещения (п. 81 новых Правил, ст. 13 Закона N 261-ФЗ). Одновременно из п. 81 и пп. "у" п. 31 новых Правил следует, что ввод установленного ИПУ в эксплуатацию есть обязанность исполнителя коммунальных услуг. В частности, потребитель подает заявление исполнителю с просьбой ввести в эксплуатацию установленный ИПУ, соответствующий законодательству РФ об обеспечении единства измерения. Новые Правила предписывают, что ИПУ должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. Право потребителя требовать от исполнителя ввода ИПУ в эксплуатацию закреплено в пп. "и" п. 33 новых Правил.

Ввод ИПУ в эксплуатацию, как правило, подразумевает несколько процедур, в частности:

- проверку соответствия ИПУ утвержденному типу, прохождения проверки, поскольку к использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие проверку в соответствии с требованиями законодательства РФ об обеспечении единства средств измерений (п. 80 новых Правил);

- проверку наличия технической возможности установки прибора учета (в том числе выполнения требований к месту установки счетчика);

- пломбирование места присоединения ИПУ к сетям (пломбы должны стоять не только на самих приборах учета (устанавливаются при первичной и очередных проверках), но и в местах их подключения (крепления) к сетям, что следует из пп. "г" п. 35 новых Правил);

- занесение данных об ИПУ, в том числе первичных его показаний, в информационную систему, при помощи которой исполнителем (или привлеченным им третьим лицом) производится начисление платы за коммунальные услуги.

Обращаем внимание, что установка ИПУ может быть выполнена любым лицом, а ввод его в эксплуатацию возложен исключительно на исполнителя коммунальных услуг (применительно к ИПУ, монтируемым в помещениях МКД). Кстати, это справедливо и в случае принудительной установки ИПУ в соответствии с п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ (согласно данной норме РСО обязаны лишь выполнить действия по оснащению помещений в МКД приборами учета, о вводе в эксплуатацию никаких особых указаний для данной ситуации нет).

На практике особый интерес вызывает вопрос о правомерности взимания платы за пломбирование мест монтажа ИПУ на сетях внутридомовых инженерных систем. Представляется, что в установке таких пломб заинтересован исключительно исполнитель коммунальных услуг в целях предотвращения несанкционированного отбора коммунальных ресурсов в обход ИПУ. Кроме того, закрепление ввода ИПУ в эксплуатацию как обязанности исполнителя коммунальных услуг говорит о том, что ввод ИПУ в эксплуатацию в целом и пломбирование места монтажа ИПУ в частности не являются самостоятельной услугой, это обязанность исполнителя по договору, содержащему условия о предоставлении коммунальных услуг (как, например, обязанность принимать от потребителей документы, подтверждающие период временного отсутствия в помещении, и производить перерасчет платы за коммунальные услуги). Потому говорить о взимании платы за подобные действия неправомерно. Определять источник финансирования затрат исполнителя на установку пломб смысла не имеет - это накладные расходы, которые наряду с иными расходами подобного вида возмещаются за счет всех видов поступлений. При этом нужно помнить о том, что суммарная плата потребителей за коммунальные услуги равна плате за поставленный в дом коммунальный ресурс, в связи с чем представляется неправильным относить в учете затраты на установку пломб мест монтажа ИПУ к расходам по виду деятельности "коммунальные услуги".

Несмотря на то что в прежних Правилах предоставления коммунальных услуг не было упоминания ни о порядке ввода ИПУ в эксплуатацию, ни о пломбировании мест их установки, принимая судебные акты в период действия данного документа, арбитры соглашались с тем, что пломбирование мест установки ИПУ не может считаться платной услугой (Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 N А33-2818/2012 (оставлено без изменения Постановлением ФАС ВСО от 10.10.2012), Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 N А55-6276/2012, Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2012 N А56-25816/2012 оставлено без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012).

Вместе с тем следует признать, что имел место и иной подход к рассматриваемой проблеме. В частности, действия по пломбированию мест установки ИПУ расценивались как самостоятельная услуга, не предусмотренная договором управления, которая может оказываться за плату, но ее исполнителя владелец ИПУ вправе выбрать самостоятельно (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012 N А75-469/2012, от 15.06.2012 N А75-9032/2011, Определение Свердловского областного суда от 31.05.2011 N 33-6835/2011, также см. Письмо ФАС России от 23.03.2011 N АГ/10186). Полагаем, что начиная с 01.09.2012 данный подход лишен каких бы то ни было правовых оснований.

В дополнение заметим, что показания введенного в эксплуатацию прибора учета должны приниматься к расчету платы за коммунальные услуги. В п. 81 новых Правил сказано, что исполнитель обязан осуществлять расчет платы исходя из показаний ИПУ начиная со дня, следующего за днем ввода прибора учета в эксплуатацию. Одновременно из пп. "у" п. 31 новых Правил следует, что исполнитель обязан приступить к осуществлению расчета размера платы исходя из показаний ИПУ, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода ИПУ в эксплуатацию. Ввиду того что п. 81 представляет собой специальную норму (поскольку, в частности, расположен в разд. VII "Порядок учета коммунальных услуг с использованием приборов учета, основания и порядок проведения проверок состояния приборов учета и правильности снятия их показаний") и более выгоден для потребителя, по мнению автора, применять следует именно его. Таким образом, за тот расчетный период, в котором ИПУ был введен в эксплуатацию, плата за коммунальные услуги, предоставленные в помещении, будет рассчитываться в общем случае как сумма двух величин. Первая величина обусловлена нормативом потребления (либо среднемесячным объемом потребления в случаях, предусмотренных п. 59 новых Правил), примененным пропорционально количеству дней в месяце с 1-го числа по день ввода ИПУ в эксплуатацию; вторая - рассчитана исходя из показаний ИПУ.

 

Передача показаний ИПУ

 

С 01.09.2012 новыми Правилами предоставления коммунальных услуг введен порядок передачи показаний ИПУ потребителем исполнителю. Так, при наличии ИПУ потребитель обязан ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и передавать их исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее 26-го числа текущего месяца (пп. "в" п. 34). Соответственно, исполнитель обязан принимать такие показания и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги за тот расчетный период, за который были сняты показания (пп. "ж" п. 31 новых Правил). Нормативный документ не предусматривает возможности изменения указанных сроков снятия и передачи показаний ИПУ. Во-первых, потому что данные сроки совпадают со сроками снятия показаний ОПУ (пп. "е" п. 31 новых Правил), что должно обеспечить сопоставимость измеренных объемов потребления коммунальных ресурсов и наиболее адекватный расчет платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Во-вторых, чтобы исполнитель успел рассчитать плату, сформировать платежные документы и доставить их потребителям в общем случае не позднее 1-го числа следующего месяца (п. 2 ст. 155 ЖК РФ), поскольку показания ИПУ должны использоваться при расчете платы именно за тот период, за который они были сняты.

До 01.09.2012 предполагалось, что потребитель самостоятельно вносит объем потребленных за расчетный период коммунальных ресурсов исходя из показаний ИПУ в платежный документ, полученный от исполнителя (пп. "г" п. 38 прежних Правил предоставления коммунальных услуг). В итоге было невозможно рассчитать плату за коммунальные услуги, если дом был оснащен ОПУ, ведь для этого были нужны данные об индивидуальном потреблении. Нередко получалось так, что показания ИПУ использовали при расчете платы за следующий месяц (если показания ИПУ вписывались в отрывную часть платежного документа, передаваемую после оплаты исполнителю коммунальных услуг). Впрочем, многие исполнители самостоятельно организовывали прием показаний ИПУ по телефону, через Интернет, посредством сбора в специальные ящики и пр., устанавливая сроки самостоятельно. При этом нормативное регулирование не предполагало такого варианта и, как следствие, не учитывало ситуацию, когда потребитель передавал показания ИПУ с опозданием. В новых Правилах порядок расчета платы в подобных случаях прописан детально.

Так, согласно пп. "б" п. 59 в случае непредставления потребителем, на котором лежит обязанность по передаче исполнителю показаний ИПУ за расчетный период, таких показаний в установленные сроки (с 23-го по 26-е число каждого месяца включительно) плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в помещении за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления. О базе для расчета среднемесячного объема потребления сказано в п. 59 новых Правил: это показания ИПУ за период не менее одного года, если период работы ИПУ составил не менее года. Подчеркнем, что максимальный период для расчета среднего показателя не установлен, представляется, что он должен быть определен исполнителем самостоятельно и зафиксирован в договоре, содержащем условия о предоставлении коммунальных услуг. Подход к определению такого периода должен быть един для всех потребителей, что обеспечит невозможность ущемления прав отдельных потребителей. Поскольку плата за отопление, в соответствии с новыми Правилами, вносится только в течение отопительного сезона, среднемесячное потребление теплоэнергии считается за отопительный период. Если же период работы ИПУ менее года (менее отопительного периода для услуги отопления), среднемесячный объем потребления рассчитывается не менее чем за три месяца (для отопления - три месяца отопительного периода). Если же прибор учета работал менее трех месяцев, получается, что среднемесячный объем потребления рассчитать в соответствии с новыми Правилами невозможно. Единственный выход в данном случае, хоть и не прописанный в новых Правилах, - воспользоваться нормативами потребления.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из среднемесячного объема потребления не дольше чем в течение трех расчетных периодов подряд. Причем такой расчет применяется начиная с периода, за который показания ИПУ не были переданы в срок, по период (включительно), за который потребитель предоставил исполнителю показания прибора учета. Последнее необходимо, чтобы правильно применить показания ИПУ в месяце, следующем за тем, в котором показания были переданы впервые после нарушения (ведь эти показания ИПУ будут учитывать объем потребления за все прошедшие периоды, когда они не передавались исполнителю, а плата должна быть начислена лишь за один расчетный период). При этом новые Правила предоставления коммунальных услуг не предусматривают перерасчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, за прошедшие расчетные периоды, что могло быть актуально при наличии в доме ОПУ.

Далее остановимся подробно на проверках правильности снятия показаний ИПУ потребителем. Но сперва отметим, что исполнитель обязан уведомлять РСО о сроках проведения таких проверок, а РСО вправе участвовать в них (см. пп. "е" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Новыми Правилами (пп. "г" п. 32) сокращен минимальный период их проведения до одного раза в три месяца (ранее - раз в шесть месяцев) и установлены два случая, когда такая проверка обязательна для исполнителя (подчеркнем, что проведение проверок включено в круг обязанностей исполнителя согласно пп. "ж" п. 31 новых Правил). Здесь надо указать, что стороной, перед которой исполнитель несет оговоренные в новых Правилах обязанности, являются потребители. Следовательно, по умолчанию требовать от исполнителя выполнения обязанностей, в частности проведения указанных проверок, вправе именно потребители. Представляется, что именно потребители заинтересованы в том, чтобы все жильцы дома передавали исполнителю достоверные показания ИПУ в целях обеспечения правильного расчета платы других потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Итак, первый случай, когда проверка правильности снятия потребителем показаний ИПУ является обязательной, определен временным интервалом - не реже одного раза в год (п. 83 новых Правил). Наступление второго случая зависит от потребителей: согласно п. 84 новых Правил при непредставлении потребителем исполнителю показаний ИПУ более трех месяцев подряд исполнитель обязан провести проверку и снять показания счетчика не позднее 15 дней со дня истечения указанного трехмесячного срока. В течение указанных трех месяцев плата будет исчисляться исходя из среднемесячного объема потребления.

По итогам проверки исполнитель обязан произвести перерасчет размера платы, исходя из снятых показаний, при условии, что ИПУ исправен, пломбы на нем целы, но имеются расхождения между показаниями проверяемого ИПУ и объемом коммунального ресурса, который был предъявлен исполнителем потребителю и использован исполнителем при расчете размера платы за предшествующий проверке расчетный период. Применительно к ситуации с нарушением сроков передачи показаний расхождения выявляются путем сравнения показателей ИПУ и среднемесячным объемом потребления, исходя из которого рассчитывалась плата. Если расхождения будут в пользу исполнителя, он направит в срок для внесения платы за период проверки потребителю требование о внесении доначисленной платы. Обращаем внимание, что в общем случае к дополнительному объему коммунального ресурса будет применен тариф, действующий в период проведения проверки. Одновременно потребитель вправе доказать, что фактически спорный объем услуг потреблен в иные периоды, тогда плата будет рассчитана с учетом соответствующих тарифов. Если же в ходе проверки будет установлено, что расхождения между предъявленным к оплате и фактическим объемом потребления в пользу потребителя, он получит уведомление об излишне начисленной плате, которая будет зачтена в следующие расчетные периоды.

Новые Правила детально описывают порядок проведения проверки правильности снятия показаний ИПУ потребителем, устанавливая процедуру согласования времени доступа представителей исполнителя в помещение потребителя. Кроме того, в пп. "д" п. 85 новых Правил предусмотрены основания и порядок составления акта об отказе в допуске исполнителя к приборам учета, расположенным в помещении потребителя. Такой акт является поводом для расчета платы за коммунальные услуги исходя из среднемесячного объема потребления (пп. "в" п. 59 новых Правил). Поэтому, если потребитель, не представлявший в течение трех расчетных периодов подряд показания ИПУ, не ответил на повторное уведомление исполнителя с просьбой назначить время проверки либо два и более раз не допустил исполнителя в помещение в согласованное время (и у исполнителя отсутствует информация о временном отсутствии потребителя в жилом помещении), акт будет составлен и плата вновь будет начислена исходя из среднемесячного объема потребления также не более трех месяцев подряд (в общей сложности до шести месяцев). Если в течение этих трех месяцев проверка так и не состоится, далее плата будет рассчитываться исходя из нормативов потребления (п. 60 новых Правил).

Подчеркнем, что все изложенное (о сроках передачи показаний и последствиях нарушения сроков, о проверках правильности снятия показаний потребителями) актуально лишь в ситуации, когда обязанность по снятию показаний ИПУ возложена на потребителя. Одновременно новые Правила допускают, что договором, содержащим условия предоставления коммунальных услуг, и (или) решением общего собрания собственников помещений в МКД такая обязанность может быть возложена на исполнителя коммунальных услуг. В таком случае исполнитель обязан заносить полученные показания в специальный журнал и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги за тот период, за который они были сняты (пп. "ж" п. 32 новых Правил). Кстати, исполнитель вправе поручить выполнение соответствующих действий третьему лицу (пп. "е" п. 32 новых Правил). При этом предполагается, что исполнитель (третье лицо) в принципе не может нарушать сроки снятия показаний (в нормативном акте не прописаны последствия подобных нарушений, как они прописаны для нарушителя-потребителя). И это справедливо: при наличии ИПУ и возложении на исполнителя обязанности по снятию показаний потребитель вправе требовать расчета платы именно на основании этих показаний, а не среднемесячного объема либо нормативов потребления. Какие-либо трудности и проволочки по вине исполнителя или третьих лиц не должны создавать для потребителя препятствий в реализации такого права.

 

Временно проживающие в помещении потребители

 

Если обязанностью потребителя, помещение которого оснащено ИПУ, является своевременная передача показаний счетчика исполнителю, то обязанностью потребителя, в помещении которого счетчик отсутствует, является уведомление исполнителя об изменении количества потребителей, проживающих в жилом помещении, не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений (пп. "з" п. 34 новых Правил). Такая необходимость обусловлена тем, что в отсутствие ИПУ размер платы за большинство коммунальных услуг, предоставленных в помещении, зависит от норматива потребления и количества потребителей. В формулах расчета платы (см. Приложение 2 к новым Правилам) фигурирует показатель "количество граждан, постоянно и временно проживающих в i-м жилом помещении". Соответственно, необходимо информировать исполнителя об увеличении и уменьшении числа граждан, проживающих в помещении как постоянно, так и временно.

При этом в силу п. 56 новых Правил в целях расчета платы за соответствующий вид коммунальной услуги потребитель считается временно проживающим в жилом помещении, если он фактически проживает в этом помещении более пяти дней подряд. Обязанность направить исполнителю заявление о количестве временно проживающих потребителей, о датах начала и окончания проживания их в жилом помещении, возложена п. 58 новых Правил на собственника помещения или постоянно проживающего потребителя.

Ввиду отсутствия в новых Правилах критерия разграничения постоянно и временно проживающих в помещении потребителей следует обратиться к Правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Данный документ различает место жительства - место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, и место пребывания - место, где гражданин временно проживает (в том числе жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина). Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"). При этом гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию. Обращаться к этим же лицам для регистрации по месту пребывания обязаны граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, на срок свыше 90 дней, но только лишь по истечении указанного срока. Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.

Выходит, что постоянно проживающим потребителем является лишь тот, кто зарегистрирован в помещении по месту жительства. Соответственно, все остальные потребители, фактически проживающие в помещении (как зарегистрированные по месту пребывания, так и не зарегистрированные), рассматриваются как временно проживающие. Вместе с тем новые Правила устанавливают особый критерий временно проживающего потребителя - проживание более пяти дней подряд. Таким образом, если потребитель проживает в помещении не более пяти дней подряд, он не является временно проживающим и о нем не следует сообщать исполнителю. Одновременно данный критерий не работает в отношении постоянно проживающих потребителей. Если данное помещение является для гражданина местом жительства, он обязан зарегистрироваться в нем в течение семи дней и его однозначно следует отнести к постоянно проживающим потребителям. Об увеличении и уменьшении количества постоянно проживающих потребителей исполнитель должен быть уведомлен не позднее пяти рабочих дней с даты прибытия потребителя. Если же у потребителя есть иное помещение, являющееся для него местом жительства, его следует считать временно проживающим в помещении (срок проживания более пяти дней, верхней границы не предусмотрено). Соответственно, единственным документом, подтверждающим проживание гражданина в жилом помещении, будет заявление собственника или постоянно проживающего потребителя, направленное исполнителю в течение трех рабочих дней со дня прибытия (по истечение 90 дней гражданин может получить свидетельство о регистрации по месту пребывания). Специальная норма (п. 58 новых Правил) устанавливает более короткий срок для уведомления исполнителя по сравнению с общей нормой (пп. "з" п. 34 новых Правил), поэтому действует именно она. Обращаем внимание, что в соответствующем заявлении собственник (постоянно проживающий потребитель) указывает даты начала и окончания проживания потребителя.

Размер платы за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной временно проживающим потребителям, рассчитывается исполнителем пропорционально количеству прожитых такими потребителями дней и оплачивается постоянно проживающим потребителем (п. 57 новых Правил). Прекращается расчет такой платы со дня, следующего за днем окончания срока проживания потребителей, указанного в заявлении, но не ранее даты получения такого заявления исполнителем, либо за днем ввода в эксплуатацию ИПУ в жилом помещении.

Подчеркнем, что ни новые Правила предоставления коммунальных услуг, ни иные акты законодательства не содержат механизмов принуждения собственников помещений (постоянно проживающих в них потребителей) к информированию исполнителей об изменении количества потребителей. В связи с чем нетрудно догадаться, указанные лица будут избегать выполнения своей обязанности в целях экономии на коммунальных платежах. Однако если дом оснащен ОПУ, убытки от такого бездействия понесут все потребители в данном доме, поскольку они будут оплачивать фактическое потребление временных потребителей в составе платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Похожая проблема существовала и в период действия прежних Правил предоставления коммунальных услуг. Следует признать, что правовое регулирование данного вопроса было скупым (см. пп. "б" п. 19, пп. "ж" п. 52 прежних Правил, Решение ВС РФ от 23.12.2009 N ГКПИ09-1339), тем не менее исполнители коммунальных услуг находили выход - выявляли количество фактически проживающих в помещении потребителей и оформляли его актом, подписанным специальной комиссией, а также соседями. К настоящему времени сложилась практика в судах общей юрисдикции по поводу законности доначисления платы за коммунальные услуги исходя из количества фактически проживающих (незарегистрированных) в помещении потребителей на основании акта, составленного комиссией с участием представителей исполнителя коммунальных услуг.

Например, Ярославский областной суд признал законным доначисление платы исходя из семи человек (в помещении был зарегистрирован один), а акт проверки, проведенной в связи с многочисленными жалобами жильцов МКД на большие объемы водопотребления по данным ОПУ, признан надлежащим доказательством. Кроме того, данные акта были подтверждены свидетельскими показаниями (Апелляционное определение от 09.08.2012 N 33-4137/2012). Аналогичная позиция изложена и в Апелляционном определении ВС Республики Татарстан от 04.06.2012 N 33-5066: доводы апелляционной жалобы о том, что фактически в квартире проживал один человек (а не девять, для которых исполнитель начислил плату), а свидетельские показания и составленный с нарушением акт фактически являются ненадлежащими доказательствами по делу, необоснованны, так как указанные доказательства не противоречат друг другу и оснований не доверять свидетелям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, не имеется; доказательств обратного не представлено. Одновременно, если определено, что акт составлен без входа в квартиру, на основании домыслов соседей, которые видели, как квартиру посещали граждане, которые в ней не зарегистрированы, показания свидетелей противоречивы, а собственник помещения представил доказательства другого количества проживающих в нем граждан, суд не примет акт в качестве надлежащего доказательства (Апелляционные определения ВС Республики Хакасия от 09.08.2012 N 33-1703/2012, Мурманского областного суда от 08.08.2012 N 33-2003, Оренбургского областного суда от 03.04.2012 N 33-1659/2012).

Таким образом, акт комиссии об установлении количества фактически проживающих потребителей сам по себе не является достаточным доказательством. Для подтверждения своей правоты исполнитель должен привлечь свидетелей, что, впрочем, не должно стать проблемой, поскольку соседи заинтересованы в расчете платы исходя из количества фактически проживающих в помещении, если оно существенно превышает число зарегистрированных в помещении граждан. Причем обычно именно от собственников помещений в МКД исходит инициатива по выявлению количества фактически проживающих потребителей в помещении. Экономические интересы исполнителя коммунальных услуг в такой ситуации не затрагиваются, поскольку в отсутствие ОПУ обязательства перед РСО соответствуют обязательствам потребителей перед исполнителем, а при наличии ОПУ алгоритм расчета платы позволяет "раскидать" весь объем поставленного в дом ресурса на потребителей.

 

Временное отсутствие потребителя в помещении

 

Изменение, в частности уменьшение, количества потребителей, проживающих в помещении, следует отличать от временного отсутствия потребителя в помещении. В первом случае потребитель больше не проживает в жилом помещении (постоянно или временно), во втором случае он сохраняет все правовые основания для проживания, но временно выбывает, чтобы впоследствии вернуться. Если говорить о гражданах, зарегистрированных в помещении по месту жительства и месту пребывания, сохранение такой регистрации при фактическом выбытии указывает на то, что имеет место временное отсутствие потребителя в помещении. Что касается граждан, проживающих по месту пребывания, но на законных основаниях не зарегистрированных в помещении (срок проживания не превысил 90 дней), они также могут временно отсутствовать в пределах периода их временного проживания, указанного в заявлении, поданном собственником помещения (постоянно проживающим потребителем) исполнителю коммунальных услуг. Выходит, что говорить о временном отсутствии можно по отношению к любому потребителю, которому предоставляются коммунальные услуги в конкретном жилом помещении и начисляется плата за них (см. также Решение ВС РФ от 12.04.2010 N ГКПИ10-239, Определение ВС РФ от 03.06.2010 N КАС10-245).

Временное отсутствие, а точнее, отсутствие более пяти дней, то есть как минимум шесть дней, не считая дня отъезда и дня приезда, в помещении дает право на перерасчет платы за коммунальные услуги (кроме отопления и газоснабжения на цели отопления жилых помещений) при условии, что в помещении отсутствуют ИПУ (п. 11 ст. 155 ЖК РФ, разд. VIII новых Правил). Это вполне справедливо, поскольку плата начисляется по нормативам, устанавливаемым в расчете на одного человека. Закон дает легальный способ не платить за коммунальные услуги, которые не были фактически потреблены временно отсутствующим потребителем. Особо отметим, что плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, перерасчету не подлежит (п. 88 новых Правил).

Основанием для перерасчета платы за период временного отсутствия потребителя является его заявление с указанием Ф.И.О. каждого временного отсутствующего потребителя, а также дней начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении (п. 92 новых Правил). Без соблюдения заявительного порядка потребитель обязан внести начисленную ему плату, даже если фактически он не пользовался данными услугами и отсутствовал в помещении (см. Определение Московского городского суда от 08.12.2011 N 33-38708, принятое в период действия прежних Правил, регулирующих рассматриваемые правоотношения аналогичным образом).

Еще одно отличие выбытия потребителя из помещения (уменьшения количества потребителей) от временного отсутствия в нем - необходимость подтверждать документами период временного отсутствия. По сравнению с прежними Правилами предоставления коммунальных услуг в новых Правилах перечень таких документов расширен (см. п. 93). В него были включены некоторые документы, которые ранее исполнители неохотно принимали ввиду отсутствия их в нормативном акте, например, справка дачного, садового, огороднического товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения такого товарищества (см. также Письмо Минрегиона России от 15.05.2009 N 14762-СК/14). Для граждан, приобретающих электронные проездные билеты, конкретизировано, что следует их распечатать и дополнительно предъявить исполнителю коммунальных услуг посадочный талон.

Особое место в новых Правилах отведено требованиям к таким документам, в частности, к их реквизитам (обязательно должны быть подписаны, кроме проездных билетов, уполномоченным лицом выдавшей документы организации, заверены печатью организации, иметь регистрационный номер и дату выдачи). Составленные на иностранном языке документы должны быть переведены и легализованы в установленном порядке. В том же п. 94 новых Правил упомянуто о порядке заверения копий рассматриваемых документов (в частности, заверить копию документа может лицо, составившее его, нотариус и сам исполнитель при предъявлении оригинала).

Исполнитель обязан произвести перерасчет в течение пяти рабочих дней после получения письменного заявления пропорционально количеству дней отсутствия потребителя (п. 90 новых Правил). Новые Правила предусматривают два альтернативных срока подачи такого заявления: первый (как и в прежних Правилах) - не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя, второй - до начала такого периода (п. 91). Если потребитель будет действовать традиционно и подаст заявление после возвращения в помещение, исполнитель обязан пересчитать ранее начисленную плату за прошедшие периоды и отразить изменение в очередном платежном документе. Указанные перерасчеты никак не влияют на размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, предъявленной к оплате как отсутствовавшему потребителю, так и его соседям по дому.

Второй вариант более выгоден для потребителя, так как позволяет, что называется, не копить долги - исполнитель сразу будет выставлять платежные документы за периоды отсутствия с учетом перерасчета (пп. "а" п. 97 новых Правил). Главное - по возвращении (в течение тех же 30 дней) передать исполнителю документы, подтверждающие ранее заявленный период временного отсутствия. Примечательно, что независимо от того, какой период временного отсутствия будет указан в заявлении, исполнитель будет начислять плату с учетом перерасчета только в течение шести месяцев. Если потребитель так и не вернулся в помещение, ему придется подать еще одно заявление, которое даст основание не начислять плату за коммунальные услуги (кроме отопления и газоснабжения на цели отопления) еще в течение шести месяцев (см. п. 91 новых Правил). За период заявленного, но не подтвержденного документами отсутствия исполнитель начислит плату за коммунальные услуги в полном размере и будет иметь право взыскать пени за нарушение сроков внесения платы. Представляется, что аналогичные последствия наступают в случае представления подтверждающих документов позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия в помещении.

Помимо указанного порядка (на основании заявления и подтверждающих документов) новые Правила предлагают еще один вариант, когда плата за коммунальные услуги подлежит перерасчету за период временного отсутствия и подтверждающие документы от потребителя не требуются. В силу п. 96 новых Правил по обращению потребителя исполнитель производит отключение и пломбирование запорной арматуры, отделяющей внутриквартирное оборудование в жилом помещении от внутридомовых инженерных систем, на период временного отсутствия. Если по возвращении потребителя (по окончании периода временного отсутствия) исполнителем в ходе проведенной им проверки был установлен факт сохранности установленных пломб, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится без представления потребителем исполнителю документов, указанных в п. 93 новых Правил. Обязанность представлять письменное заявление о перерасчете с потребителя не снимается, но нормативный акт не указывает, в какой момент оно должно быть подано, поэтому выбор остается за потребителем. Для него более выгодный вариант - подать заявление до начала периода временного отсутствия. Если же впоследствии будет установлено, что пломбы нарушены, исполнитель пересчитает плату в порядке, аналогичном ситуации с неподтвержденным периодом временного отсутствия.

В заключение необходимо сказать несколько слов о расчетах исполнителя коммунальных услуг с РСО при отсутствии в доме ОПУ. Объем обязательств исполнителя обусловлен среди прочего количеством потребителей, проживающих в помещениях МКД, и нормативами потребления. Ранее, в период действия прежних Правил, п. 8 которых требовал обеспечить соответствие условий договоров ресурсоснабжения данным Правилам, исполнители коммунальных услуг в суде добивались уменьшения размера задолженности перед РСО, если представляли РСО документы об основаниях и фактическом проведении перерасчета в связи с временным отсутствием каждого потребителя в отдельности (см. Постановления ФАС СЗО от 21.07.2011 N А56-56225/2009, ФАС ВСО от 22.08.2011 N А10-4973/2010, от 09.03.2011 N А33-1666/2010, ФАС ЦО от 29.08.2011 N А23-4658/10Г-17-192).

Полагаем, что изменение нормативного регулирования не должно умалять права исполнителей коммунальных услуг в этой части и подобная практика сохранится и в дальнейшем. Включить в договор ресурсоснабжения соответствующее условие позволяет пп. "д" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, в котором говорится об обязательствах сторон по передаче информации, используемой для определения объемов поставляемого коммунального ресурса, сроках и порядке передачи указанной информации.

 

Несанкционированное подключение

 

Наряду с законным потреблением коммунальных услуг основанием для расчета платы за коммунальные услуги является несанкционированное подключение. Согласно пп. "е" п. 35 новых Правил потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам (ВИС) или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения в ВИС. Согласно п. 2 новых Правил под ВИС понимаются являющиеся общим имуществом собственников помещений в МКД инженерные коммуникации (сети) и оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения). Правила определения внутренней границы ВИС регламентированы Правилами содержания общего имущества. В свою очередь, потребителем считается лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД и потребляющее коммунальные услуги. Учитывая приведенные понятия, получается, что пользователь жилого или нежилого помещения в МКД осуществляет несанкционированное подключение, если подключает свое оборудование:

- напрямую к ВИС независимо от наличия или отсутствия ИПУ в помещении;

- в обход ИПУ при его наличии в помещении.

Кроме того, представляется, что следует считать несанкционированным подключением подключение к ВИС оборудования лиц, которые не пользуются на законных основаниях помещениями в доме (то есть не рассматриваются как потребители), а само оборудование не является внутриквартирным. На практике это чаще всего операторы связи, оборудование которых размещено в МКД и потребляет электроэнергию через ВИС: само размещение оборудования на общем имуществе не всегда согласовано с собственниками помещений, а уж согласование порядка потребления электроэнергии встречается еще реже.

Выявление несанкционированных подключений не названо в числе обязанностей исполнителя коммунальных услуг (п. 31 новых Правил), однако по совокупности норм жилищного законодательства именно он имеет соответствующие полномочия. В первую очередь исполнитель и управляющий домом в одном лице несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества, в то время как несанкционированное подключение оборудования к ВИС ставит под угрозу безопасную эксплуатацию этих систем. Кроме того, исполнитель обязан правильно рассчитывать плату за коммунальные услуги для всех потребителей в доме, а потребление коммунальных услуг без надлежащего учета одним жильцом приводит к завышению платы для его соседей (при условии наличия ОПУ).

В связи с этим нередко проверки с целью выявления несанкционированных подключений проводятся на основании заявлений жильцов, обеспокоенных большими суммами в платежных документах. Кроме того, самовольные подключения к ВИС могут быть выявлены в ходе проверок состояния ИПУ и достоверности сведений об их показаниях, предоставленных потребителем. Кстати, согласно пп. "е" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ) обязаны уведомить РСО о сроках проведения таких проверок, а РСО вправе участвовать в них. Впрочем, исходя из того, что при выявлении несанкционированного подключения должен быть составлен акт, который подписывается исполнителем и РСО, представитель РСО должен присутствовать также при проведении проверок, имеющих своей целью исключительно обнаружение самовольного подключения к ВИС. Новые Правила не называют реквизитов указанного акта, но и не запрещают ориентироваться в этом вопросе на законодательство об энергоснабжении. В частности, требования к содержанию подобного акта приведены в п. 193 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442. Согласно п. 62 новых Правил данный акт является источником информации о дате несанкционированного подключения, начиная с которой нарушителю начисляется плата за коммунальные услуги.

При обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения внутриквартирного оборудования исполнитель обязан незамедлительно устранить (демонтировать) такое несанкционированное подключение (п. 62 новых Правил). Тем самым он ограничивает (приостанавливает) предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления на основании пп. "в" п. 115 новых Правил.

Следующий шаг - доначисление платы нарушителю. В п. 62 новых Правил подчеркивается, что исполнитель обязан произвести доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, исключительно за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги. Если потребитель подключил оборудование в обход ИПУ, плата должна быть начислена за безучетное потребление. Если же ИПУ в помещении отсутствует и плата рассчитывается по нормативам потребления, слепо следовать требованию доначислить плату, по мнению автора, не стоит: необходимо изучить характер и цели несанкционированного подключения. Например, если к ВИС подключено оборудование, с использованием которого граждане удовлетворяют свои обычные потребности, расход коммунальных ресурсов на которые был учтен при установлении норматива, основания для доначисления платы нет. Если же к ВИС подключено оборудование, используемое для иных целей (например, для полива клумб под окнами квартиры на первом этаже, для электроснабжения частного гаража, размещенного около дома), доначисление платы будет обоснованным.

Алгоритм доначисления прост: мощность несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения - по пропускной способности трубы) умножается на время работы такого оборудования. Последний показатель исчисляется с учетом того, что оборудование работало круглосуточно в течение периода с даты самовольного подключения (должна быть указана в упомянутом выше акте) до даты демонтажа такого подключения исполнителем. Если дату несанкционированного подключения установить не удалось, следует ориентироваться на дату проведения предыдущей проверки, в ходе которой замечания, касающиеся самовольных подключений на конкретном участке ВИС, отсутствовали. Однако период для доначисления платы в такой ситуации не может превышать шести месяцев, предшествующих месяцу, в котором самовольное подключение обнаружено.

В случае если несанкционированное подключение потребителя к ВИС повлекло возникновение убытков у другого потребителя (потребителей), в том числе в виде увеличения начисленной ему (им) исполнителем и уплаченной им (ими) платы за коммунальную услугу, то такой потребитель (потребители) вправе требовать в установленном гражданским законодательством РФ порядке возмещения причиненных ему (им) убытков с лица, которое неосновательно обогатилось за счет такого потребителя (потребителей). Это цитата из абз. 3 п. 62 новых Правил, который не имеет аналогов в прежних Правилах. Смысл его состоит в том, что собственники помещений (соседи нарушителя) вправе требовать от исполнителя перерасчета и возврата платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, в связи с тем, что в составе этих сумм они вносили плату за коммунальные услуги, потребленные нарушителем. Однако в абз. 3 п. 62 новых Правил сформулирован общий принцип гражданского законодательства, который действовал и до вступления данного положения в силу, что подтверждают примеры из практики (Определение Свердловского областного суда от 07.06.2012 N 33-6721/2012). Кстати, если потребителю-нарушителю начислялась плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, доначисление ему платы за безучетное потребление означает, что и он вправе рассчитывать на уменьшение платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Но все сказанное справедливо, только если дом оснащен ОПУ. В противном случае размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, не зависит от безучетного потребления третьими лицами, поскольку обусловлен лишь размером соответствующего норматива потребления.

В заключение рассмотрим еще одну распространенную на практике ситуацию. В нежилых помещениях МКД их пользователи не нарушали правил подключения потребляющего оборудования, пользовались коммунальными услугами, но при этом исполнитель не выставлял им платежные документы (договоры с РСО также не были заключены), соответственно, коммунальные услуги не оплачивались. Основная причина в том, что исполнитель не знал о существовании данного потребителя либо полагал, что тот имеет договор с РСО и оплачивает коммунальные услуги напрямую, но не удостоверился в этом, а сам потребитель не стремился сообщать о себе, надеясь сэкономить. В итоге, как и в случае с несанкционированным подключением при наличии в доме ОПУ, все жильцы оплачивали потребление услуг в нежилом помещении. Обращаем внимание, что назвать такие действия потребителя несанкционированным подключением нельзя: у собственника помещения просто отсутствовал ИПУ, а оборудование было подключено законно. Соответственно, демонтировать его подключение без предварительного уведомления нельзя. В данной ситуации имеет место потребление коммунальных услуг без оплаты, то есть неосновательное обогащение. Исполнитель вправе в пределах срока исковой давности (с учетом периода, в течение которого сам исполнитель отвечал за предоставление коммунальных услуг в этом доме) требовать от потребителя оплаты коммунальных услуг. Причем расчет платы должен быть осуществлен в общем порядке, который для потребителей в нежилых помещениях описан ниже. Также подобным потребителям должна быть начислена плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. В связи с указанными доначислениями всем остальным потребителям следует пересчитать плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, по причине ошибочного первоначального расчета (неосновательного обогащения исполнителя коммунальных услуг).

 

Расчеты с потребителем, пользующимся нежилым помещением

 

Существенное отличие новых Правил предоставления коммунальных услуг от прежних состоит в детальном регулировании правоотношений между исполнителем коммунальных услуг и потребителем, пользующимся нежилым помещением в МКД. Если конкретнее, большая часть норм равным образом распространяется на всех потребителей, под которыми в новых Правилах подразумеваются лица, пользующиеся на праве собственности или ином законном основании помещением (независимо от статуса) в МКД, потребляющие коммунальные услуги. Прежние же Правила были ориентированы исключительно на потребителей-граждан, что подтверждается и приведенным в них понятием "потребитель".

Несмотря на равный подход к потребителям, использующим жилые и нежилые помещения, есть и нюансы, заслуживающие внимания. Например, правила, касающиеся перерасчета платы в связи с временным отсутствием потребителя и временным проживанием граждан в помещении, касаются только потребителей в жилых помещениях. Точно так же в качестве обязательной (при соблюдении определенных условий) предусмотрена рассрочка внесения платы за коммунальные услуги, потребленные только в жилом помещении. В свою очередь, исключительным правом собственников нежилых помещений является право заключить напрямую с РСО договор о приобретении коммунальных ресурсов независимо от выбранного способа управления домом. Рассмотрим этот момент подробнее.

Согласно п. 18 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственник нежилого помещения в МКД вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с РСО. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ и законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. Выходит, что между собственником нежилого помещения и РСО заключается договор энергоснабжения, новые Правила не распространяются на отношения по данному договору. Вместе с тем заключение договора с РСО не снимает с собственника нежилого помещения в МКД обязанности по внесению в общем порядке платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (абз. 2 п. 18 новых Правил). Подчеркнем, что авторы новых Правил говорят не о возмездном предоставлении коммунальных услуг на общедомовые нужды, а именно о внесении платы за них. И вообще в новых Правилах говорится о предоставлении коммунальных услуг в целом, и лишь для целей исчисления и внесения платы общая сумма разделяется на две составляющие.

Складывается парадоксальная ситуация (парадоксальная, если учесть общий подход к роли исполнителя коммунальных услуг, изложенный в действующем жилищном законодательстве). С одной стороны, у исполнителя заключен договор ресурсоснабжения, предметом которого является поставка коммунальных ресурсов в МКД до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (п. 15 ст. 161 ЖК РФ) с целью использования их для предоставления коммунальных услуг потребителям. При этом из объема коммунального ресурса вычитается объем ресурса, поставленного собственникам нежилых помещений по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО (см. п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения: пп. "а" - при наличии ОПУ, пп. "в" - при его отсутствии).

С другой стороны, один из потенциальных потребителей коммунальных услуг (собственник нежилого помещения) реализует свое право заключить договор о приобретении коммунальных ресурсов напрямую с РСО. Этот договор является основанием для расчетов между собственником и РСО без участия исполнителя, но лишь в части ресурса, поданного непосредственно в нежилое помещение. Одновременно исполнитель вправе требовать от собственника нежилого помещения плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. В отношении потребителей в конкретном доме в целом роль исполнителя коммунальных услуг никак не меняется. И по сути деятельность исполнителя не претерпевает никаких изменений за исключением того, что из его сферы интересов и ответственности выпадают суммы, которые уплачивает собственник нежилого помещения за потребленный в помещении коммунальный ресурс.

Данный порядок напоминает институт прямых расчетов потребителей за коммунальные услуги с РСО на основании решения общего собрания собственников помещений, но имеет совершенно иной механизм реализации. Во второй ситуации стороны обязательства не меняются: исполнитель предоставляет коммунальные услуги потребителям и обязан полностью оплачивать коммунальный ресурс РСО. В нашем же случае обязательство по оплате коммунального ресурса, поданного в нежилое помещение, возникает непосредственно у собственника как стороны договора. Кроме того, примененная в п. 18 новых Правил формулировка позволяет говорить, что исполнитель коммунальных услуг, предоставляющий коммунальные услуги потребителям в других помещениях в данном МКД, не состоит в обязательственных отношениях с собственником нежилого помещения в части обеспечения данного помещения коммунальными ресурсами. Значит, и ответственности за их качество он не несет. Представляется, что соответствующая ответственность должна быть возложена на РСО, что, в свою очередь, может быть проблематично, поскольку РСО не контролирует надлежащее содержание ВИС, с помощью которых коммунальный ресурс подается в нежилое помещение. Впрочем, в любом случае точка поставки (границы эксплуатационной ответственности) является существенным условием договора энергоснабжения (см., например, п. 40 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии) и должна быть так или иначе в нем определена.

В итоге возникает путаница: собственник нежилого помещения получает коммунальный ресурс, коммунальные услуги ему исполнитель не предоставляет, но имеет право требовать оплаты коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды. При этом, очевидно, у собственника нежилого помещения сохранены правоотношения с управляющим домом в части содержания и ремонта общего имущества, а также решения вопросов по управлению МКД. Становится видно, что введением п. 18 новых Правил четко урегулированы лишь вопросы расчетов, что, видимо, и было целью авторов документа. Как должны складываться правоотношения в части иных прав и обязанностей сторон (собственника помещения, РСО, исполнителя коммунальных услуг), не совсем ясно.

Также в абз. 2 п. 18 новых Правил предусмотрена обязанность собственника нежилого помещения, имеющего прямой договор с РСО, ежемесячно с 23-го по 26-е число включительно сообщать исполнителю коммунальных услуг данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанному договору. Имея такую информацию, исполнитель сможет правильно рассчитать плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, и определить объем своих обязательств перед РСО в ситуации, когда объем потребления ресурсов в нежилом помещении учитывается ОПУ. Если в доме ОПУ отсутствует, указанные сведения не понадобятся для расчетов исполнителя. Однако новые Правила обязывают его указывать в платежном документе (пп. "е" п. 69) и предоставлять любому потребителю по запросу (пп. "р" п. 31) данные о суммарном объеме каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в МКД. Чтобы определить этот показатель, необходимо знать среди прочего объем потребления коммунального ресурса в нежилом помещении.

Если собственник нежилого помещения не воспользовался своим правом и не заключил с РСО договор, он является потребителем коммунальных услуг, которые ему предоставляет исполнитель. Последний рассчитывает плату за коммунальные услуги, и здесь нужно помнить о некоторых нюансах. Первый - это порядок начисления платы в отсутствие ИПУ, второй - порядок обмена информацией с РСО.

Итак, если при отсутствии ИПУ плата за коммунальные услуги, предоставленные в жилом помещении, обусловлена количеством потребителей и нормативом потребления (кроме отопления), для нежилого помещения такой механизм, очевидно, неприменим. Здесь следует руководствоваться особым расчетным способом. Кстати, по отоплению алгоритм единый, ведь норматив потребления устанавливается в расчете на 1 кв. м площади помещения. Соответственно, данный норматив применяется и для нежилых помещений. Аналогично расчетный объем коммунального ресурса для водоотведения определяется исходя из суммарного объема потребленной холодной и горячей воды. В отношении остальных коммунальных услуг (для холодного, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения) в п. 43 новых Правил сказано следующее. Объем коммунального ресурса определяется расчетным способом, аналогичным тому, который определен в договоре холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения между исполнителем и РСО в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных ИПУ, а при отсутствии такого условия - расчетным способом, установленным в соответствии с требованиями законодательства РФ о водоснабжении, электроснабжении и газоснабжении. Согласно п. п. 77 и 57 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, расчеты абонентов с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в отсутствие средств измерений производятся исходя из количества израсходованной воды, исчисленного по пропускной способности устройств и сооружений для присоединения к системам водоснабжения и канализации при их круглосуточном действии полным сечением и скорости движения воды 1,2 м в секунду. Расчетные способы учета электрической энергии (мощности) на розничных рынках электрической энергии приведены в Приложении 3 к Основным положениям функционирования розничных рынков электрической энергии, в частности, если в договоре есть информация о величине максимальной мощности энергопринимающих устройств в соответствующей точке поставки, то объем потребления определяется путем умножения указанной максимальной мощности на количество часов в расчетном периоде. Пункт 23 Правил поставки газа в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162, говорит об определении объема переданного газа в отсутствие контрольно-измерительных приборов у передающей и принимающей стороны по объему потребления газа, соответствующему проектной мощности неопломбированных газопотребляющих установок и времени, в течение которого подавался газ.

Что касается обмена информацией с РСО, следует помнить, что в совокупном объеме коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирный дом, выделяются объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений, и объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащие оплате собственниками и пользователями нежилых помещений (пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Это можно объяснить тем, что в отношении соответствующего объема потребления не применяются тарифы для населения, если, конечно, собственник нежилого помещения не относится к категории потребителей, приравненных к населению (пп. "б" п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Кстати, о необходимости разделения объема потребления и порядка учета поставляемых собственникам жилых и нежилых помещений тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя в договоре теплоснабжения сказано и в п. 44 Правил организации теплоснабжения в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 N 808.

 

Производство коммунальных услуг с использованием

внутридомового оборудования

 

Если в доме отсутствует централизованное теплоснабжение и (или) горячее водоснабжение (ГВС), но имеется оборудование, входящее в состав общего имущества, при помощи которого возможно самостоятельное производство коммунальных услуг по отоплению и ГВС, обязанностью исполнителя является производство и предоставление таких услуг. Такой вывод следует из пп. "б" п. 4 новых Правил в отношении услуги по ГВС. Это подтверждает и п. 13 новых Правил: предоставление коммунальных услуг обеспечивается исполнителем посредством заключения с РСО договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях их использования при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, ГВС) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Таким образом, деятельность по приобретению и подаче коммунального ресурса как предоставление коммунальной услуги соответствующего вида юридически приравнена к деятельности по приобретению одного коммунального ресурса и использованию его в производстве и предоставлении коммунальной услуги другого вида. Иначе говоря, для исполнителя коммунальных услуг производство услуг при помощи ВИС является не самостоятельным видом предпринимательской деятельности, а неотъемлемым элементом предоставления коммунальных услуг, обязанностью перед потребителями. Следовательно, нельзя говорить об установлении отдельного тарифа для исполнителя на тепловую энергию или горячую воду, тем более что расходы на содержание и ремонт оборудования, с помощью которого производятся коммунальные услуги, включаются в плату за содержание и ремонт общего имущества, а не формируют цену произведенных коммунальных услуг. Точно так же учет и налогообложение деятельности исполнителя по производству коммунальных услуг с использованием внутридомового оборудования осуществляются в том же порядке, что и обычное предоставление коммунальных услуг путем приобретения коммунального ресурса того же вида. Впрочем, применение освобождения от обложения НДС реализации коммунальных услуг на основании пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ может оказаться проблематичным, ведь исполнитель реализует одну коммунальную услугу, а приобретает совсем другие коммунальные ресурсы, тогда как условием использования льготы является реализация именно тех услуг, которые были приобретены, и по тем же ценам.

Кстати, под коммунальными услугами новые Правила подразумевают осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям коммунального ресурса. Сформулировать, исходя из этого, понятие "производство коммунальных услуг" и не нарушить законы логики весьма затруднительно. Однако главная цель выбора таких формулировок достигнута: нет никаких сомнений, что исполнитель не производит коммунальные ресурсы, как можно было бы подумать, исходя из п. п. 18, 30 прежних Правил предоставления коммунальных услуг (в них упоминались фразы "производство тепловой энергии для отопления", "приготовление горячей воды").

Пошаговый алгоритм расчета платы за произведенные исполнителем коммунальные услуги по ГВС и отоплению (а именно такие услуги должны быть указаны в платежных документах потребителей) приведен в п. 54 новых Правил, что выгодно отличает их от прежних Правил, в которых давался лишь общий, очевидный принцип: плата за отопление определяется исходя из показаний приборов учета и тарифов на топливо, плата за ГВС - исходя из объемов и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо.

Итак, чтобы рассчитать плату за произведенные коммунальные услуги, нужно знать две составляющие: объем коммунального ресурса, использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) ГВС (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тариф на этот ресурс.

Самый простой и надежный способ определить объем использованного при производстве коммунального ресурса - измерить его с помощью прибора учета. Обращаем внимание, что прибор учета должен фиксировать именно объем коммунального ресурса, использованного при производстве конкретной коммунальной услуги (по отоплению или ГВС). В качестве такого счетчика не подходит ОПУ холодной воды, ведь холодная вода используется не только для производства коммунальной услуги по ГВС, но и для предоставления услуги по холодному водоснабжению. ОПУ холодной воды не разделяет объем ресурса по данным направлениям. Точно так же не подойдет ОПУ газа, если газ используется для производства коммунальных услуг по отоплению и ГВС одновременно: счетчик должен учитывать объем ресурса, использованного в производстве каждой услуги отдельно. Ведь в последующем расчет размера платы за две эти услуги осуществляется отдельно. Таким образом, зачастую прибор учета не измеряет искомую величину, значит, придется воспользоваться расчетным способом.

Объем использованного ресурса определяется путем умножения удельного расхода такого коммунального ресурса на производство единицы тепловой энергии на цели отопления (единицы горячей воды на цели ГВС) и общего объема произведенной исполнителем за расчетный период тепловой энергии на цели отопления (горячей воды на цели ГВС соответственно). Удельный расход можно обнаружить в технической документации на оборудование, с помощью которого производится коммунальная услуга (см. Приложение к Постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 N 124). В свою очередь, общий объем тепловой энергии и горячей воды может быть определен двумя способами. Первый (предпочтительный) - по данным фиксирующих такие объемы счетчиков, установленных на оборудовании, с использованием которого исполнитель произвел соответствующую коммунальную услугу. Второй (если подобные приборы учета отсутствуют) - как сумма показаний ИПУ тепловой энергии (горячей воды), которыми оборудованы помещения в МКД, и объемов потребления, определенных по нормативам потребления для помещений без ИПУ. Обращаем внимание, здесь идет речь именно о показаниях ИПУ, поэтому и нормативы следует использовать применительно к объему потребления непосредственно в помещении.

Итак, общий объем использованного при производстве коммунального ресурса определен. Полученный показатель используется не только для расчета платы потребителей, но и при определении объема коммунального ресурса, подлежащего оплате РСО, в отсутствие ОПУ согласно пп. "в" п. 21 Правил заключения договора ресурсоснабжения.

Ввиду отсутствия иных указаний и исходя из цели приобретения коммунальных ресурсов (предоставление коммунальных услуг) тариф на использованный в производстве коммунальный ресурс следует выбирать для той же категории потребителей, что и обычно (для населения в отношении потребителей в жилых помещениях МКД). Основание - общая норма п. 38 новых Правил. Исходя из этого же тарифа оплачивается и объем ресурса в адрес РСО.

Итак, зная общий объем коммунального ресурса, использованного в производстве коммунальной услуги, и тариф, можно рассчитать плату для потребителей. Так, чтобы определить размер платы за отопление, следует распределить объем коммунального ресурса пропорционально размеру общей площади помещения (жилого и нежилого), принадлежащего каждому потребителю. Размер платы за коммунальную услугу по ГВС определяется как сумма двух величин:

- произведение объема потребленной потребителем горячей воды, приготовленной исполнителем, и тарифа на холодную воду;

- стоимость коммунального ресурса, использованного для подогрева холодной воды при производстве коммунальной услуги по ГВС, отнесенная на потребителя в каждом жилом и нежилом помещении пропорционально объему горячей воды, потребленному за расчетный период в жилом или нежилом помещении.

Обратим особое внимание на первую составляющую. При производстве горячей воды используется коммунальный ресурс - холодная вода. Правила определения объема использованного в производстве коммунального ресурса были подробно рассмотрены выше (по счетчику либо по удельному расходу и общему объему произведенной коммунальной услуги). Однако конкретно для холодной воды данный принцип не применяется. Изначально известно, что объем потребленной горячей воды равен объему холодной воды, использованной для производства горячей воды путем подогрева. Следовательно, по холодной воде исполнителя интересует лишь объем потребления горячей воды каждым потребителем (по показаниям ИПУ либо по нормативам потребления горячей воды).

В результате расчетов получен размер платы за коммунальную услугу по отоплению и ГВС. При этом общее правило об отдельном внесении платы за коммунальные услуги, предоставленные в помещении и на общедомовые нужды, в данной ситуации не работает: в силу абз. 2 п. 40 новых Правил плата за произведенные исполнителем коммунальные услуги вносится единой суммой.

 

Обязательное предоставление рассрочки оплаты

коммунальных услуг

 

В отличие от прежних новые Правила предусматривают обязанность исполнителя предоставить потребителю возможность внесения платы за коммунальную услугу в рассрочку при наступлении некоторых обстоятельств. А именно в случае, когда начисленный размер платы за коммунальную услугу, предоставленную в жилом помещении, в конкретном расчетном периоде превысит более чем на 25% размер платы за ту же коммунальную услугу, начисленной за аналогичный период прошлого года (п. 72 новых Правил). Следовательно, рассрочка предоставляется лишь потребителям, пользующимся жилыми помещениями. Однако при этом не учитывается превышение, возникшее в связи с увеличением в жилом помещении числа постоянно и временно проживающих потребителей. Следовательно, исполнитель должен сравнить начисленную за расчетный период плату (в части внутриквартирного потребления) с аналогичным прошлогодним показателем. Если превышение составит менее 25%, права на рассрочку у потребителя не возникает, если более - нужно обратить внимание, не увеличилось ли количество потребителей. Если нет, потребитель имеет право на рассрочку, если да, необходимо выделить рост платы за коммунальную услугу, обусловленный исключительно увеличением количества потребителей. Затем вычесть полученный результат из общей суммы роста платы за коммунальную услугу, если разница все равно будет более 25% от прошлогоднего показателя, потребитель имеет право на рассрочку, если менее - рассрочка не предоставляется.

Рассмотрим, как выявить рост платы за коммунальную услугу, вызванный изменением количества проживающих в помещении граждан. Очевидно, что увеличение размера платы за коммунальную услугу обусловлено несколькими факторами: ростом тарифа (ограничен предельными индексами, которые не бывают более 25% за год) и объемом потребления. Если в помещении ИПУ отсутствует, на объем потребления влияют нормативы (возможно установление новых нормативов) и количество потребителей (собственник помещения или постоянно проживающий в нем потребитель обязаны сообщить исполнителю об изменении количества граждан, постоянно и временно проживающих в помещении). Выходит, что исполнитель должен вычленить из общей суммы увеличения платы за коммунальную услугу (по сравнению с прошлогодним показателем) превышение, вызванное исключительно увеличением количества потребителей. Для этого необходимо пересчитать плату за коммунальные услуги, исходя из прошлогодних (а если точнее, примененных при расчете платы за аналогичный месяц прошлого года) тарифов и нормативов потребления, но с учетом нового (текущего) количества потребителей. Обратим внимание, что с 01.09.2012 отдельно устанавливаются нормативы потребления в отношении коммунальных услуг, предоставленных в жилом помещении и на общедомовые нужды, тогда как ранее норматив утверждался единой суммой. Следовательно, изменение нормативов потребления скорее способствует уменьшению платы за коммунальные услуги, предоставленные в помещении.

Если же жилое помещение оснащено ИПУ, количество проживающих в нем граждан не участвует в расчете платы за коммунальные услуги. Безусловно, фактически его рост вызовет и рост объема потребления коммунальных услуг. Однако выявить конкретную сумму роста платы, обусловленную исключительно увеличением количества потребителей, объективно невозможно. Вместе с тем сделать это необходимо, значит, исполнителю придется применить то или иное допущение, о чем целесообразно заранее уведомить потребителей (например, включив соответствующий пункт в договор, содержащий условия о предоставлении коммунальных услуг). Так, исполнитель может принять, что все проживающие в помещении потребители потребляют равный объем коммунальных услуг. Таким образом, рассчитав объем потребления на одного проживающего, исходя из прошлогодних данных, можно определить объем потребления вновь прибывших потребителей (также исходя из прошлых данных). Это и будет рост платы, обусловленный увеличением числа потребителей. Впрочем, нельзя забывать, что новые Правила не предусматривают обязанность потребителя, помещение которого оснащено ИПУ, сообщать исполнителю об изменении количества постоянно и временно проживающих потребителей. Поэтому чаще всего исполнитель имеет информацию только о зарегистрированных в помещении гражданах, а не о реальном числе потребителей, что тоже может сказаться на достоверности расчета. Однако никаких иных вариантов нормативный документ не предлагает. Кстати, если в прошлом году у потребителя был установлен ИПУ, базой для сравнения является размер платы, исчисленный исходя из объема потребления, определенного именно по ИПУ (без учета показаний ОПУ, если дом был оборудован им).

В отсутствие иных указаний в п. 72 новых Правил внесению в рассрочку подлежит плата за коммунальную услугу в целом (предоставленную в помещении и на общедомовые нужды). Рассрочка предоставляется на условиях внесения ежемесячно 1/12 размера платы за коммунальную услугу, начисленную за тот месяц, в котором возникло право на рассрочку, начиная с этого же месяца в течение 12 месяцев и уплаты процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3% размер ставки рефинансирования Банка России, действующей на день предоставления рассрочки. Таким образом, исполнитель сам выбирает размер процентной ставки в пределах ставки Банка России, увеличенной на 3 процентных пункта. Под днем предоставления рассрочки, полагаем, следует понимать день, когда был сформирован платежный документ и начислена плата, размер которой дал потребителю право на получение рассрочки (день в периоде с 27-го по последнее число каждого месяца включительно).

Предоставление потребителю возможности вносить плату за коммунальную услугу в рассрочку заключается во включении в платежный документ данных как об общем начисленном размере платы для внесения ее единовременно, так и о платеже, рассчитанном на условиях рассрочки. В примерной форме платежного документа (утв. Приказом Минрегиона России от 19.09.2011 N 454) есть специальный раздел для указания платежа на условиях рассрочки. Этот раздел предусматривает данные о рассрочке платежа как за текущий период, так и за прошедшие месяцы (если в них право на рассрочку возникло и потребитель в предшествующий месяц внес плату с учетом рассрочки). Здесь же указывается размер процентов как в виде процентной ставки, выбранной исполнителем в оговоренных пределах, так и в сумме в рублях. Соответственно, приводится и суммарный платеж на условиях рассрочки. Кроме того, Методические рекомендации по заполнению примерной формы платежного документа предписывают исполнителю при первичном предоставлении рассрочки информировать потребителя об основаниях и условиях предоставления рассрочки, поместив соответствующий текст в платежный документ.

Потребитель, получивший подобный платежный документ, вправе по своему выбору воспользоваться предоставленной рассрочкой, и тогда в следующем месяце исполнитель укажет в платежном документе сумму второго ежемесячного платежа. В любом последующем месяце потребитель вправе досрочно внести остаток платы без получения согласия исполнителя (п. 73 новых Правил). Одновременно потребитель может вообще отказаться от реализации своего права и внести плату единовременно. Очевидно, что в счете за следующий месяц никакой информации о рассрочке уже не будет (если, конечно, право на рассрочку не возникнет в отношении платы за этот месяц). Кстати, новые Правила не предусматривают порядок уведомления исполнителя о том, будет ли потребитель реализовывать право на рассрочку: последний просто вносит плату полностью либо в размере 1/12 с учетом процентов. Действительно, в ситуации, когда потребитель полностью оплатил все суммы, начисленные за месяц, в установленный срок, у исполнителя не возникнет никаких проблем с их идентификацией. Однако в последующих месяцах (после того, как потребитель впервые воспользовался рассрочкой) при досрочном внесении остатка платы потребителю целесообразно сообщить исполнителю назначение платежа, чтобы исполнитель не расценил излишек как аванс, вносить который потребитель имеет право в соответствии с пп. "г" п. 65 новых Правил.

Примечательно, что п. 74 новых Правил обязывает РСО предоставить исполнителю рассрочку на тех же условиях, которые исполнителем предоставлены потребителю. Для этого исполнитель должен сообщить РСО о том, что потребителю была предоставлена рассрочка и он ею воспользовался, а также приложить подтверждающие документы (таким документом может стать платежный документ с указанием платежа на условиях рассрочки и документ о внесении потребителем платы за соответствующий месяц, из которого видно, что потребитель воспользовался рассрочкой). Полагаем, что при досрочном внесении потребителем остатка платежа исполнитель должен уведомить РСО и также полностью перечислить указанную сумму.

В заключение рассмотрения вопросов, связанных с обязательным предоставлением рассрочки потребителям коммунальных услуг, считаем необходимым упомянуть о порядке учета и налогообложения сумм процентов за предоставленную рассрочку. В общем случае такие проценты признаются в конце каждого месяца доходом от обычных видов деятельности в бухгалтерском учете (п. 6.2 ПБУ 9/99) и внереализационным доходом для целей налогообложения прибыли (п. 6 ст. 250 НК РФ). Именно таким образом проценты должны быть признаны в учете коммерческой управляющей организации. В свою очередь, для ТСЖ деятельность по предоставлению коммунальных услуг не является предпринимательской, плата за них не является выручкой ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, а относится к целевым поступлениям. Поскольку предоставление рассрочки потребителям является обязанностью ТСЖ как исполнителя, а начисление процентов регламентировано новыми Правилами и рассматривается как неотъемлемое условие рассрочки, полагаем, такие проценты должны квалифицироваться точно так же, как и сама плата за коммунальные услуги, то есть как целевые поступления. Тем более что в последующем все полученные от потребителя суммы процентов будут перечислены РСО за рассрочку, предоставленную исполнителю на аналогичных условиях. Безусловно, предложенный вариант является рискованным, поскольку очевидно, что налоговые инспекторы будут настаивать на включении сумм процентов в состав облагаемых внереализационных доходов.

Добавим, что в случаях, не описанных в п. 72 новых Правил, допускается предоставление рассрочки оплаты коммунальных услуг на условиях, согласованных исполнителем и потребителем. В данной ситуации для ТСЖ проценты, начисленные за рассрочку, не отвечают характеру целевых поступлений.

 

Расчеты за коммунальные услуги при смене собственника

помещения

 

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ), а именно с даты регистрации перехода права собственности на него (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Согласно пп. "а" п. 3 новых Правил предоставления коммунальных услуг с этого же момента собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам предоставляются коммунальные услуги. Потребителем считается лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги (п. 2 новых Правил). Одновременно неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, независимо от того, кто фактически пользуется помещением, плату обязан вносить его собственник. Сказанное не касается иных лиц, момент возникновения обязанности которых вносить плату описан в п. 2 ст. 153 ЖК РФ, в частности, нанимателей и арендаторов жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Дополнительно отметим, что момент регистрации перехода права собственности чаще всего не совпадает с датой фактической передачи помещения по акту, начиная с которой пользуется помещением и потребляет коммунальные услуги новый собственник (например, покупатель по договору купли-продажи помещения).

Прекращение права собственности на помещение в МКД означает, что лицо утрачивает все права, связанные с управлением домом, участием в договоре управления, членством в ТСЖ и т.д. Все указанные права автоматически переходят к новому собственнику. Наличие или отсутствие информации об этом у третьих лиц не влияет на указанное обстоятельство.

Ни Жилищный кодекс, ни новые Правила не требуют от собственника помещения уведомлять управляющего домом (исполнителя коммунальных услуг) о переходе права собственности к третьим лицам. Однако если новый собственник захочет реализовать какие-либо свои жилищные права, он будет вынужден сделать это. Например, для подтверждения полномочий для голосования на общем собрании собственников помещений необходимо представить сведения о документе о праве собственности на помещение (см., например, пп. 2 п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Чтобы вступить в члены ТСЖ, также необходимо иметь статус собственника помещения и подтвердить его.

Нередко смена собственника помещения связана с изменением числа проживающих в нем потребителей. Если помещение не оснащено ИПУ, собственник или постоянно проживающий потребитель обязаны уведомить об этом исполнителя (пп. "з" п. 34 новых Правил). В этот момент исполнитель также может узнать о смене собственника помещения.

Передать исполнителю документ, подтверждающий право собственности на помещение в МКД, необходимо в случае заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (а именно договора управления с УК либо договора о предоставлении коммунальных услуг с ТСЖ) в письменной форме (пп. "а" п. 22 новых Правил). Однако не установлено обязанности заключать такой договор только письменно. Он может быть заключен путем совершения потребителем конклюдентных действий - фактического потребления коммунальных услуг (п. п. 6, 7 новых Правил).

Кроме того, нередко обязанность собственника сообщить управляющей организации о переходе права собственности на помещение к третьему лицу прописывается в договоре управления. Условие о том, что в случае невыполнения данной обязанности лицом, обязанным оплачивать жилищно-коммунальные услуги, является собственник, с которым заключен договор, недействительно как не соответствующее закону, поскольку после перехода права собственности продавец помещения подобной обязанности не имеет.

С момента получения информации о смене собственника помещения исполнитель коммунальных услуг должен выставлять платежные документы на имя нового собственника. Если же подобная информация поступила с опозданием, необходимо определить порядок администрирования платежей в период с даты регистрации перехода права собственности на помещение до момента уведомления исполнителя об этом. Очевидно, что платежные документы выставлялись на прежнего собственника. Если они были оплачены, не исключено, что оплата вносилась по соглашению сторон договора купли-продажи, ведь новые Правила позволяют потребителю поручать внесение платы третьим лицам (пп. "б" п. 65). Представляется, что в такой ситуации никаких исправлений в счета вносить не требуется, нет оснований и для какого-либо перерасчета с прежним собственником, если, конечно, он не сделал соответствующее заявление. Если же прежний собственник предъявил требование вернуть ему уплаченные суммы и представил оплаченные им платежные документы, исполнитель обязан выполнить данную просьбу и вернуть плату как неосновательное обогащение. Одновременно соответствующие суммы предъявляются к оплате новому собственнику как обязанному лицу.

То же самое справедливо и в ситуации, когда платежи с даты перехода права собственности не вносились: исполнителю нужно выставить платежные документы на имя нового собственника и предъявить ему требование о погашении задолженности.

 

2.2.2. Расчеты с РСО

 

Предоставление коммунальных услуг потребителям в МКД обеспечивается исполнителем путем заключения и надлежащего исполнения договоров ресурсоснабжения. Одной из основных обязанностей исполнителя по надлежащему исполнению договора с РСО является осуществление расчетов за поставленные в дом коммунальные ресурсы. Прежде чем переходить непосредственно к порядку расчетов по договору ресурсоснабжения, рассмотрим основные моменты, касающиеся определения объема обязательств исполнителя коммунальных услуг перед РСО. Общая сумма, которую исполнитель как абонент обязан перечислять РСО, определяется количеством поставленного в дом коммунального ресурса и подлежащим применению тарифом на коммунальный ресурс.

 

Объем коммунального ресурса

 

Согласно общему правилу (п. 1 ст. 544 ГК РФ) оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Учет фактического потребления коммунальных ресурсов возможен одним из двух способов: по показаниям приборов учета, размещенных на сетях абонента (исполнителя коммунальных услуг) на границе эксплуатационной ответственности между РСО и абонентом, либо расчетным путем (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 6530/10, от 22.09.2009 N 5290/09). Причем под расчетным путем ранее подразумевалось определение объема ресурса исходя из нормативов потребления, устанавливаемых для граждан, независимо от наличия в МКД индивидуальных приборов учета. Вступившие 28.02.2012 в силу Правила заключения договоров ресурсоснабжения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, установили аналогичный порядок уже на уровне нормативного акта, но с определенными нюансами. Итак, способ расчета объема коммунального ресурса, поставленного в МКД, зависит от наличия ОПУ.

При наличии ОПУ объем коммунального ресурса определяется по его показаниям за расчетный период (пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). При этом следует помнить, что не всякий счетчик может считаться ОПУ. Главный признак последнего - место его установки, а именно, как правило, на границе балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон договора (см. п. 34 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, п. 144 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении"). Это граница внутридомовых инженерных сетей, являющихся общим имуществом, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Это же место рассматривается как точка поставки (место, до которого РСО отвечает за качество коммунального ресурса), если иное не установлено договором с ней (п. 15 ст. 161 ЖК РФ). Одновременно место установки ОПУ определяет границу эксплуатационной ответственности сторон договора ресурсоснабжения, если иное не установлено соглашением с собственниками помещений.

В соответствии с пп. "е" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан ежемесячно снимать показания ОПУ в период с 23-го по 25-е число текущего месяца, заносить полученные показания в журнал учета показаний ОПУ и обеспечивать сохранность этой информации в течение не менее трех лет. Одновременно согласно пп. "д" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения в данном договоре предусматриваются обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса, сроки и порядок передачи указанной информации, а также порядок проверки РСО показаний ОПУ. Если иное не установлено соглашением сторон, исполнитель предоставляет РСО соответствующую информацию до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с пп. "а" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения из объема коммунального ресурса, зафиксированного по показаниям ОПУ, следует вычесть объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются ОПУ). Очевидно, что РСО, имея прямой договор с собственником нежилого помещения, обладает информацией об объеме его потребления, в свою очередь, собственник обязан передавать такую информацию исполнителю коммунальных услуг (п. 18 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Если же прямые договоры с собственниками нежилых помещений не заключены, в общем объеме коммунального ресурса, поставляемого в МКД, выделяются объем коммунального ресурса, использованного для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям нежилых помещений, и объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, подлежащие оплате собственниками и пользователями нежилых помещений (пп. "г" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Значит, на основании пп. "д" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения исполнитель обязан передавать РСО информацию об указанных объемах коммунального ресурса.

В том же документе (пп. "ж" п. 18) предусмотрена обязанность исполнителя предоставить РСО возможность подключения ОПУ к автоматизированным информационно-измерительным системам учета ресурсов и передачи показаний приборов. Расходы на такое подключение РСО не вправе предъявлять к оплате ни потребителям, ни исполнителю коммунальных услуг за исключением случая, когда собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение о включении указанных расходов в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Точно так же в договоре ресурсоснабжения должен быть прописан порядок взаимодействия сторон при выявлении неисправности ОПУ и порядок расчета размера платы за коммунальный ресурс. Плата в этом случае должна рассчитываться с учетом требований к расчету размера платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю, при выявлении неисправности ОПУ (пп. "з" п. 18 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). В новых Правилах предоставления коммунальных услуг указанные требования приведены в абз. 2 п. 60. Согласно данной норме плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды за расчетный период, определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям ОПУ за период не менее одного года (для отопления - за отопительный период), а если период работы ОПУ составил меньше года - за фактический период его работы, но не менее трех месяцев (для отопления - не менее трех месяцев отопительного периода). Такой расчет осуществляется начиная с даты, когда вышел из строя или был утрачен ОПУ либо истек срок его эксплуатации. Если конкретную дату установить невозможно - начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события. Плата рассчитывается указанным образом до даты ввода ОПУ в эксплуатацию, но не более трех расчетных периодов подряд.

Обратим внимание, что таким образом рассчитывается лишь плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Расчет платы за услуги, предоставленные в помещении, не зависит от исправности и вообще от наличия ОПУ. Именно поэтому согласно пп. "в" п. 21 Правил заключения договоров ресурсоснабжения формула расчета объема коммунального ресурса, поданного в дом, установлена единая для ситуаций, когда ОПУ отсутствует и когда он вышел из строя либо был утрачен (истек срок его эксплуатации). Эта формула включает несколько слагаемых, среди которых объем коммунальных ресурсов, определенных в жилых и нежилых помещениях в доме и отдельно на общедомовые нужды. Другими словами, у сторон договора ресурсоснабжения нет оснований в случае неисправности ОПУ определять общий объем коммунального ресурса, переданного в МКД, на основании одних лишь данных о среднемесячном объеме потребления по показаниям ОПУ в период его корректной работы, как это делает исполнитель при расчете платы для потребителя при неисправности ИПУ. По истечении трех месяцев, когда для расчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, применяется среднемесячный объем потребления по данным ОПУ, стороны должны руководствоваться нормативами потребления.

В отсутствие ОПУ общий объем коммунального ресурса, поставляемого в дом, определяется расчетным способом по упомянутой выше формуле. Приведем ее.

 

     д    п    сред    н    расч    кр    одн    одн

    V  = V  + V     + V  + V     + V   + V    + V   ,

                                          1      2

 

          п

    где  V  -  объем  (количество)  коммунального ресурса,  определенный за

расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям ИПУ;

     сред

    V     -  объем  (количество)   коммунального  ресурса,  определенный за

расчетный   период   в   жилых  и  нежилых  помещениях  исходя  из  объемов

среднемесячного  потребления  коммунальной  услуги в случаях, установленных

Правилами  предоставления  коммунальных  услуг (имеются в виду и прежние, и

новые Правила в периодах их действия);

     н

    V   -   объем   (количество)  коммунального  ресурса,  определенный  за

расчетный  период  в  жилых  помещениях  исходя  из  норматива  потребления

коммунальной  услуги  в  случаях,  предусмотренных Правилами предоставления

коммунальных услуг;

     расч

    V     -  объем  (количество)  коммунального  ресурса,   определенный за

расчетный период в нежилых помещениях, не оборудованных ИПУ, в соответствии

с  Правилами  предоставления коммунальных услуг исходя из расчетных объемов

коммунального ресурса;

     кр

    V    -  объем  (количество)  коммунального ресурса, использованного при

производстве  и  предоставлении  коммунальной  услуги  по отоплению и (или)

горячему  водоснабжению  с  использованием оборудования, входящего в состав

общего  имущества  собственников помещений в МКД, определенный за расчетный

период  в  соответствии  с  Правилами  предоставления коммунальных услуг (в

случае   отсутствия   централизованного  теплоснабжения  и  (или)  горячего

водоснабжения);

     одн

    V    -  объем  (количество)  коммунального ресурса, предоставленного на

     1

общедомовые  нужды  в  МКД,  определенный  за  расчетный  период  исходя из

среднемесячного  объема  потребления коммунального ресурса, рассчитанного в

случаях   и  в  порядке,  которые  предусмотрены  Правилами  предоставления

коммунальных услуг;

     одн

    V    -  объем  (количество)  коммунального ресурса, предоставленного на

     2

общедомовые  нужды  в  МКД,  определенный  за  расчетный  период  исходя из

соответствующего    норматива    в   случаях,   предусмотренных   Правилами

предоставления коммунальных услуг.

               п   сред   расч

    Величины  V , V    , V     не  включают  объемы  поставки коммунального

ресурса    собственникам    нежилых    помещений   в   МКД   по   договорам

ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

                                            п   сред   н   расч

    Первые  четыре  слагаемых  из формулы (V , V    , V , V    ) показывают

объем  потребления  коммунального ресурса в помещениях МКД (жилых и нежилых

при наличии и отсутствии ИПУ), который зависит от показаний ИПУ, нормативов

потребления  и  количества  потребителей  (общей  площади  помещений  - для

тепловой  энергии  и газа на цели отопления), расчетных величин потребления

ресурсов  в  нежилых  помещениях.  Все  эти сведения первоначально получает

исполнитель   коммунальных  услуг,  ведь  именно  ему  потребители  обязаны

передавать  показания  ИПУ,  сообщать об изменении количества проживающих в

помещении  граждан  и  т.д. Как было упомянуто выше, в пп. "д" п. 18 Правил

заключения   договоров   ресурсоснабжения  предусмотрено,  что  в  договоре

ресурсоснабжения  устанавливается  порядок  обмена информацией, необходимой

для  расчета  объема  потребленного  коммунального  ресурса.  Все указанные

сведения  подпадают  под  такую  категорию  информации. Вместе с тем у РСО,

очевидно,  должна  быть  возможность  проверить  полученные  данные. Именно

поэтому  у  нее  есть право участвовать в проводимых исполнителем проверках

правильности  снятия  потребителями  показаний  ИПУ  (пп.  "е" п. 18 Правил

заключения  договоров  ресурсоснабжения).  По  этой  же  причине в договоре

ресурсоснабжения  в  общем  случае  оговаривается  порядок  расчета  объема

коммунального  ресурса, потребленного в нежилых помещениях в отсутствие ИПУ

(см.  п.  43  новых  Правил  предоставления  коммунальных услуг). Также при

заключении  договора  ресурсоснабжения  исполнитель обязан предоставить РСО

документы,  содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого

помещения  в  МКД,  а  также  об  общей  площади  помещений  в нем, включая

помещения,  входящие  в  состав  общего  имущества  (пп.  "е"  п.  6 Правил

заключения договоров ресурсоснабжения).

                  кр

    Показатель   V    -  объем  коммунального  ресурса,  использованного  в

производстве   коммунальной   услуги   по   отоплению   и   (или)  горячему

водоснабжению  при  помощи  оборудования,  являющегося  общим имуществом. В

предыдущем  параграфе  был  подробно  рассмотрен порядок определения данной

величины  в  отсутствие  прибора  учета,  а  именно  на основании удельного

расхода  такого  коммунального  ресурса  на  производство  единицы тепловой

энергии  и  (или)  горячей  воды, а также объема произведенной исполнителем

коммунальной  услуги.  Представляется,  что  все  данные,  необходимые  для

расчета   рассматриваемого  показателя,  должны  быть  в  распоряжении  РСО

(например,  при заключении договора РСО целесообразно запросить техническую

документацию на внутридомовое оборудование).

    Показатель    объема   коммунального   ресурса,   предоставленного   на

                             одн

общедомовые  нужды  в  МКД (V   ), используется в формуле в двух вариантах.

            одн

Первый  -  V    -  определен  исходя  из среднемесячного объема потребления

            1

коммунального ресурса. Выше упоминалось о случаях, когда применяется именно

такой расчет, а именно если ОПУ вышел из строя либо был утрачен (истек срок

его  эксплуатации).  Но такой расчет возможен только в течение трех месяцев

после  наступления  соответствующих  обстоятельств.  Если  же  прошел более

длительный период времени либо ОПУ отсутствовал вовсе, следует использовать

                                          одн

второй  вариант  расчета  показателя  -  V     -  исходя из соответствующих

                                          2

нормативов  потребления. Информация о них является общедоступной, а площадь

всех помещений в доме известна РСО уже при заключении договора.

Обратим внимание, что в период с даты вступления в силу Правил заключения договоров ресурсоснабжения (28.02.2012) до даты вступления в силу новых Правил предоставления коммунальных услуг (01.09.2012) объем коммунального ресурса, поданного в МКД, в отсутствие прибора определялся иначе. Соответствующая формула приведена в Приложении к Постановлению Правительства РФ N 124. Разница с приведенной выше формулой заключается большей частью в другом подходе к расчету объема коммунального ресурса, потребленного при обслуживании общего имущества. Поскольку до 01.09.2012 плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, потребителям отдельно не начислялась, при расчете объема коммунального ресурса, поданного в МКД, соответствующий объем также не учитывался. Единственное исключение - объем коммунального ресурса, определенный в жилых помещениях исходя из нормативов потребления, в составе которых учитывался расход коммунального ресурса на общедомовые нужды. Приведем данную формулу.

 

     д    п    сред    н    расч    кр

    V  = V  + V     + V  + V     + V  ,

     О    О    О       О    О       О

 

          п

    где  V   -  объем  (количество)  коммунального ресурса, определенный за

          О

расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям ИПУ;

     сред

    V     -  объем (количество)  коммунального ресурса, определенный исходя

     О

из  объемов  среднемесячного  потребления  коммунального ресурса в случаях,

установленных п. 32 прежних Правил предоставления коммунальных услуг;

     н

    V    -   объем  (количество)  коммунального  ресурса,  определенный  за

     О

расчетный  период  в  жилых  помещениях,  не  оборудованных  ИПУ, исходя из

норматива   потребления  коммунальной  услуги,  включая  потребление  этого

ресурса  на  общедомовые  нужды,  а  также  в  случаях, установленных п. 32

прежних Правил предоставления коммунальных услуг;

     расч

    V     -  объем  (количество)  коммунального  ресурса,   определенный за

     О

расчетный  период  в  нежилых  помещениях,  не оборудованных ИПУ, исходя из

расчетных  объемов  коммунальных услуг в порядке, установленном соглашением

сторон  договора  ресурсоснабжения  с  учетом прежних Правил предоставления

коммунальных услуг;

     кр

    V    -  объем  (количество)  коммунального  ресурса, использованного за

     О

расчетный  период  при производстве и предоставлении коммунальной услуги по

отоплению  и  (или)  горячему  водоснабжению с использованием оборудования,

входящего   в  состав  общего  имущества  собственников  помещений  в  МКД,

определенный  на основании показаний приборов учета, позволяющих определить

такой   объем,   а  в  их  отсутствие  -  на  основании  удельных  расходов

коммунального  ресурса  на  производство  единицы  тепловой энергии на цели

отопления  или  единицы  горячей  воды  на  цели  горячего  водоснабжения в

соответствии с техническими характеристиками такого оборудования.

                              п    сред    расч

    Примечание:  показатели  V ,  V     и V     не включают объемы поставки

                              О    О       О

коммунального  ресурса  собственникам  нежилых помещений в МКД по договорам

ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО.

При применении указанной формулы сохраняется принцип, согласно которому исполнитель коммунальных услуг обязан оплачивать РСО коммунальный ресурс, поданный в МКД, ровно в том объеме, исходя из которого исполнитель начисляет плату за коммунальные услуги потребителям. В результате из расчета частично выпал объем коммунального ресурса, потребленного при обслуживании общего имущества, что составило убытки РСО. Одна из РСО попыталась оспорить данную норму как нарушающую ее права, но потерпела фиаско. Верховный Суд РФ, отказывая в удовлетворении требований о признании недействующим Приложения к Постановлению Правительства РФ N 124, указал: в рамках отношений, регулируемых этим Постановлением, УК, ТСЖ не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов жильцов как непосредственных потребителей коммунальных услуг. Они оплачивают объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, только из поступивших платежей потребителей. Соответственно, размер платы за коммунальный ресурс по договору ресурсоснабжения должен быть равен размеру платы за коммунальную услугу, оплачиваемую всеми потребителями коммунальных услуг в соответствии с правилами их предоставления (см. Решение от 08.06.2012 N АКПИ12-604).

 

Тариф на коммунальный ресурс

 

Согласно пп. "а" п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения стоимость коммунального ресурса рассчитывается по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов), а в отношении категорий потребителей, для которых государственное регулирование цен (тарифов) не осуществляется, - по ценам, рассчитанным в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения. Одновременно согласно абз. 6 п. 38 новых Правил предоставления коммунальных услуг при расчете размера платы за коммунальные ресурсы, приобретаемые исполнителем у РСО в целях оказания коммунальных услуг потребителям, применяются тарифы (цены) РСО, используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги для потребителей. Данное положение, вступившее в силу 01.09.2012, аналогично ранее действовавшему абз. 2 п. 15 прежних Правил предоставления коммунальных услуг (если исполнителем является ТСЖ, УК, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами).

Основную массу потребителей составляет население. При этом для пользователей нежилых помещений в МКД следует определять категорию потребителей в целях применения тарифов отдельно. Как установлено в пп. "б" п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальной услуги пользователям нежилых помещений (включая подлежащий оплате этими лицами объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды), рассчитывается исходя из тарифов для населения только в случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению.

Говоря о применении тарифов на коммунальные ресурсы, мы рассмотрим лишь одну проблему, которая была окончательно решена еще в 2011 г., но отзвуки которой налицо в арбитражной практике и в 2012 г. Речь идет о предъявлении суммы НДС дополнительно к тарифу, установленному регулирующим органом без учета этого налога. Вообще тариф для населения должен включать в себя сумму НДС, таково требование п. 6 ст. 168 НК РФ. Для остальных категорий потребителей тариф устанавливается без учета налога, одновременно при реализации коммунальных ресурсов РСО обязана предъявить покупателям сумму НДС дополнительно к тарифу (п. 1 ст. 168 НК РФ). Из приведенных выше норм о применении тарифов при реализации коммунальных ресурсов исполнителям коммунальных услуг следует, что РСО в расчетных документах выставляет отдельно сумму НДС, однако тариф применяет, установленный с учетом НДС для населения. Между тем ранее нередко для РСО устанавливался единый тариф без включения в него НДС, тариф для населения отдельно не утверждался. Имеет ли РСО право в такой ситуации предъявлять исполнителю коммунальных услуг дополнительно к тарифу сумму НДС? Чиновники ФНС России и Минфина России всегда отвечали на этот вопрос положительно (см. Письма Минфина России от 03.03.2011 N 03-07-11/42, ФНС России от 15.06.2012 N ЕД-3-3/2088). Но в арбитражном суде споры между сторонами договора ресурсоснабжения по данной проблеме разрешались противоположным образом в различные периоды времени.

Так, начиная с 24.11.2011 и по настоящее время позиция ВАС РФ по изложенному вопросу считается определенной следующим образом. При рассмотрении споров по договору ресурсоснабжения судам необходимо исследовать вопрос о том, учитывалась ли сумма НДС регулирующим органом при определении размера тарифа (например, запросить сведения у регулирующего органа или назначить экспертизу). Если размер тарифа установлен без НДС, РСО вправе предъявить сумму налога к утвержденному тарифу. Если тариф содержал НДС, нельзя предъявлять к уплате исполнителю коммунальных услуг налог сверх тарифа. Именно такие разъяснения содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 72 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с расчетами за коммунальные ресурсы". Арбитражные суды на местах обязаны руководствоваться правовой позицией ВАС РФ при рассмотрении дел в первой, апелляционной и кассационной инстанциях. Одновременно формирование такого подхода не является основанием для пересмотра дела по новым обстоятельствам, если до 24.11.2011 решения по такому делу были приняты вразрез с указанным Постановлением Пленума ВАС РФ.

А таких дел было очень и очень много, ведь до 24.11.2011 правовая позиция ВАС РФ была определена противоположным образом. Так, 03.05.2011 (до этой даты правовая позиция ВАС РФ по рассматриваемой проблеме не была определена) на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 N 12552/10, принятое по спору между РСО и ТСЖ о взыскании с последнего задолженности по договору, рассчитанной исходя из тарифа, увеличенного на сумму НДС. Важно, что тариф для РСО был установлен единый, без учета НДС (отдельно для населения тариф не был утвержден). Президиум ВАС РФ посчитал: раз уж п. 6 ст. 168 НК РФ требует, чтобы тарифы для населения включали сумму налога, у РСО нет оснований предъявлять налог дополнительно к тарифу. Такой подход позволил многим исполнителям коммунальных услуг сэкономить на платежах за коммунальные ресурсы - УК и ТСЖ, оплатившие стоимость ресурсов с учетом НДС сверх утвержденного тарифа, взыскивали с РСО сумму налога как неосновательное обогащение. Если же РСО пытались истребовать задолженность, суд удовлетворял иски, уменьшая их на сумму НДС. Примечательно, что при этом тот факт, что исполнитель вел с населением расчеты по тарифам, увеличенным на сумму налога, в подобных разбирательствах не принимался во внимание (Постановления ФАС ВВО от 26.10.2011 N А38-4362/2010, от 19.09.2011 N А11-5967/2010). Кстати, учитывая позицию ВС РФ, изложенную в Решении от 08.06.2012 N АКПИ12-604, о том, что в рамках отношений по договору ресурсоснабжения исполнители коммунальных услуг не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов жильцов как непосредственных потребителей коммунальных услуг, можно предположить, что в такой ситуации потребители вправе требовать от исполнителя перерасчета платы за коммунальные услуги в сторону уменьшения на сумму НДС.

Очевидно, что в результате подобных судебных разбирательств РСО несли убытки, ведь они все равно были должны выполнять требования НК РФ о начислении НДС при реализации коммунальных ресурсов. Исчислять НДС по расчетной ставке исходя из тарифа, установленного заведомо без учета налога, РСО не имели права. А поскольку арбитры отказывали им в возмещении косвенного налога за счет покупателей, им приходилось искать иные источники. Главным виновником убытков РСО можно считать регулирующие органы, которые "забывали" о п. 6 ст. 168 НК РФ и не утверждали отдельный тариф с учетом НДС для такой категории потребителей, как население. ФСТ попыталась исправить ситуацию и дала рекомендации регулирующим органам внести изменения в действовавшие в 2011 г. решения об утверждении тарифов задним числом, а именно указать в них тариф с учетом НДС для населения (см. Письма от 08.08.2011 N СН-6273/5, от 07.10.2011 N СН-7917/5). Многие регулирующие органы последовали такому совету, однако не все арбитры признали законность таких действий и расценили такие поправки в качестве оснований для увеличения суммы долга УК или ТСЖ на сумму НДС (см., например, Постановления ФАС СЗО от 25.11.2011 N А05-3244/2011, от 21.11.2011 N А05-1568/2011).

Итак, описанная ситуация с применением НДС к тарифам на коммунальные ресурсы - это хороший урок в первую очередь для регулирующих органов, которые теперь будут внимательно подходить к соблюдению налогового законодательства при утверждении тарифов. Кроме того, определенные выводы следует сделать и налогоплательщикам. Практика показывает, что в разные периоды времени возможно существование и применение арбитрами двух противоположных подходов к разрешению одного и того же спора. Значит, хозяйствующие субъекты ставятся в неравные условия и не имеют возможности спланировать свои финансовые обязательства и управлять ими. И нет никаких гарантий, что ситуация не повторится вновь.

 

Пени за несвоевременную оплату коммунального ресурса

 

Говоря об обязательстве исполнителя коммунальных услуг оплачивать поставленный в дом коммунальный ресурс, нельзя обойти вниманием вопрос взыскания пеней за нарушение сроков оплаты. В отсутствие специальных норм, регулирующих порядок начисления и взыскания пеней по договору ресурсоснабжения, следует руководствоваться общей нормой - п. 1 ст. 330 ГК РФ. Согласно данному положению неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В ст. 332 ГК РФ говорится о законной неустойке - неустойке, определенной законом. Требовать ее уплаты можно независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты договором. Одновременно увеличить ее размер соглашением сторон возможно, только если закон этого не запрещает.

Несмотря на то что в гражданском и отраслевом законодательстве о ресурсоснабжении прямо не предусмотрена законная неустойка, применяемая в случае нарушения срока оплаты поставленного в МКД коммунального ресурса, стороны не вправе устанавливать в договоре любой размер пеней. В качестве верхнего предела неустойки следует рассматривать размер пеней, предусмотренный п. 14 ст. 155 ЖК РФ для потребителей коммунальных услуг. Именно к такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.07.2012 N 3993/12. Связующим звеном между п. 14 ст. 155 ЖК РФ, регулирующим отношения между УК (ТСЖ) и лицами, обязанными вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и положениями договора ресурсоснабжения стал п. 8 прежних Правил предоставления коммунальных услуг. Согласно данному пункту условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить настоящим Правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Именно эта норма не раз становилась основанием для транслирования положений прежних Правил на правоотношения по договору ресурсоснабжения, в частности по вопросам определения объема коммунального ресурса, поставленного в дом, при отсутствии ОПУ. В данном случае Президиум ВАС РФ заключил: к исполнителю коммунальных услуг не может быть применена ответственность за несвоевременную и (или) неполную оплату приобретаемых у ресурсоснабжающей организации коммунальных ресурсов в виде пеней в большем, чем одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, размере.

Следует обратить особое внимание на то, что Постановление Президиума ВАС РФ N 3993/12 содержит оговорку о возможности пересмотра судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятых на основании нормы права в ином толковании, если для этого нет других препятствий. Иначе говоря, исполнители коммунальных услуг обязаны оплачивать пени максимум в размере, установленном п. 14 ст. 155 ЖК РФ, независимо от того, что в договоре ресурсоснабжения размер неустойки может быть больше. Если пени были оплачены в большем размере, исполнитель вправе потребовать у РСО возврата неосновательного обогащения. Если пени в большем размере были взысканы в судебном порядке, исполнитель вправе требовать пересмотра дела либо в порядке обжалования (если для этого не утрачена возможность), либо в порядке пересмотра по новым обстоятельствам (если это позволяют сроки, учитывая, что судебный акт Президиума ВАС РФ опубликован 16.08.2012).

При этом и после 01.09.2012 сделанный Президиумом ВАС РФ вывод остается работоспособным, ведь в п. 13 новых Правил предоставления коммунальных услуг сформулировано положение, аналогичное п. 8 прежних Правил, утративших силу: условия договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов для предоставления коммунальных услуг потребителям определяются с учетом настоящих Правил и иных нормативных правовых актов РФ.

Дополнительно обратим внимание на то, что указанный размер пеней применяется к общей сумме обязательства исполнителя перед РСО в части стоимости коммунального ресурса, поставленного как в жилые, так и в нежилые помещения в МКД. Причина в том, что неустойка, обозначенная в п. 14 ст. 155 ЖК РФ, взыскивается с любого лица, обязанного вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, независимо от статуса используемого им помещения.

 

Расчеты исполнителя коммунальных услуг с РСО

 

Согласно действующей с июня 2011 г. редакции ЖК РФ расчеты за коммунальный ресурс могут осуществляться в двух вариантах: первый - исполнитель полностью оплачивает коммунальный ресурс РСО, второй - потребители напрямую перечисляют РСО плату за коммунальные услуги, предоставленные в жилом (нежилом) помещении, остальное перечисляет исполнитель коммунальных услуг. Рассмотрим подробнее первый вариант расчетов по договору ресурсоснабжения.

В силу пп. "е" п. 17 Правил заключения договоров ресурсоснабжения порядок оплаты коммунального ресурса является существенным условием соответствующего договора. Расчетный период принимается равным одному календарному месяцу. В случае отсутствия решения потребителей о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно РСО коммунальный ресурс оплачивается путем перечисления исполнителем платы за коммунальный ресурс в адрес РСО любыми способами, которые допускаются законодательством РФ. При этом в п. 25 Правил заключения договоров ресурсоснабжения предусмотрен срок перечисления такой платы - до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным месяцем, если более поздний срок не согласован в договоре ресурсоснабжения. Одновременно РСО обязана предоставлять исполнителю информацию о его задолженности на 1-е число месяца, следующего за расчетным, в порядке, сроки и форме, установленных договором ресурсоснабжения.

Однако условие о перечислении платы за коммунальный ресурс в полной сумме до 15-го числа следующего месяца не единственное для исполнителя коммунальных услуг. В соответствии с п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ УК, ТСЖ, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за коммунальные ресурсы с РСО в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ. Данные Требования (а точнее, Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг) были утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 N 253 и вступили в силу 01.09.2012 (применяются к отношениям, вытекающим из ранее заключенных договоров, в части прав и обязанностей, возникших после 01.09.2012). Начиная с указанной даты перечислить плату до 15-го числа месяца мало, исполнитель обязан перечислять денежные средства в адрес РСО по мере поступления платежей от потребителей. Рассмотрим указанные Требования подробнее.

Главное положение Требований заключается в том, что поступившие исполнителю от потребителей в счет оплаты коммунальных услуг денежные средства, подлежащие перечислению в пользу ресурсоснабжающих организаций (далее - платежи потребителей), перечисляются этим организациям способами, которые определены в договоре ресурсоснабжения и которые не противоречат законодательству РФ (п. 4). В любом случае перечислению РСО подлежит плата за коммунальные услуги, предоставленные в жилом (нежилом) помещении в МКД (естественно, если собственники помещений не решили вносить такие суммы напрямую РСО). Суммы, поступающие в оплату коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, перечисляются РСО в соответствии с Требованиями, если иное не предусмотрено договором ресурсоснабжения.

В п. 5 Требований описан порядок расчета размера платежа исполнителя, причитающегося к перечислению в пользу РСО, поставляющей конкретный вид ресурса (его сумму нужно выделить из общего размера платежа потребителя). Такой порядок отличается для платежей, поступивших исполнителю за расчетные периоды, следующие за 01.09.2012, и для всех остальных платежей. Итак, если потребитель полностью оплатил платежный документ (начиная с платежного документа за сентябрь 2012 г.), платеж исполнителя равен плате за конкретную коммунальную услугу, начисленную потребителю за данный расчетный период в соответствии с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг. При оплате счета не в полном размере перечислить РСО нужно сумму, пропорциональную размеру платы за конкретную коммунальную услугу в общем объеме начислений за данный расчетный период. Эти предписания вполне просто выполнить, если исполнитель приобретает коммунальный ресурс (например, холодную воду) для предоставления коммунальной услуги аналогичного вида (холодное водоснабжение). Если же исполнитель осуществляет производство коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению с использованием общего имущества собственников помещений в МКД, расчет его платежа в адрес РСО уже не будет таким прозрачным. Допустим, исполнитель производит коммунальную услугу по горячему водоснабжению, приобретая для этого такие коммунальные ресурсы, как холодная вода и газ. При этом холодная вода также используется для предоставления коммунальной услуги по холодному водоснабжению. Чтобы рассчитать платеж в адрес поставщика холодной воды, исполнитель должен использовать наряду с суммой платы за холодное водоснабжение также данные о стоимости холодной воды, использованной в производстве оплаченной конкретным потребителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Если исполнителю поступает платеж от потребителя в счет оплаты долга, образовавшегося до 01.09.2012 (то есть платежи за периоды до августа 2012 г. включительно), а равно при отсутствии в платежных документах указания на расчетный период, за который производится оплата (будь то аванс либо оплата старых долгов без указания конкретного периода), в адрес РСО должна быть перечислена сумма, пропорциональная размеру обязательств исполнителя перед РСО по оплате конкретного вида ресурса в общем объеме обязательств исполнителя по оплате всех ресурсов, определенном по состоянию на 1-е число предшествующего расчетного периода. Так, в отношении всех платежей, поступивших исполнителю в сентябре 2012 г., должен быть произведен именно такой расчет (для него необходимы данные о структуре задолженности исполнителя перед всеми РСО по состоянию на 01.08.2012). Важно, что общий объем обязательств исполнителя перед РСО определяется на основании актов сверки и (или) на основании вступивших в силу решений суда. Иначе говоря, исполнитель должен иметь подтвержденную контрагентом или судом информацию о задолженности за коммунальные ресурсы на 1-е число каждого месяца.

Величину денежных средств, которую исполнитель должен перечислить в адрес РСО из платежа каждого потребителя, нужно суммировать с аналогичными величинами, рассчитанными по другим потребителям. В итоге получится ежедневный платеж исполнителя, который должен быть перечислен РСО не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих платежей потребителей (п. 6 Требований).

Если платеж, исчисленный за один день, составит менее 5000 руб., перечислить его нужно в последующие дни, но не реже чем один раз в пять рабочих дней и не позднее рабочего дня, в котором совокупный платеж за дни, в которые деньги не перечислялись РСО, превысит 5000 руб. Одновременно стороны договора ресурсоснабжения могут изменить размер минимального ежедневного совокупного платежа и (или) периодичность перечисления денежных средств (п. 7 Требований).

Кроме того, согласно п. 8 Требований в течение 10 рабочих дней по окончании расчетного периода исполнитель и РСО осуществляют обмен информацией о платежах исполнителя и платежах потребителей за истекший расчетный период. Информация о платежах потребителей предоставляется с указанием плательщика, размера полученных средств и периода, за который произведена оплата (если указанный период можно установить по платежному документу). Выходит, что исполнитель обязан предоставить РСО данные о поступивших от потребителей в течение месяца суммах оплаты соответствующей коммунальной услуги. Так РСО может определить, все ли причитающиеся РСО денежные средства перечислил исполнитель.

Как видим, содержащиеся в Требованиях положения очень похожи на практику осуществления расчетов с участием посредника: агент обязан перечислять принципалу все полученное по сделке, заключенной в интересах принципала, и предоставлять детальный отчет. Также их содержание полностью соответствует характеристике, данной деятельности УК и ТСЖ по предоставлению коммунальных услуг в Решении от 08.06.2012 N АКПИ12-604: в рамках отношений по договору ресурсоснабжения УК и ТСЖ не имеют самостоятельных экономических интересов и оплачивают объем коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, только из поступивших платежей потребителей.

Между тем агент, выступающий от своего имени, не отвечает перед принципалом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет принципала (п. 1 ст. 993, ст. 1011 ГК РФ). Тогда как, несмотря на декларируемое Верховным Судом РФ отсутствие собственных экономических интересов, исполнитель коммунальных услуг обязан оплачивать поставленный в дом коммунальный ресурс полностью в установленный срок (в общем случае до 15-го числа следующего месяца), при этом нарушение сроков оплаты потребителями не является обстоятельством, исключающим ответственность исполнителя за ненадлежащее исполнение обязательства перед РСО (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Требования, обязывающие исполнителя перечислять в адрес РСО денежные средства, поступившие в оплату коммунальных услуг от потребителей, вовсе не снимают с исполнителя обязанности оплачивать коммунальный ресурс полностью в установленный срок, если платежей потребителей оказалось недостаточно.

Одновременно Требования, как, впрочем, и другие положения законодательства, не устанавливают правила о том, что денежные средства, полученные исполнителем от потребителей в оплату коммунальных услуг, принадлежат РСО. Как гласит п. 7 Требований, в случае, если в течение 10 рабочих дней или иного периода, предусмотренного договором ресурсоснабжения, от исполнителя в пользу РСО не поступают платежи, РСО вправе обратиться к исполнителю с запросом о предоставлении информации, касающейся причин задержки платежей. Исполнитель в течение трех рабочих дней со дня получения такого запроса предоставляет указанную информацию РСО.

Подчеркнем, что в Требованиях не идет речь об исполнении обязательства исполнителя коммунальных услуг перед РСО по оплате коммунального ресурса. Требования регулируют лишь движение денежных средств: если платежи от потребителей не поступают, отсутствует предмет правового регулирования данного нормативного документа, соответственно, у исполнителя нет обязанности перечислять денежные средства в адрес РСО. Но норма о надлежащем исполнении обязательства (оплате коммунального ресурса в срок) по-прежнему действует, значит, перечислить оплату все же необходимо. В противном случае она будет взыскана в принудительном порядке, а за просрочку начислят неустойку.

По мнению автора, Требования не являются нормативным документом, определяющим срок исполнения обязательства исполнителя коммунальных услуг по оплате коммунального ресурса. Таковым являются Правила заключения договоров ресурсоснабжения и непосредственно сам договор. Следовательно, нарушение установленного алгоритма перечисления денежных средств нельзя рассматривать в качестве ненадлежащего исполнения обязательства (естественно, при условии, что оплата осуществлена в срок, предусмотренный договором). Поэтому в ситуации, когда платежи от потребителей поступали, а исполнитель вразрез с Требованиями не перечислял их в адрес РСО, оснований для применения мер гражданско-правовой ответственности не имеется.

 

Прямые расчеты потребителей с РСО

 

Право перейти на прямые расчеты с РСО появилось у потребителей коммунальных услуг в июне 2011 г. в связи с вступлением в силу новых п. п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ. В частности, основанием для такого порядка расчетов является решение общего собрания членов ТСЖ (если дом находится под управлением ТСЖ и плату за коммунальные услуги следует вносить ему) или общего собрания собственников помещений в МКД (если домом управляет УК либо если договор управления заключен между УК и ТСЖ, то есть когда плата за коммунальные услуги должна поступать УК). Такое собрание вправе решить, что собственники (наниматели) помещений вносят плату РСО за все или некоторые коммунальные услуги. В указанных нормах оговаривается, что исключением являются коммунальные услуги, потребляемые при использовании общего имущества в МКД. Важно, что внесение платы за коммунальные услуги непосредственно в адрес РСО признается выполнением собственниками (нанимателями) помещений в МКД своих обязательств перед ТСЖ и УК по внесению платы за коммунальные услуги. В свою очередь, ТСЖ и УК отвечают перед потребителями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

После вступления в силу Правил заключения договоров ресурсоснабжения (28.02.2012) многие пробелы в правовом регулировании правоотношений сторон (потребителей, исполнителя коммунальных услуг и РСО) в связи с прямыми расчетами потребителей с РСО были восполнены.

Итак, еще на этапе заключения договора ресурсоснабжения исполнитель обязан предоставить РСО протокол общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ), на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (пп. "д" п. 6). Если такое решение было принято уже после заключения договора ресурсоснабжения, исполнитель обязан в течение пяти рабочих дней после его принятия представить РСО информацию о таком решении. Об этом сказано в п. 64 новых Правил предоставления коммунальных услуг. Кстати, из этой же нормы следует, что в решении общего собрания должна быть указана среди прочего дата перехода на данный способ расчетов.

В силу п. 25 Правил заключения договоров ресурсоснабжения при определении в договоре порядка оплаты коммунального ресурса стороны исходят из следующего. Если общее собрание собственников помещений (членов ТСЖ) приняло решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в РСО, оплата коммунального ресурса осуществляется:

- путем внесения потребителями в адрес РСО в сроки и в случаях, установленных ЖК РФ, платы за соответствующий вид коммунальной услуги, потребляемой в жилых (нежилых) помещениях в МКД, за исключением платы за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды;

- путем внесения исполнителем до 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, если договором ресурсоснабжения не предусмотрен более поздний срок оплаты коммунального ресурса, в адрес РСО платы за коммунальный ресурс, использованный для предоставления коммунальной услуги соответствующего вида, потребляемой при использовании общего имущества в МКД.

Учитывая, что до 01.09.2012 плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, отдельной суммой не начислялась, до этой даты следовало учитывать некоторые особенности при реализации права потребителей на прямые расчеты с РСО. В частности, из пп. "л" п. 3 Постановления Правительства РФ N 124 следует, что до 01.09.2012 при наличии ОПУ в доме исполнитель обязан был оплачивать объем коммунального ресурса, определяемый следующим образом. Из объема коммунального ресурса, определенного за расчетный период по показаниям ОПУ, надлежало вычесть:

- объем коммунальных услуг, определенный за расчетный период в жилых и нежилых помещениях по показаниям ИПУ;

- объем коммунальных услуг, определенный за расчетный период в жилых и нежилых помещениях исходя из объемов среднемесячного потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных услуг в случаях и в порядке, установленных прежними Правилами предоставления коммунальных услуг;

- расчетный объем коммунальных услуг в нежилых помещениях, не оборудованных ИПУ (определяется с учетом положений прежних Правил).

Если же в доме нет ОПУ, объем коммунального ресурса определяется расчетным методом. По исчислению платежа исполнителя после 01.09.2012 вопросов нет, а вот с 28.02.2012 по 01.09.2012 применялась особая формула, в которой не было упоминания про объем потребления коммунального ресурса на общедомовые нужды. Следовательно, коммунальный ресурс оплачивался полностью путем внесения потребителями платы за коммунальные услуги в адрес РСО. В свою очередь, до 28.02.2012 в отсутствие ОПУ плата за коммунальный ресурс исчислялась исходя из норматива потребления, даже если помещения потребителей были оборудованы ИПУ. В этой ситуации, представляется, потребители должны были вносить РСО плату за коммунальные услуги по данным ИПУ, а исполнитель - разницу между объемами, определенными по нормативам потребления и показаниям ИПУ.

Обратим особое внимание на фразу из п. п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ: внесение платы за коммунальные услуги непосредственно в адрес РСО признается выполнением собственниками (нанимателями) помещений в МКД своих обязательств перед ТСЖ и УК по внесению платы за коммунальные услуги. Также в п. 64 новых Правил предоставления коммунальных услуг указано, что потребители вправе вносить плату непосредственно РСО при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице УК, ТСЖ. Иначе говоря, договор о предоставлении коммунальных услуг заключен между потребителем и исполнителем. РСО как получатель платы не становится стороной договора. Особый порядок внесения платы не изменяет остальных прав и обязанностей сторон по договору. Кстати, договором ресурсоснабжения на исполнителя может быть возложена обязанность предусматривать в договорах с потребителями согласованный с РСО порядок внесения платы за коммунальную услугу непосредственно в адрес РСО (пп. "д" п. 27 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Другими словами, обязательство потребителя вносить плату возникает перед исполнителем коммунальных услуг, который выступает в этом обязательстве кредитором. Поэтому в случае нарушения платежной дисциплины именно исполнитель вправе реализовать все права кредитора, в частности взыскивать долг в принудительном порядке, начислять пени. Не получив вовремя плату за коммунальный ресурс, в том числе в части, которая вносится путем перечисления потребителями платы за коммунальную услугу, РСО вправе применить аналогичные меры по отношению к исполнителю.

Чтобы потребитель смог реализовать свое право на прямые расчеты с РСО, исполнитель обязан включить необходимые данные в платежный документ. Плата за коммунальные услуги начисляется в общем порядке, одновременно в платежном документе заполняется специальный раздел (в примерной форме, утвержденной Приказом Минрегиона России от 19.09.2011 N 454, это разд. 2), в котором указываются наименование и банковские реквизиты всех получателей платежей и соответствующие суммы, подлежащие перечислению каждому получателю. В рассматриваемой ситуации в этом разделе должны быть перечислены РСО - продавцы ресурсов, которые приобретаются для предоставления коммунальных услуг, плата за которые вносится напрямую указанным РСО, а также обязательно сам исполнитель коммунальных услуг, поскольку ему по-прежнему следует вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, и плату за содержание и ремонт жилого помещения. Кстати, если в отсутствие централизованного горячего водоснабжения и (или) теплоснабжения исполнитель самостоятельно производит коммунальные услуги по горячему водоснабжению и (или) отоплению, для заполнения данного раздела в части сумм, причитающихся к получению отдельными РСО, коммунальные ресурсы которых используются при производстве указанных коммунальных услуг, исполнитель должен воспользоваться данными из расчета платы за произведенные коммунальные услуги для потребителей.

Чтобы исполнитель имел информацию о платежной дисциплине потребителей и состоянии своих расчетов с РСО, договором ресурсоснабжения должны быть предусмотрены следующие моменты (см. п. 27 Правил заключения договоров ресурсоснабжения):

- порядок, сроки и форма представления РСО исполнителю информации о поступившем от потребителей размере платы за коммунальную услугу и о задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса раздельно по платежам потребителей и по платежам за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД;

- условие о том, что при осуществлении сверки расчетов раздельно указываются начисления, размеры платежей и задолженности исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД, и в части внесения платы за соответствующую коммунальную услугу потребителями на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом;

- порядок взаимодействия РСО и исполнителя по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителям, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате коммунальной услуги;

- ответственность исполнителя за невыполнение законных требований РСО по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителю, имеющему задолженность по ее оплате (при наличии технической возможности для выполнения указанных требований), в том числе в виде возмещения исполнителем РСО убытков, понесенных ею в результате невыполнения исполнителем указанных требований, а также порядок применения такой ответственности.

Представляется, что инициированный потребителями переход на прямые расчеты за коммунальные услуги с РСО доставит сторонам договора ресурсоснабжения много забот по администрированию платежей.

 

2.3. Дебиторская задолженность и управление ею

 

Источником финансирования деятельности управляющего домом являются поступления от собственников и пользователей помещений в МКД. Собственники помещений в доме, переданном в управление УК, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, как и собственники помещений в доме, в котором создано ТСЖ, не вступившие в члены товарищества. Члены же ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также с оплатой коммунальных услуг. Поступлениям даны различные названия, они по-разному учитываются у коммерческой УК и некоммерческого ТСЖ, но одно их объединяет: и УК, и ТСЖ выставляют контрагентам платежные документы и вправе требовать от собственников (пользователей) помещений внесения указанных в них сумм. Это означает, что в учете и УК, и ТСЖ формируется дебиторская задолженность. В данном разделе будут рассмотрены некоторые вопросы учета и налогообложения дебиторской задолженности собственников (пользователей) помещений в МКД.

 

2.3.1. Инвентаризация дебиторской задолженности

 

Инвентаризация дебиторской задолженности в целом и задолженности собственников (пользователей) помещений в МКД в частности является обязанностью организации в силу бухгалтерского законодательства. Так, специальный Закон о бухгалтерском учете предусматривает, что инвентаризации подлежат имущество и обязательства организации. Проведение инвентаризации обязательно в том числе перед составлением годовой бухгалтерской отчетности, при реорганизации или ликвидации организации (см. ст. 12 Закона N 129-ФЗ). С 01.01.2013 начинает действовать Закон N 402-ФЗ, в ст. 11 которого более корректно сформулировано, что инвентаризации подлежат активы (а не имущество) и обязательства. Обратим внимание, что инвентаризация дебиторской задолженности необходима организациям - плательщикам налога на прибыль, которые создают резерв по сомнительным долгам в налоговом учете.

Проведение инвентаризации заключается в выявлении фактического наличия соответствующих объектов и сопоставлении с данными регистров бухгалтерского учета, иначе говоря, в проверке обоснованности сумм, числящихся на счетах бухучета (см. п. 3.44 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49). Поскольку дебиторскую задолженность невозможно "пощупать", как вещи (МПЗ, ОС), выявление фактического наличия данного актива заключается в определении сумм задолженности на основании первичных документов. Как сказано в Постановлении Госкомстата России от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации", сначала составляется справка, в которой указывается информация о дебиторе, основании задолженности, сроке ее возникновения, сумме, а также документе, подтверждающем задолженность. Эта справка служит основанием для заполнения акта инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами и кредиторами по унифицированной форме ИНВ-17. В этом акте приводятся данные исходя из бухгалтерского баланса: наименования счета учета и дебитора, номер счета, сумма задолженности по балансу всего, в том числе подтвержденная и не подтвержденная дебитором, а также задолженность с истекшим сроком исковой давности.

Обратите внимание, что в документах, составляемых при инвентаризации других активов и обязательств, предусмотрены графы для сопоставления фактического наличия таких объектов и данных бухгалтерского учета (для материальных ценностей это сличительные ведомости, для финансовых вложений - акт инвентаризации с соответствующими графами). А вот в акте инвентаризации расчетов инструмент для сравнения данных, выявленных инвентаризационной комиссией и показанных в бухгалтерском учете, отсутствует. Видимо, предполагается, что данные бухгалтерского учета совпадают с информацией из первичных документов.

Однако нельзя забывать о технических счетных и иных ошибках, человеческом факторе. Все это ведет к искажению данных бухгалтерского учета, несмотря на то, что последние формировались на основании первичных документов, переданных в распоряжение инвентаризационной комиссии. Кроме того, инвентаризация расчетов заключается в документальной проверке не только правильности, но и обоснованности числящейся в учете задолженности (п. 3.48 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств). Одним словом, путем тщательной проверки документов комиссия может выявить дебиторскую задолженность, как необоснованно не отраженную в учете, так и неоправданно завышенную.

Отметим, что с 2013 г. организации не обязаны использовать разработанные Госкомстатом унифицированные формы первичных учетных документов, применяемые организацией формы должны быть утверждены руководителем экономического субъекта (п. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ). Следовательно, организация может ввести необходимые реквизиты в акт инвентаризации расчетов. Однако действительно ли нужны дополнительные реквизиты?

 

Ситуация. В период до 01.07.2012 УК начисляла потребителям плату за освещение мест общего пользования, исходя из показаний ОПУ, который был установлен без согласования с собственниками помещений в МКД. Соответствующая дебиторская задолженность была отражена в бухгалтерском учете. Впоследствии один из потребителей оспорил в суде правомерность действий УК и выиграл. В итоге УК должна уменьшить задолженность этого потребителя. Имеется вступившее в силу в августе 2012 г. решение суда, но в бухгалтерском учете сумма долга данного потребителя не скорректирована, что и было выявлено инвентаризационной комиссией в ноябре 2012 г.

 

Здесь же следует рассмотреть порядок отражения в учете результатов инвентаризации. Как указано в п. 3 ст. 12 действующего Закона N 129-ФЗ, выявленные при инвентаризации расхождения между фактически наличествующим имуществом и данными бухгалтерского учета отражаются на счетах бухучета в следующем порядке:

- излишек имущества приходуется, соответствующая сумма зачисляется на финансовые результаты организации;

- недостача имущества и его порча в пределах норм естественной убыли относятся на издержки производства или обращения, сверх норм - на счет виновных лиц. Если виновные лица не установлены или суд отказал во взыскании убытков с них, то убытки от недостачи имущества и его порчи списываются на финансовые результаты организации.

Законом, который вступит в силу в 2013 г., установлено, что расхождения между фактическим наличием объектов и данными регистров бухгалтерского учета подлежат регистрации в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому относится дата, по состоянию на которую проводилась инвентаризация (п. 4 ст. 11 Закона N 402-ФЗ). Одновременно Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности устанавливает те же правила, которые прописаны в действующем Законе (см. п. 28).

Говорить об излишках и недостачах можно только для материальных ценностей, фактическое количество которых определено путем пересчета, взвешивания и пр. Расхождение же сумм дебиторской задолженности между данными документов и бухгалтерскими регистрами вызвано тем, что при составлении бухгалтерских записей какие-то первичные документы были пропущены, допущены неточности, счетные, иные технические ошибки либо задолженность была отражена в отсутствие необходимых подтверждающих документов. Все эти обстоятельства относятся к ошибкам согласно п. 2 ПБУ 22/2010 "Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности", утвержденного Приказом Минфина России от 28.06.2010 N 63н. Соответственно, по мнению автора, и исправлять их следует согласно требованиям этого бухгалтерского стандарта, а не в порядке отражения результатов инвентаризации. Вероятно, именно поэтому акт по форме ИНВ-17 не содержит граф для сопоставления фактического наличия актива и данных бухгалтерского учета. Таким образом, в рассмотренной выше ситуации в ноябре 2012 г. надлежит составить исправительные записи в части корректировки размера выручки способом, зависящим от того, признана ли данная ошибка существенной и когда она была допущена - в текущем году или в предыдущем.

Есть мнение, что годовой инвентаризации дебиторской задолженности должна предшествовать сверка расчетов с контрагентами, которой, как правило, занимаются работники бухгалтерии. Так ли это?

 

2.3.2. Сверка расчетов с собственниками (пользователями)

помещений в МКД

 

В первую очередь отметим, что под сверкой расчетов следует понимать сопоставление данных учета и состояния расчетов путем обмена соответствующей информацией между контрагентами. Заполняя акт сверки, сторона договора указывает на основании имеющихся у нее первичных документов предъявленные к оплате и фактически уплаченные суммы. Другая сторона заносит аналогичные данные в свою часть акта сверки и сопоставляет их с информацией контрагента. Так могут быть выявлены учетные ошибки и расхождения иного характера.

Закон не содержит универсального правила об обязательном проведении сверки расчетов с дебиторами и кредиторами. Однако отдельные подзаконные акты требуют этого. Например, для исполнителя коммунальных услуг актуально условие договора ресурсоснабжения о проведении сверки расчетов с РСО не реже одного раза в квартал (п. 25 Правил заключения договоров ресурсоснабжения). Что касается потребителей коммунальных услуг, расчеты с ними подлежат сверке по их обращению. Точнее, в пп. "д" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг устанавливается обязанность исполнителя производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи (выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя). Очевидно, поскольку такая проверка инициируется потребителем (а это, можно утверждать, единичные случаи в общей массе лицевых счетов, которые ведет исполнитель коммунальных услуг), а сам исполнитель не обязан проводить ее (да и технически сверить расчеты со всеми без исключения потребителями весьма затруднительно), результаты сверки расчетов с потребителями не являются обязательными материалами для проведения инвентаризации дебиторской задолженности.

Сделанный вывод подтверждается также п. 73 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности: расчеты с дебиторами и кредиторами отражаются каждой стороной в своей бухгалтерской отчетности в суммах, вытекающих из бухгалтерских записей и признаваемых ею правильными. Иначе говоря, организация не обязана добиваться соответствия данных учета расчетов с данными контрагента. Если возникнет спор, связанный с взысканием не подтвержденных должником сумм, результат его рассмотрения в суде следует расценивать как основание для внесения в учет исправлений.

Исключение из общего правила составляют банки и бюджет. Отражаемые в бухгалтерской отчетности суммы по расчетам с банками, бюджетом должны быть согласованы с соответствующими организациями и тождественны. Оставление на бухгалтерском балансе неурегулированных сумм по этим расчетам не допускается (п. 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности). Но и в случае с этими контрагентами акт сверки не является универсальным средством соблюдения указанного требования. Например, сверка расчетов с банками не проводится (говорим о правоотношениях в части расчетно-кассового обслуживания), поскольку в договоре есть такое условие: при непоступлении в банк от клиента в течение оговоренного срока после получения выписки по счету письменного возражения (об ошибочно зачисленных или списанных суммах) совершенные операции и остаток денежных средств на счете клиента считаются подтвержденными. Таким образом, отражение расчетов на основании выписок по банковскому счету в отсутствие претензий к банку означает, что суммы расчетов с банком согласованы. Добавим, что в договорах банковского счета есть еще одно требование к клиенту: предоставлять письменное подтверждение об остатке денежных средств на счете по состоянию на 1 января. Это действие также может быть расценено в качестве сверки расчетов. Банку подобное подтверждение необходимо для составления годового отчета (см. п. 2.6 Указания Банка России от 08.10.2008 N 2089-У "О порядке составления кредитными организациями годового отчета").

А вот проводить сверку расчетов с бюджетом необходимо, чтобы выполнить требование п. 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Право налогоплательщика на совместную сверку расчетов по налогам, сборам, пеням и штрафам, как и корреспондирующая этому праву обязанность налогового органа, закреплено в Налоговом кодексе (пп. 5.1 п. 1 ст. 21, пп. 1 п. 1 ст. 32). Детально описывает алгоритм действий инспекции Регламент организации работы с налогоплательщиками, утвержденный Приказом ФНС России от 09.09.2005 N САЭ-3-01/444@. Так, если будут выявлены расхождения между сведениями организации и налоговой инспекции, чиновники проводят сверку расчетов по данным информационных ресурсов налогового органа с данными первичных документов налогоплательщика для устранения причины разногласий. Налоговый орган исправит свою ошибку, а налогоплательщик будет уведомлен об ошибке, допущенной им самим.

Выходит, что для целей бухгалтерского учета необходимо проводить сверку расчетов только с бюджетом. Со всеми остальными контрагентами акты сверки составляются, если соответствующая обязанность сторон прописана в законе, ином нормативном акте или договоре либо по желанию сторон. При проведении инвентаризации комиссию не должны интересовать данные контрагента - она проверяет суммы долгов в учете на основании имеющихся у организации документов. Однако это не умаляет роли акта сверки как инструмента выявления возможных ошибок, допущенных учетными работниками.

Акт сверки нельзя считать первичным учетным документом, поскольку он не оформляет факт хозяйственной жизни (хозяйственную операцию). Согласно п. 8 ст. 3 Закона N 402-ФЗ факт хозяйственной жизни - это сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств. Тогда как сверка расчетов - это всего лишь обмен информацией контрагентов (см. Письмо ФНС России от 06.12.2010 N ШС-37-3/16955). Следовательно, акт сверки не является основанием для составления каких-либо бухгалтерских записей.

Если же говорить о смысле проведения сверки расчетов и составления акта, нужно посмотреть на эту процедуру с точки зрения гражданского законодательства. При соблюдении определенных условий акт сверки расчетов прерывает течение срока исковой давности. А это обстоятельство важно для реализации права организации на взыскание задолженности и определения момента списания долга как безнадежного. В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 5286/09, признанием долга могут быть любые действия, позволяющие установить, что должник признал себя обязанным по отношению к кредитору. На основании анализа арбитражной практики можно прийти к выводу, что составление акта сверки расценивается как действие, свидетельствующее о признании долга, если такой акт:

- позволяет установить обязательство, вытекающий из которого долг был признан, а точнее, содержит реквизиты договора либо актов выполненных работ, товарных накладных, платежных документов, дату возникновения задолженности (начало исчисления срока исковой давности), сумму долга (свернутое сальдо по расчетам неинформативно);

- содержит дату его подписания должником (это и есть дата признания долга, которая может иметь место лишь в пределах срока исковой давности);

- подписан уполномоченным лицом, а именно единоличным исполнительным органом, действующим от имени хозяйственного общества без доверенности, либо лицом, которому этот орган выдал доверенность на совершение действий по признанию долга. Обратим внимание, что обычно акты сверки подписывает главный бухгалтер, который не имеет указанных полномочий, следовательно, такие документы не прерывают срока исковой давности;

- свидетельствует именно о признании долга (подписание акта с расхождениями не означает признания долга в спорной сумме).

Но на этом роль сверки расчетов, пожалуй, и ограничивается. Обмен информацией, который и является сутью сверки расчетов, не влияет на объем прав и обязанностей сторон: неподтверждение определенной суммы должником еще не означает, что уплачивать ее не нужно, и наоборот, один лишь только акт сверки, подтверждающий задолженность, не является достаточным основанием для ее взыскания.

Кстати, документы, выданные кредитором - исполнителем коммунальных услуг должнику-потребителю в порядке пп. "д" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг, о правильно начисленных платежах не указывают на признание должником долга, следовательно, никак не влияют на течение срока исковой давности по обязательствам потребителя.

 

2.3.3. Пени за несвоевременное внесение платы

 

Если у управляющего домом есть просроченная дебиторская задолженность собственников (пользователей) помещений в МКД, он вправе требовать уплаты законной неустойки. Так, согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Должниками, обязанными уплачивать пени, являются все лица, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ. В частности, это и физические, и юридические лица, а также органы местного самоуправления и государственной власти, выступающие от имени публично-правовых образований, в собственности которых находятся помещения в МКД. Рассматриваемая законная неустойка взимается с лиц, обязанных вносить платежи, независимо от того, жилым или нежилым помещением они владеют и (или) пользуются. Публичным собственникам пени начисляются применительно к суммам, которые они обязаны вносить кредиторам, а именно плате в полном объеме до заселения жилфонда и после заселения - так называемой оставшейся части платы (см. п. 4 ст. 155 ЖК РФ), которая формируется за счет платы за капитальный ремонт и разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества, установленной общим собранием и органами власти для нанимателей.

Кредиторами, имеющими право получать от должников пени, выступают получатели платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В частности, это управляющие домом - УК и ТСЖ. Их право как исполнителей коммунальных услуг требовать уплаты пени в размере, установленном п. 14 ст. 155 ЖК РФ, с потребителей, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за коммунальные услуги, закреплено в п. 159 новых Правил предоставления коммунальных услуг. Подчеркнем, что ТСЖ получают плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги только от собственников, не вступивших в товарищество (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). А от членов ТСЖ поступают обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, с оплатой коммунальных услуг (п. 5 ст. 155). Однако различные названия платежей не меняют их сущности, ведь обязанность собственника помещения вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ) универсальна и не зависит от способа управления домом и членства собственника в некоммерческой организации. Таким образом, законная неустойка может быть взыскана и с членов ТСЖ (см. также Постановление ФАС МО от 26.12.2011 N А40-102045/10-105-912).

В ситуации, когда в доме есть заселенные помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должника, который обязан уплачивать пени, и кредитора, имеющего право их требовать, следует определять с учетом обязательства по внесению платы. Поскольку наниматели таких помещений обязаны вносить плату за содержание и ремонт помещения, плату за коммунальные услуги напрямую УК, пени за просрочку внесения данных сумм они уплачивают также УК. При нарушении сроков оплаты найма пени требует наймодатель. В свою очередь последний несет ответственность за своевременное внесение УК оставшейся части платы (в размере платы за капитальный ремонт и разницы между размерами платы за содержание и ремонт общего имущества, установленными собственниками помещений и органами власти для нанимателей). Сказанное справедливо и в случае, если домом управляет ТСЖ.

Обратим особое внимание: если собственники помещений на основании решения общего собрания вносят плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую РСО, кредитором по их обязательству остается исполнитель коммунальных услуг. Следовательно, пени за просрочку внесения платы в адрес РСО будет начислять и взыскивать именно он, а не РСО.

Право управляющего домом требовать уплаты пеней за нарушение сроков внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги не зависит от наличия письменного договора с должником. Это подтверждает правоприменительная практика: суды считают, что и в отсутствие письменного договора между сторонами складываются фактические отношения по оказанию услуг (см., например, Постановления ФАС УО от 27.12.2011 N Ф09-8624/11, ФАС ЦО от 31.03.2011 N А14-7258-2010/210/15, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.01.2012 N 33-654). Тем более что новые Правила предоставления коммунальных услуг (п. п. 6, 7) устанавливают, что договор, содержащий условия о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем путем совершения конклюдентных действий (потребления коммунальных услуг). Впрочем, некоторые арбитры не согласны с этим, полагая, что п. 14 ст. 155 ЖК РФ распространяется только на правоотношения лиц, связанных договором о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (Постановления ФАС МО от 29.08.2011 N КГ-А40/8416-11, Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 N А40-21271/11-100-186).

Если же основанием иска о взыскании с должника платы за жилое помещение и коммунальные услуги являются положения гл. 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" ГК РФ, то вместо законной неустойки следует взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (см. п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Кстати, размер процентов за пользование чужими денежными средствами ниже, чем указанная законная неустойка. Дело в том, что на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ проценты начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а в силу ст. 395 ГК РФ взыскиваются годовые проценты исходя из ставки рефинансирования, то есть за каждый день причитается к уплате 1/360 такой ставки.

При начислении пени необходимо установить период просрочки платежа. Пункт 14 ст. 155 ЖК РФ указывает, что начинается он со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Чтобы определить установленный срок оплаты, недостаточно знать срок, предусмотренный законом или договором для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Дело в том, что уплата пеней обусловлена своевременным информированием плательщиков о размере предстоящих внесению платежей путем предоставления получателями платы платежных документов в срок, установленный п. 2 ст. 155 ЖК РФ (не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ). В отсутствие доказательств предоставления потребителям платежных документов требовать уплаты пеней нельзя в связи с невозможностью определить период просрочки (см. Постановления ФАС МО от 23.01.2012 N А40-60153/10-64-522, ФАС СЗО от 15.12.2011 N А56-910/2011).

Положение п. 14 ст. 155 ЖК РФ указывает на обязанность должника уплачивать пени в случае просрочки платежа, тем самым устанавливая право кредитора требовать уплаты пени (см. также пп. "а" п. 32 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Однако законодательство не предусматривает обязанности кредитора предъявлять должнику к уплате законную неустойку. Управляющий домом сам решает, взыскивать ли ему пени и с кого (естественно, из числа должников). Например, освобождение от пеней может использоваться в качестве способа повышения платежной дисциплины (в случае оплаты долгов к определенному сроку исполнитель не будет требовать неустойку).

Если же исполнитель решит потребовать с потребителя пени, он исчисляет их размер (сделать это можно только после внесения платежа за конкретный расчетный период, ведь дата оплаты определяет не только период просрочки, но и ставку процентов) и составляет отдельный документ, который направляет потребителю. Указывать в платежном документе, в котором рассчитана сумма платы за текущий расчетный месяц, сумму пеней, подлежащих уплате потребителем, не допускается. Такое положение есть в новых Правилах предоставления коммунальных услуг (абз. 2 п. 70) и было в прежних (п. 39). Закон не содержит сроков, в течение которых потребитель обязан уплатить пени.

Далее обратимся к порядку бухгалтерского учета и налогообложения пеней, получаемых управляющим домом от должников за нарушение сроков внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Для целей исчисления налога на прибыль штрафы, пени и иные санкции за нарушение договорных обязательств, признанные должником или подлежащие уплате на основании решения суда, вступившего в законную силу, относятся к внереализационным доходам (п. 3 ст. 250 НК РФ). Такие доходы включаются в налоговую базу на дату признания их должником либо дату вступления в законную силу решения суда (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ). Если пени, начисленные на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ, уплачиваются не по решению суда, а добровольно, их внесение и есть признание должником (никаких иных действий по их признанию, кроме уплаты, не предполагается), значит, пени увеличат налогооблагаемую прибыль в момент фактического поступления налогоплательщику. Для целей бухгалтерского учета штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров относятся к прочим доходам, а признаются в учете также в периоде признания их должником или вынесения решения суда (п. п. 11, 16 ПБУ 9/99). Исчислять НДС с полученных сумм не нужно (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07), хотя чиновники считают иначе, относя штрафы за нарушение договорных обязательств к суммам, связанным с оплатой товаров, работ, услуг (см. Письма Минфина России от 14.02.2012 N 03-07-11/41, от 11.01.2011 N 03-07-11/01).

Всеми приведенными положениями должна в полной мере руководствоваться УК, действующая на основании договора управления МКД, ведь для нее поступления по такому договору являются доходами от реализации. В свою очередь, для ТСЖ платежи собственников (пользователей) помещений за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги носят целевой характер, в связи с чем не облагаются налогом на прибыль и учитываются как средства целевого финансирования в бухгалтерском учете (подробнее см. гл. 3). Поэтому особый интерес вызывает порядок учета и налогообложения у ТСЖ сумм пеней, полученных от должников, несвоевременно внесших плату за услуги (обязательные платежи). Об общих принципах классификации операций ТСЖ в качестве присущих основной (уставной) деятельности или иной (дополнительной, приносящей доход) можно получить представление из § 3.1.2. Воспользовавшись ими, попробуем разобраться с экономической сущностью такого поступления ТСЖ, как пени.

Прежде всего подчеркнем, что на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ пени начисляются при просрочке платежей, которые являются целевыми поступлениями. Применение мер ответственности к должникам, нарушающим обязательства (а именно срок внесения платежей), - неотъемлемый элемент основной (уставной) деятельности по управлению МКД, ради которой ТСЖ создается. Как и любые иные поступления ТСЖ, суммы уплаченных должниками пеней будут направлены на финансирование основной деятельности ТСЖ, это следует из самой сущности товарищества как некоммерческой организации. Кроме того, выше было выяснено, что размер пеней, взыскиваемых с потребителей, соответствует размеру неустойки, которую РСО вправе взыскать с исполнителя коммунальных услуг в случае просрочки оплаты по договору ресурсоснабжения. Сказанное может указывать на то, что пени носят тот же характер, что и сами платежи собственников (пользователей) помещений в МКД, то есть являются целевыми поступлениями: они получены в рамках основной деятельности, направляются на погашение пеней перед РСО (вероятно, просрочка потребителей будет причиной просрочки исполнителя по оплате коммунального ресурса).

Однако есть и аргументы в пользу противоположной позиции. Во-первых, совсем не обязательно, что несвоевременное внесение платы потребителями вызовет нарушение сроков оплаты коммунального ресурса в адрес РСО. Кроме того, довод о тождественности размера пеней работает только в отношении расчетов за коммунальные услуги и ресурсы. По договорам о выполнении отдельных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества (в том числе по трудовым договорам с сотрудниками ТСЖ) могут быть предусмотрены совершенно иные размеры неустойки. Во-вторых, из сказанного следует, что у пеней, полученных от должников, нет заранее установленного целевого назначения (к примеру, покрытие пеней, предъявленных к оплате РСО). А целевое назначение - это обязательный признак целевых поступлений, соблюдение такого назначения является одним из критериев признания поступлений целевыми при налогообложении прибыли. Направление всех поступлений на финансирование основной (уставной) деятельности вряд ли можно считать таким назначением, ведь это слишком общее правило, справедливое и для целевых поступлений, и для выручки от реализации, поскольку оно обусловлено статусом некоммерческой организации. Безусловно, органы управления ТСЖ вправе предусмотреть во внутренних документах, что поступившие от жильцов неустойки зачисляются в фонд непредвиденных расходов, установив порядок его использования. Однако (и это в-третьих) спланировать поступления в виде пеней невозможно. Причин как минимум две. Первая объективная - сумма пеней зависит от платежной дисциплины потребителей: если они будут добросовестно вносить платежи, у ТСЖ не будет необходимости начислить пени. Вторая субъективная - ТСЖ вправе, но не обязано взыскивать пени: с одной стороны, общее собрание членов может принять решение, что пени взыскиваются всегда для пополнения резервного фонда, с другой стороны, решение данного вопроса может быть отдано на откуп правлению ТСЖ и обусловлено индивидуальным подходом к каждому плательщику. Изложенное позволяет утверждать, что хоть получение пеней нельзя считать отдельным, самостоятельным видом деятельности ТСЖ, предъявление их к уплате и последующее получение - это особая хозяйственная операция, выходящая за рамки основной (уставной) деятельности. В связи с этим суммы полученных пеней необходимо отражать как прочие доходы в бухгалтерском учете и включать в расчет налоговой базы по налогу на прибыль и единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.

 

2.3.4. Безнадежные долги

 

В общей массе сумм платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, которые не были внесены в установленный срок, есть часть долгов, которые никогда не будут взысканы в силу различных причин. Такие долги называют безнадежными и учитывают по особым правилам.

 

Безнадежные долги в налоговом учете

 

Положения гл. 25 НК РФ позволяют плательщикам налога на прибыль включать в состав внереализационных расходов убытки, в частности, в виде сумм безнадежных долгов (пп. 2 п. 2 ст. 265). Вполне оправдано стремление компаний воспользоваться таким правом, чтобы уменьшить налоговые обязательства. Кстати, эта возможность доступна только организациям, уплачивающим налог на прибыль, "упрощенцы" ее лишены. Списание безнадежных долгов при налогообложении неактуально и для ТСЖ, которые квалифицируют платежи собственников помещений в качестве целевых поступлений, ведь расходы, произведенные за счет таких поступлений, не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Состав дебиторской задолженности, которая может стать безнадежными долгами, п. 2 ст. 266 НК РФ не ограничивается, а чиновники в своих разъяснениях подтверждают, что безнадежной может быть как задолженность за реализованные товары, работы, услуги, так и невозвращенные суммы займов, подотчетные суммы, долг банка по невозвращенному депозиту, остатку средств на счете. Вопрос о том, можно ли считать не выплаченные бюджетом суммы субсидий, которые причитаются организации в связи с предоставлением льгот отдельным категориям потребителей и применением регулируемых цен, не решен однозначно. Минфин России полагает, что такие поступления являются внереализационным доходом и увеличивают налоговую базу в момент поступления (см. Письма от 16.10.2008 N 03-03-06/1/590, от 15.02.2008 N 03-03-06/1/99), следовательно, задолженность по ним не возникает, нет оснований и обсуждать ее безнадежность. Одновременно арбитры поддержали налогоплательщика, включившего в налоговую базу внереализационные расходы в виде безнадежной задолженности бюджета по указанного рода субсидиям (Постановление ФАС ЦО от 15.04.2011 N А35-4824/2010). Очевидно, чтобы задолженность существовала, ее сначала необходимо сформировать, следовательно, налогоплательщик изначально начислил доходы в сумме спорных субсидий.

Мы обратим особое внимание лишь на задолженность собственников (пользователей) помещений по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кстати, безнадежной она признается в сумме с учетом НДС (Письмо Минфина России от 03.08.2010 N 03-03-06/1/517), если, конечно, налогоплательщик начислял налог при реализации (отдельное предъявление в расчетных документах роли не играет).

Критерии признания задолженности безнадежной названы в п. 2 ст. 266 НК РФ. Если дословно, безнадежными долгами (долгами, нереальными к взысканию) признаются те долги перед налогоплательщиком, по которым истек установленный срок исковой давности, а также те долги, по которым в соответствии с гражданским законодательством обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения, на основании акта государственного органа или ликвидации организации. Каждое из указанных обстоятельств заслуживает особого внимания, кроме, пожалуй, прекращения обязательства вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ) по причине неприменения его на практике.

Итак, истечение срока исковой давности дает должнику права заявить об этом в суде и по этой причине не исполнять обязательство на основании решения суда об отказе кредитору в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Общий срок исковой давности (применяется и к плате за жилое помещение и коммунальные услуги) составляет три года и исчисляется с даты окончания срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ). В разд. 2.3.3 было пояснено, что применение срока исполнения обязательства для целей исчисления пеней, установленного ЖК РФ или договором управления МКД (решением общего собрания членов ТСЖ), обусловлено своевременным предоставлением должнику платежного документа. Точно так же следует определять дату начала течения срока исковой давности. Каждый ежемесячно начисляемый платеж нужно рассматривать как отдельный долг со своим сроком исковой давности. Ввиду необходимости устанавливать дату истечения срока исковой давности для правильного выбора периода признания расхода в виде суммы безнадежного долга у организации должны быть документы, подтверждающие дату окончания срока исполнения обязательства (дату, с которой долг считается просроченным).

Невозможность исполнения обязательства на основании акта государственного органа, являющаяся еще одной причиной считать долг безнадежным, на практике толкуется совсем не так, как было задумано в гражданском законодательстве (ст. 417 ГК РФ). Издание акта государственного органа именно прекращает обязательство, то есть должник перестает быть обязанным производить платежи в пользу кредитора. Однако налогоплательщики, а теперь и финансисты считают возможным причислять к таким актам государственного органа постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства и возвращении взыскателю исполнительного документа по причине невозможности взыскания долга. Точнее, по причине невозможности установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, а также по причине отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание (см. пп. 3, 4 п. 1 ст. 46 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ). Но постановление судебного пристава не запрещает повторно предъявлять документ к исполнению, а значит, не прекращает обязательство должника. Тем не менее представители Минфина России согласны с тем, что до внесения соответствующих изменений в п. 2 ст. 266 НК РФ следует руководствоваться судебной практикой, в рамках которой постановление пристава рассматривается в качестве основания для признания задолженности безнадежной (см. Письма от 15.08.2012 N 03-03-06/1/410, от 22.10.2010 N 03-03-05/230).

Датой признания расходов следует считать дату вынесения постановления приставом. Причем, поскольку обязательство должника все-таки не прекращено, долг может быть погашен уже после его отнесения в расходы у налогоплательщика-кредитора. В этом случае финансисты указывают на необходимость включения поступлений, полученных в оплату долга, в состав налогооблагаемых доходов. Впоследствии Минфин издавал множество разъяснений, повторяющих изложенные рассуждения, однако еще раньше ФНС России в Письме от 06.09.2010 N ШС-37-3/10674 высказала иную позицию: постановления судебного пристава об окончании исполнительного производства недостаточно для правомерного признания внереализационных расходов. Налоговики на местах придерживаются того же мнения, что порождает судебные разбирательства по рассматриваемой проблеме, пусть и немногочисленные. В последнее время арбитры единодушно поддерживают налогоплательщиков (Постановления ФАС МО от 25.05.2012 N А40-89370/11-115-283, ФАС ЗСО от 02.09.2011 N А45-44/2011, ФАС ЦО от 24.02.2011 N А35-12728/2009).

Последнее основание для включения долга в расходы - ликвидация организации-должника, поскольку в силу ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.). Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ. Соответственно, именно дата внесения такой записи в реестр и определяет период списания долга в расходы.

Помимо документов, свидетельствующих о наступлении обстоятельства, с которым связано признание долга безнадежным, организации для выполнения требования п. 1 ст. 252 НК РФ о документальном подтверждении расходов необходимо иметь:

- документы, подтверждающие возникновение задолженности (для управляющего домом - договор управления МКД, решение общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ), выписки из лицевого счета о размере начислений);

- акт инвентаризации дебиторской задолженности, который докажет, что на дату инвентаризации задолженность не была погашена;

- письменное обоснование необходимости списания долга и приказ руководителя организации о ее списании (согласно п. 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, однако налоговики требуют эти документы и при проверке расчетов по налогу на прибыль - см. Письмо УФНС по г. Москве от 20.06.2011 N 16-15/059211@.1).

Еще раз подчеркнем, что особую важность имеет определение периода списания долга в расходы - это именно тот период, в котором возникло первое по времени основание для отнесения задолженности к безнадежной. Произвольно выбирать период признания расходов (пусть даже и позднее, чем период возникновения соответствующего основания) налогоплательщик не вправе. Так считают чиновники, а недавно их позицию подтвердил Президиум ВАС РФ - Постановление от 15.06.2010 N 1574/10. Доводы о завышении налоговой базы в одном периоде (периоде возникновения основания для безнадежности долга) и занижении ее в другом (проверяемом инспекторами) арбитры не приняли, так как первый (более ранний) период не был охвачен налоговой проверкой.

Поскольку многие должники управляющих домами - это граждане, бухгалтеру может быть интересен тот факт, что смерть гражданина-должника не прекращает его обязательство по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (естественно, возникшее до смерти). Так, согласно п. 1 ст. 418 ГК РФ смертью должника прекращается обязательство, исполнение которого не может быть произведено без его личного участия либо которое иным образом неразрывно связано с личностью должника. Обязательство перед управляющим домом не имеет такого характера, и в силу п. 1 ст. 1175 ГК РФ по долгам наследодателя отвечают наследники, принявшие наследство. Соответственно, долги граждан могут быть списаны по двум причинам - в случае истечения срока исковой давности и вынесения приставом постановления об окончании исполнительного производства. Минфин России полагает, что при списании долгов граждан у последних возникает доход в натуральной форме, подлежащий обложению НДФЛ (см. Письма от 15.03.2011 N 03-04-05/6-127, от 24.09.2009 N 03-03-06/1/610, от 28.05.2008 N 03-04-06-01/145). Основание - пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ, согласно которому к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относится оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав. Оплата - это один из способов исполнения (прекращения) обязательства. Если организация списывает долг по указанным выше основаниям, обязательство не прекращено (впоследствии долг может быть погашен и после истечения срока исковой давности, и после того, как пристав окончил исполнительное производство, потому что не смог взыскать долг). В связи с этим представляется, что к разъяснениям финансистов следует относиться критически.

 

Нереальные к взысканию долги в бухгалтерском учете

 

Если положения гл. 25 НК РФ и их практическое применение фактически основаны на соблюдении критериев безнадежности долга, то бухгалтерское законодательство вовсе не устанавливает таковых (кроме истечения срока исковой давности). Так, согласно п. 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности дебиторская задолженность, по которой срок исковой давности истек, другие долги, нереальные для взыскания, списываются по каждому обязательству на основании данных проведенной инвентаризации, письменного обоснования и приказа (распоряжения) руководителя организации. Таким образом, каждое обязательство следует оценить на предмет реальности исполнения должником, а если взыскание нереально, что должно следовать из письменного обоснования, долг должен быть списан, кроме случая истечения срока исковой давности (здесь достаточно указания на это обстоятельство). Обязательным условием для списания долгов является проведение инвентаризации. На основании приказа руководителя организации сумма задолженности в бухгалтерском учете списывается с кредита счета учета расчетов в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы". Если впоследствии списанный с баланса долг будет погашен, его сумма должна быть включена в доходы и отражена по кредиту счета 91 в корреспонденции с дебетом счета учета актива, поступившего от должника.

Необходимость списания с баланса нереальных для взыскания долгов обусловлена тем, что безнадежная дебиторская задолженность не отвечает признакам актива, а именно не способна приносить экономические выгоды в будущем, например путем обмена на другой актив - денежные средства (см. п. п. 7.2, 8.6.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России). Следовательно, своевременное и обоснованное списание безнадежных долгов - это необходимое условие достоверности бухгалтерской отчетности.

Обращаем особое внимание, что списывать нереальные для взыскания долги обязаны все организации, в том числе субъекты малого предпринимательства и некоммерческие организации. Значит, тема безнадежных долгов актуальна и для ТСЖ. Это подтверждает и п. 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, устанавливающий, что долги, нереальные для взыскания, относятся на увеличение расходов у некоммерческой организации.

Особенностью учета безнадежных долгов в ТСЖ является то обстоятельство, что все расходы товарищества прописываются в смете, которая утверждается общим собранием его членов (пп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Списание же безнадежных долгов означает, что ТСЖ больше не отражает в балансе долги некоторых жильцов, признавая тем самым нереальность их взыскания. Если источником финансирования расходов ТСЖ являются платежи жильцов дома, выходит, что фактически оплачивать чужие долги придется добросовестным собственникам помещений в МКД. Поэтому решение о включении в смету расходов в виде сумм подлежащих списанию безнадежных долгов является весьма непопулярным и вряд ли встретит поддержку обывателей. Учитывая это, а также помня о том, что бухгалтерское законодательство не содержит четкого перечня оснований для признания долга безнадежным, ТСЖ в зависимости от ситуации может управлять перечнем таких оснований. Так, имея цель снизить общую сумму долгов, подлежащих списанию в бухгалтерском учете (а эта цель противоположна цели налогоплательщиков, стремящихся уменьшить налоговую базу), ТСЖ вправе не расценивать долги, по которым пристав сообщил о невозможности взыскания, как безнадежные. Одновременно, поскольку срок исковой давности прямо назван в качестве основания для списания долга, товариществу придется следовать предписанию нормативного акта. Точно так же вряд ли можно объективно считать реальным взыскание задолженности организации, которая была ликвидирована. Значит, оставить на балансе долги с истекшим сроком исковой давности, а также долги ликвидированной организации-дебитора нельзя независимо от позиции общего собрания членов ТСЖ по данному вопросу.

Если смета предусматривает такой вид расходов, как списание безнадежных долгов, бухгалтер отнесет сумму долга, признанного безнадежным, с кредита счета учета расчетов в дебет счета 26, как он отражает все остальные расходы по смете. Проводкой Дебет 86 Кредит 26 показывается использование источника финансирования осуществленных расходов.

Впрочем, даже если смета и не содержит интересующей нас статьи расходов, выбора у бухгалтера нет - проводки должны быть составлены точно так же лишь с тем исключением, что в качестве источника финансирования следует показать отдельный субсчет, открытый к счету 86 и названный, к примеру, "Расходы, не предусмотренные сметой". Использовать счет 91 для отражения расходов некоммерческой организации, понесенных в рамках основной уставной деятельности, не связанной с реализацией товаров, работ, услуг, безосновательно. Отказаться от списания безнадежных долгов значит нарушить требования бухгалтерского учета и тем самым поставить под сомнение достоверность бухгалтерской отчетности. Кроме того, искажение любой статьи (строки) формы бухгалтерской отчетности на 10% и более рассматривается как грубое нарушение правил ведения бухгалтерского учета и представления бухгалтерской отчетности. За него должностное лицо будет наказано штрафом в размере от 2000 до 3000 руб. (ст. 15.11 КоАП РФ). Таковым является главный бухгалтер, на которого возложена ответственность за ведение бухгалтерского учета, своевременное представление полной и достоверной бухгалтерской отчетности. Следовательно, бухгалтер ТСЖ заинтересован в соблюдении требований п. 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. Доказать, что его вины в правонарушении нет, бухгалтер сможет, если безнадежные долги не списывались на основании специального решения правления ТСЖ, содержащего подобный запрет (см. п. 4 ст. 7 Закона N 129-ФЗ, п. 8 ст. 7 Закона N 402-ФЗ).

Если же бухгалтер списал долги в отсутствие источников финансирования, следует решить вопрос об отражении в отчетности дебетового сальдо по специально открытому субсчету к счету 86. Представляется, что сумму перерасхода нужно показывать в пассиве баланса в круглых скобках с соответствующими пояснениями к отчетности.

Обратите внимание, что накопление отрицательного остатка по счету 86 (то есть дефицит целевого финансирования) - это прямой путь к банкротству ТСЖ. При добросовестном подходе к выполнению своих функций органы управления товариществом (правление и общее собрание членов) должны рано или поздно изыскать источники покрытия указанного дефицита, в том числе за счет взносов жильцов. Кстати, значительные суммы безнадежных долгов могут указывать на неудовлетворительную работу правления ТСЖ, которое в силу закона обязано контролировать своевременное внесение членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов (п. 2 ст. 148 ЖК РФ). Одновременно ТСЖ как юридическое лицо (а права и обязанности юрлиц реализуются через их органы) обязано обеспечивать внесение всеми собственниками платежей и вправе взыскивать их в принудительном порядке (п. п. 3, 4 ст. 137, п. 5 ст. 138 ЖК РФ).

На практике нельзя исключать ситуации, когда должник погасит долг уже после его списания в учете ТСЖ (это не относится к списанным долгам ликвидированных организаций). Для коммерческих организаций в данном случае актуальна содержащаяся в нормативных актах рекомендация включить сумму поступлений в доходы. Товарищество же как некоммерческая организация не обязано так делать, ведь эти суммы не связаны с осуществлением иной, дополнительной деятельности, они получены в качестве обязательных платежей, квалифицируемых как целевые поступления, пусть даже ранее они были уплачены из иного источника (если смета предусматривала расходы на списание безнадежных долгов). В связи с этим при оплате списанных долгов следует составить проводки Дебет 50 (51) Кредит 76, Дебет 76 Кредит 86, показав тем самым восстановление источника финансирования (если долги были списаны в соответствии со сметой расходов) либо начислив источник финансирования расходов (если списание долгов привело к дефициту целевого финансирования). Кстати, на случай погашения списанных безнадежных долгов решением общего собрания членов ТСЖ следует предусмотреть целевое назначение подобных платежей (например, на увеличение финансирования статьи расходов "Списание безнадежных долгов"). В налоговом учете поступления также являются целевыми, не подлежащими налогообложению, но отстаивать эту позицию, скорее всего, придется в суде.

 

2.3.5. Резервирование сомнительных долгов

 

И бухгалтерское, и налоговое законодательство оперирует понятием сомнительных долгов. Резерв по сомнительным долгам относится к расходам организации, однако суть такого резерва для целей налогообложения и в бухгалтерском учете различна. Сблизить два вида учета вплоть до совпадения объективно невозможно.

 

Резерв по сомнительным долгам в налоговом учете

 

Положения гл. 25 НК РФ, касающиеся резерва по сомнительным долгам, уже долгое время неизменны. Расчет, создание и использование резерва - технически несложная операция, тем не менее вызывающая у бухгалтеров вопросы.

В первую очередь необходимо подчеркнуть, что создание резерва по сомнительным долгам является правом плательщика налога на прибыль, применяющего метод начисления (см. пп. 7 п. 1 ст. 265 НК РФ). Как и вопросы налогового учета безнадежных долгов, резервирование сомнительных долгов для целей налогообложения прибыли лежит вне сферы интересов ТСЖ, квалифицирующих платежи собственников помещений в качестве целевых поступлений. Резерв по сомнительным долгам предназначен для предварительного отнесения в расходы, учитываемые при расчете налогооблагаемой прибыли, сумм долгов, которые впоследствии будут признаны безнадежными. Если точнее, резерв по сомнительным долгам может быть использован организацией лишь на покрытие убытков от безнадежных долгов (п. 4 ст. 266 НК РФ).

При желании налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму еще не понесенных расходов в виде отчислений в резерв по сомнительным долгам необходимо следовать некоторому алгоритму:

- определить состав и сумму сомнительных долгов;

- рассчитать величину резерва;

- отражать использование резерва на списание безнадежных долгов;

- корректировать резерв на каждую отчетную дату.

В расчете величины резерва могут участвовать лишь долги, являющиеся сомнительными в соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 266 НК РФ: это любая задолженность перед налогоплательщиком, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, если эта задолженность не погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена залогом, поручительством, банковской гарантией. Иначе говоря, сомнительная задолженность - это просроченная необеспеченная задолженность по оплате реализованных налогоплательщиком товаров, работ, услуг. Одновременно, если сбор платежей осуществляется с помощью агента, то задолженность, образовавшуюся по причине неисполнения в срок агентом обязанности по перечислению налогоплательщику денежных средств, собранных с потребителей, нельзя отнести к сомнительной (Письмо Минфина России от 04.04.2012 N 03-03-06/1/178). Причина в том, что эта задолженность возникла не из обязательства, вытекающего из реализации услуг (оно исполнено потребителями), а из обязательства агента, которое не связано с реализацией услуг налогоплательщиком.

Не внесенная потребителями вовремя управляющей организации плата за жилое помещение и коммунальные услуги полностью отвечает приведенным выше критериям. Никакие другие обстоятельства не изменяют данного факта. Так, на квалификацию долгов в качестве сомнительных для целей налогообложения не оказывают влияние:

- имеющаяся у налогоплательщика уверенность в погашении просроченной задолженности;

- имеющаяся у налогоплательщика уверенность в том, что еще не просроченный долг не будет погашен;

- взаимозависимость налогоплательщика и должника;

- непринятие мер по ликвидации задолженности (например, путем принудительного взыскания долга, прекращения оказания услуг);

- погашение долга, принятого в расчет резерва, в следующем налоговом периоде либо удовлетворение судом иска о взыскании долга и возбуждение исполнительного производства.

Отдельно следует оговорить такое обстоятельство, как наличие у налогоплательщика кредиторской задолженности перед должником. В Налоговом кодексе оно не упоминается, а вот финансисты считают, что формировать резерв можно лишь в той части "дебиторки", которая превышает просроченную "кредиторку" перед тем же контрагентом. Обоснование в том, что "дебиторка" может быть в любой момент погашена путем зачета встречных требований в одностороннем порядке. Анализ арбитражной практики не позволяет сделать выбор в пользу той или иной позиции, поскольку суды поддерживают как официальную позицию (Постановление ФАС СКО от 11.04.2011 N А53-10464/2010), так и противоположный подход, согласно которому наличие встречной кредиторской задолженности не влияет на признание долгов сомнительными (Постановления ФАС ПО от 19.07.2011 N А65-22211/2010, ФАС ЗСО от 26.09.2011 N А27-16788/2010). Впрочем, для управляющей организации такой вопрос вряд ли очень актуален: слишком редко собственник помещения в находящемся в управлении доме оказывает ей какие-либо услуги, продает товары.

Первый шаг для расчета суммы резерва - проведение инвентаризации дебиторской задолженности на последнее число отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 266 НК РФ). Учитывая, что сомнительные долги - это лишь часть дебиторской задолженности, полагаем, что для целей расчета резерва проводить инвентаризацию допустимо только в части тех категорий долгов, которые могут быть сомнительными (сказанное не касается годовой инвентаризации). На то же самое последнее число отчетного (налогового) периода, на которое была проведена инвентаризация, суммы отчислений в резервы включаются в состав внереализационных расходов (п. 3 ст. 266). Исходя из положений ст. 285 НК РФ об отчетных периодах налогоплательщики, принявшие решение о создании резерва по сомнительным долгам, вынуждены проводить инвентаризацию ежемесячно либо ежеквартально. Смысл в том, чтобы авансовые платежи рассчитывались с учетом расходов в виде отчислений в резерв. Кстати, хотя чиновники считают неправильным создание резерва начиная, например, со II квартала, а не с первого налогового периода (см. Письма УФНС России по г. Москве от 20.06.2011 N 16-15/059211@.2, Минфина России от 21.10.2008 N 03-03-06/1/594), арбитры не находят в этом ничего противозаконного. Так, в Постановлении от 10.02.2012 N А19-9550/11 арбитры ФАС ВСО поддержали налогоплательщика, который произвел отчисления в резерв лишь по итогам девяти месяцев и года (резерв по итогам первых двух отчетных периодов не создавался). Судьи отметили, что его действия повлекли только более позднее включение в состав расходов сумм отчислений на формирование резерва, завышение налогооблагаемой базы за I квартал и полугодие, а также завышение сумм авансовых платежей по налогу на прибыль.

Говоря об инвентаризации, следует отметить еще один момент. Выше было упомянуто, что безнадежные долги списываются по данным инвентаризации, которая может проводиться только раз в год. Налоговики не имеют ничего против этого, ведь авансовые платежи по налогу на прибыль не будут занижены, если безнадежные долги, ставшие таковыми в различные даты в течение года, будут включены в расходы только по итогам налогового периода. Однако это справедливо, только если инвентаризация проводится раз в год согласно требованиям бухгалтерского законодательства. Проведение же инвентаризации на последнее число каждого отчетного периода внутри года для целей налогового учета резерва по сомнительным долгам означает, что долги как минимум с истекшим сроком исковой давности могут быть выявлены до истечения календарного года. Представляется, что и списать их необходимо незамедлительно.

Но вернемся к порядку определения величины суммы отчислений в резерв. Опираясь на данные инвентаризации задолженности, необходимо сгруппировать долги, отвечающие критериям сомнительных, по периоду просрочки. Подчеркнем, что для расчета резерва берется сумма долга с учетом НДС, то есть именно та сумма, которая фигурирует в акте инвентаризации. Итак, сомнительная задолженность со сроком возникновения более 90 дней (на последнее число отчетного периода) полностью включается в сумму резерва. От сумм сомнительной задолженности со сроком возникновения от 45 до 90 календарных дней (включительно) в резерв включается только половина. Долги с просрочкой менее 45 дней для расчета резерва не берутся.

Полученная сумма не является итоговой. Ее нужно сравнить с лимитом суммы резерва, равным 10% выручки отчетного (налогового) периода, определяемой в соответствии со ст. 249 НК РФ. Как сообщил Минфин России в Письме от 12.11.2009 N 03-03-06/1/745, названный предел - это максимум, в рамках которого организация вправе установить свою величину и прописать это в учетной политике для целей налогообложения прибыли. Очевидно, что в интересах налогоплательщика применять максимальный предел. Сумма выручки, согласно ст. 249 НК РФ, берется без НДС. Выручка, впрочем, как и все показатели для расчета налоговой базы, определяется внутри налогового периода нарастающим итогом, соответственно, от отчетного периода к периоду лимит будет расти, достигнув максимума по итогам налогового периода. Наименьшая из этих двух величин (сумма резерва, исчисленная исходя из сомнительной задолженности, и ограничение в виде доли выручки) и составит сумму отчислений в резерв по сомнительным долгам, которая включается во внереализационные расходы отчетного (налогового) периода.

Повторим, что резерв по сомнительным долгам может быть использован организацией лишь на покрытие убытков от безнадежных долгов. И наоборот, если налогоплательщик принял решение о создании резерва по сомнительным долгам, списание долгов, признаваемых безнадежными, осуществляется за счет суммы созданного резерва. Если сумма созданного резерва меньше суммы безнадежных долгов, подлежащих списанию, разница (убыток) подлежит включению в состав внереализационных расходов (п. 5 ст. 266 НК РФ). Приведенные положения ст. 266 не позволяют однозначно ответить на вопрос, какие же безнадежные долги могут быть списаны исключительно за счет резерва. Финансисты в своих разъяснениях указывают, что по долгам, которые в принципе не могут быть сомнительными (например, вытекающим из договора займа), резерв не создается, следовательно, соответствующий безнадежный долг не может быть списан за счет сумм резерва (см. Письмо от 22.04.2010 N 03-03-06/1/283). Более того, по их мнению, за счет резерва может быть списан только тот безнадежный долг, который ранее резервировался (Письмо от 14.11.2011 N 03-03-06/1/750). И наоборот, если в отношении конкретной задолженности, возникшей в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг, не создавался резерв по сомнительным долгам, данная сумма безнадежного долга учитывается непосредственно в составе внереализационных расходов при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций (Письмо от 11.11.2011 N 03-03-06/1/748). А в арбитражной практике находит поддержку иной подход: за счет резерва списываются все (любого вида, в том числе не связанные с реализацией) безнадежные долги (см. Постановление ФАС МО от 15.11.2011 N А40-143207/10-129-567).

Представляется, что говорить о создании резерва по конкретной сомнительной задолженности в рамках налогового учета неправомерно. Во-первых, потому что задолженность со сроком возникновения от 45 до 90 дней включается в резерв только в половине суммы. Во-вторых, даже если конкретный долг в полной сумме участвовал в расчете суммы резерва, может "сработать" ограничение по доле выручки. Ответить на вопрос, можно ли считать, что указанные долги зарезервированы, объективно нельзя. Соответственно, утверждение о том, что списать за счет резерва можно конкретный безнадежный долг, только ранее зарезервированный, лишается смысла. В связи с этим налогоплательщикам не следует проверять, был ли конкретный безнадежный долг зарезервирован. Достаточно знать, что он отвечает критериям сомнительного долга (связан с реализацией, просрочен и не обеспечен), чтобы списать его за счет резерва. Списание за счет резерва только тех долгов, которые отвечают критериям сомнительных, более выгодно налогоплательщику, чем использование резерва на списание вообще всех безнадежных долгов, поскольку позволяет уменьшить налогооблагаемую прибыль за счет не только отчислений в резерв, но и дополнительных расходов в виде безнадежных долгов.

Кстати, интересная особенность резервирования сомнительных долгов в налоговом учете состоит в том, что организация, резервируя сомнительные долги по итогам того или иного отчетного периода, уже имеет данные о долгах, ставших безнадежными в этом отчетном периоде, поскольку и расчет суммы резерва, и выявление безнадежных долгов производятся на основании результатов инвентаризации. Таким образом, практически все безнадежные долги из числа тех, которые отвечают критериям сомнительных, сначала резервируются, а затем списываются за счет резерва, и происходит это одновременно - на последнее число отчетного (налогового) периода.

Как было сказано выше, суммы отчислений в резерв включаются в учитываемые при налогообложении расходы в каждом отчетном (налоговом) периоде (предварительно выполняется расчет суммы резерва на последнее число каждого из этих периодов). Поскольку все показатели, используемые при расчете налоговой базы, определяются нарастающим итогом, необходимо обеспечить преемственность при расчете резерва от периода к периоду. Для этого в п. 5 ст. 266 НК РФ прописана процедура корректировки суммы резерва. Пояснить ее суть можно так. Допустим, на последнее число отчетного периода создан резерв (то есть сформированы внереализационные расходы), одновременно некоторые долги признаны безнадежными и списаны на счет созданного резерва, в результате чего образовался неиспользованный остаток резерва. На последнее число следующего отчетного периода организация должна вновь рассчитать сумму резерва и "довести" до полученной величины сумму остатка резерва прошлого периода. Если новая величина резерва больше остатка, значит, организация должна сформировать внереализационные расходы в виде отчислений в резерв, равные разнице, если меньше - включить разницу во внереализационные доходы (п. 7 ст. 250 НК РФ). Суммарные отчисления в резерв по итогам года (с учетом восстановления резерва внутри налогового периода) равны неиспользованному остатку резерва на последнее число налогового периода плюс суммы безнадежных долгов, списанных за счет резерва.

 

Оценочный резерв в бухгалтерском учете

 

В налоговом учете резерв по сомнительным долгам используется как инструмент уменьшения налоговой базы за счет еще не понесенных расходов в виде сумм безнадежных долгов либо, по мнению ФАС МО (Постановление от 10.11.2011 N А40-6509/11-140-25), как способ исключить из налогообложения часть выручки, в счет которой от контрагентов не поступили денежные средства, то есть связать налогообложение с реальным финансовым состоянием налогоплательщика. В бухгалтерском же учете резерв по сомнительным долгам является оценочным (п. 3 ПБУ 21/2008), призванным корректировать стоимость актива, отражаемого в бухгалтерском балансе, в зависимости от имеющейся в распоряжении организации информации. Так пользователям будет предоставлена отчетность, соответствующая реальности (указание в балансе сумм "дебиторки", которая согласно имеющимся у организации сведениям вряд ли будет погашена, но которую еще рано списывать в качестве безнадежной, введет пользователей в заблуждение).

Применять правила ПБУ 21/2008 обязаны все организации, в том числе субъекты малого предпринимательства и некоммерческие организации. Тот же вывод следует из п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности: организация создает резервы сомнительных долгов в случае признания дебиторской задолженности сомнительной с отнесением сумм резервов на финансовые результаты организации. Минфин России в п. 9 Информации "Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011)" также указывает, что некоммерческие организации должны создавать резерв по сомнительным долгам.

Единственным условием для создания резерва является наличие сомнительной задолженности. Ее определение дано в том же пункте: сомнительной считается дебиторская задолженность организации, которая не погашена или с высокой степенью вероятности не будет погашена в сроки, установленные договором, и не обеспечена соответствующими гарантиями. Из определения следует, что сомнительной может стать:

- любая задолженность, а не только возникшая из обязательств по реализации товаров, работ, услуг;

- как просроченная задолженность, так и та, срок погашения которой еще не наступил;

- задолженность, не обеспеченная соответствующими гарантиями. Под последними следует понимать средства (способы), предусмотренные законодательством и (или) договором и повышающие для организации-кредитора вероятность удовлетворения ее требования (например, залог, задаток, поручительство, банковскую гарантию и возможность удержания имущества должника). К ним же, полагаем, можно отнести и наличие встречной кредиторской задолженности того же контрагента.

Тот факт, что любая необеспеченная просроченная задолженность отвечает признакам сомнительной, еще не означает, что под нее следует создавать резерв. Как указано все в том же п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, величина резерва определяется отдельно по каждому сомнительному долгу в зависимости от финансового состояния (платежеспособности) должника и оценки вероятности погашения долга полностью или частично. В Письме от 27.01.2012 N 07-02-18/01 Минфин России подчеркнул, что, если у организации на отчетную дату имеется уверенность в получении оплаты какой-то конкретной просроченной дебиторской задолженности, резерв по ней создавать не следует. Получается, сомнительная задолженность есть, но резерв по ней равен нулю. Организация может иметь информацию о том, что какой-то конкретный долг с большой вероятностью будет погашен лишь наполовину, остальную часть вряд ли удастся взыскать, и в этой ситуации резерв должен быть создан в размере половины величины "дебиторки" данного контрагента.

Отправной точкой для определения величины резерва являются финансовое состояние (платежеспособность) должника и вероятность погашения долга. Именно поэтому в бухгалтерском учете резерв создается отдельно по каждому долгу, а не скопом по группам задолженностей, как это делается в налоговом учете.

Для создания резерва не требуется проводить инвентаризацию расчетов. Основание для создания (корректировки) резерва (то есть изменения оценочного значения) - это появление новой информации о платежеспособности должника и вероятности погашения долга. Согласно п. 2 ПБУ 21/2008 изменение оценочного значения обусловлено появлением новой информации и производится исходя из оценки существующего положения дел в организации, ожидаемых будущих выгод и обязательств. Один и тот же долг в различные периоды времени может иметь разные степени вероятности погашения, платежеспособность должника может меняться, поэтому в какие-то моменты резерв не создается, а в какие-то должен быть восстановлен. Такие решения принимаются не на отчетную дату, а непосредственно при появлении указанной информации. Иначе говоря, доходы и расходы, которые формируются в результате изменения оценочного значения (резерв по долгам относится к прочим расходам, его уменьшение или списание - к доходам), признаются в учете в периоде, в котором произошло изменение (п. 4 ПБУ 21/2008). Поэтому последний абзац п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, предписывающий присоединить неизрасходованные суммы резерва, не использованного до конца отчетного года, следующего за годом создания резерва, к финансовым результатам на конец отчетного года, противоречит ПБУ 21/2008. Бухгалтерский стандарт не допускает включения в доходы сумм резерва, не использованного на отчетную дату. В силу п. 32 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности руководствоваться этим документом следует, если иное не установлено другими бухгалтерскими стандартами. То есть ПБУ 21/2008 по данному вопросу имеет приоритет.

Техника создания, использования и корректировки резерва проста. Поняв, что должник неплатежеспособен, хозяйствующий субъект формирует резерв проводкой: Дебет 91-2 Кредит 63. Если впоследствии появится информация, что долг будет погашен, либо долг действительно погашен (продан), составляется обратная проводка: Дебет 63 Кредит 91-1. Если же долг так и не был погашен и наступили обстоятельства, позволяющие считать его нереальным для взыскания, в учете следует списать "дебиторку" за счет резерва: Дебет 63 Кредит 62 (76). Самый же спорный и интересный вопрос - порядок оценки вероятности погашения долга.

Определять величину резерва по каждому сомнительному долгу, иначе говоря, корректировать стоимость дебиторской задолженности путем изменения оценочного значения должен сам хозяйствующий субъект, а если конкретнее - лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета. ПБУ 21/2008 не дает никаких подсказок, как это делать. А вот ставший его основой Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 8 "Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки" (введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н) может создать некоторую ясность. Так, согласно п. 32 данного документа расчетная оценка (другими словами, оценочное значение) предполагает суждения, основывающиеся на самой свежей, доступной и надежной информации. Расчетная оценка может требовать пересмотра, если меняются обстоятельства, на которых она основывалась, или в результате появления новой информации или накопления опыта (п. 34).

Ключевым в данных положениях является, по мнению автора, слово "суждения". Это означает, что вероятность погашения долга полностью или частично оценивается исключительно на основе суждения хозяйствующего субъекта. Вполне логично, что основные критерии, на которых будут основаны такие суждения, все же должны быть формализованы путем закрепления в бухгалтерской учетной политике (это даст пользователям отчетности исходные данные, необходимые при ее чтении). Здесь следует сделать оговорку. Некоторые эксперты высказывают мнение о том, что критерии, на основании которых резервируется сомнительная задолженность, можно прописать по аналогии с правилами, принятыми в налоговом учете. К примеру, установить, что при ожидаемой просрочке долга не более 30 дней в резерв следует включить 10% суммы задолженности, от 30 до 90 дней - 30% и т.д. Считаем такой подход (хотя он прост и не требует никаких трудозатрат) в корне неверным, поскольку он не учитывает платежеспособности каждого кредитора и не позволяет соблюсти требование об определении суммы резерва по каждому долгу в отдельности. Например, можно быть уверенным, что долг будет погашен полностью, но только с опозданием на 120 дней. В этом случае у организации нет никаких оснований резервировать какую бы то ни было часть долга. И наоборот, уже при просрочке 14 дней в организацию может поступить информация о крайне низкой вероятности погашения долга, значит, резервировать следует всю его сумму. Кроме того, включать в резерв какую-либо долю от общей суммы задолженности допустимо, только если есть веские основания полагать, что эта доля не будет погашена. Иначе говоря, по мнению автора, вероятность погашения долга может быть оценена как низкая (тогда резерв создается) либо высокая (резерв не создается). Нет смысла определять такую вероятность, как, например, 50%, ведь это не дает сведений о том, следует ли создавать резерв, а скорее, показывает, что организация не может оценить вероятность погашения долга.

Нужно признать, что бухгалтер не всегда (а вернее, крайне редко) может быть экспертом, имеющим реальную возможность оценивать вероятность погашения долгов и платежеспособность должников. Бухгалтер лишь ведет бухгалтерский учет на основании первичных документов. Соответственно, дело бухгалтера - отразить доходы и расходы в результате изменения оценочного значения, а оценивать вероятность погашения долгов должны компетентные в этом вопросе сотрудники, например юристы (по долгам, взыскиваемым в судебном порядке), менеджеры по продажам (в торговых компаниях они обычно отслеживают платежную дисциплину покупателей), специализированные компании, привлеченные для взыскания задолженности. Значит, в организации следует проработать вопрос о порядке сбора необходимой информации и оценки вероятности погашения долга, назначить ответственных лиц, установить периодичность представления в бухгалтерию документов, содержащих окончательные выводы по вероятности погашения долгов, и форму таких документов.

Если речь идет о ТСЖ, то вся информация, скорее всего, будет исходить от правления, поскольку именно на него возложена обязанность контролировать своевременное внесение членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов (п. 2 ст. 148 ЖК РФ). В небольших товариществах правление обычно знает всех недобросовестных плательщиков, что называется, в лицо и может оценить их платежеспособность.

Такое, пожалуй, невозможно в практике крупных управляющих организаций. Исключение могут составлять отдельные, особо злостные должники, которых персонал профильного подразделения УК также, как правило, знает очень хорошо. К ним применяются меры ограничения (приостановления) предоставления коммунальных услуг. Но в общем случае управляющая организация может использовать накопленный опыт, о котором говорится в п. 34 МСФО (IAS) 8, то есть при оценке вероятности погашения долга руководствоваться статистическими данными о платежной дисциплине. Например, многолетняя работа в сфере управления МКД показывает, что в срок поступает плата в размере около 80% от общей суммы начислений за расчетный период. Еще 17% будут оплачены с опозданием, но не перейдут в разряд безнадежных, а вот 3% общей суммы, начисленной потребителям-гражданам, не будут внесены никогда (это может быть выявлено в том числе по окончании исполнительного производства). Такие данные означают, что уже непосредственно при начислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги по итогам расчетного месяца бухгалтер должен создать резерв по сомнительным долгам в размере 3% от общей начисленной суммы. Однако такой вариант подходит, пожалуй, только для задолженности населения: с одной стороны, п. 70 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности требует оценивать платежеспособность каждого должника отдельно, с другой стороны, сделать это по каждому гражданину нереально, при этом в бухучете выделяется обобщенный контрагент - "население". Значит, формально вполне возможно оценивать платежеспособность населения в целом.

Очевидно, что у бухгалтерии должна быть самая свежая информация, но обновлять ее каждый день не имеет смысла. В связи с этим определенная в учетной политике периодичность проведения оценки погашения долгов (например, привязанная к периодичности составления отчетности) и будет обусловливать периодичность отражения в учете доходов и расходов, показывающих в учете изменения оценочного значения.

В заключение необходимо рассмотреть порядок и особенности создания резерва по сомнительным долгам в учете ТСЖ. Как мы выяснили, создание резерва - обязанность хозяйствующего субъекта. За грубое нарушение правил ведения бухгалтерского учета и представления бухгалтерской отчетности (ст. 15.11 КоАП РФ) бухгалтеру грозит административный штраф. А систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета, в регистрах налогового учета и в отчетности хозяйственных операций рассматривается как налоговое правонарушение (ст. 120 НК РФ), за которое штраф будет наложен уже на налогоплательщика. Это нужно помнить правлению и бухгалтерии ТСЖ при подготовке материалов к общему собранию об утверждении сметы доходов и расходов. В нее следует включить предполагаемые расходы на резервирование сомнительных долгов (отчисления в резерв - это обычные расходы ТСЖ, связанные с основной деятельностью, нормативные акты не дают оснований искать для них какие-то особые источники финансирования либо, например, списывать их на счет учета прочих расходов). Оценить точно эту статью расходов, пожалуй, невозможно, поэтому тоже имеет смысл обратиться к статистике платежей. Но, как и в ситуации со списанием безнадежных долгов, даже при отсутствии в смете такой статьи бухгалтер обязан сформировать резерв, исполняя требования бухгалтерского законодательства.

Кстати, поскольку критерии оценки вероятности погашения долгов хозяйствующий субъект разрабатывает сам, правление ТСЖ имеет возможность управлять расходами в виде сумм резервов сомнительных долгов и тем самым оказывать влияние на общее собрание членов ТСЖ. Так, установив в учетной политике, что долги со сроком просрочки два года имеют низкую вероятность погашения, и создав по ним резерв (суммы резерва относятся сперва на счет 26, а затем в дебет счета 86), можно показать, что наличие таких долгов приводит к дефициту финансирования, необходимости его покрытия. Наглядность представления информации может заставить членов ТСЖ проголосовать за дополнительные взносы на покрытие резерва сомнительных долгов и (или) списание безнадежной задолженности либо подключиться к работе по взысканию.

Если же общее собрание членов идет навстречу правлению ТСЖ, а последнее весьма эффективно справляется с взысканием долгов, в качестве критерия низкой вероятности погашения долга можно выбрать вынесение приставом постановления об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания (вспомним, в налоговом учете это обстоятельство может быть основанием для признания долга безнадежным). Такой критерий, скорее всего, снизит суммы резервируемых долгов.

 

2.4. Общее имущество в МКД

 

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования в таком доме. Он содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в нем в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Правовая природа общего имущества МКД заключается в том, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме (для обеспечения возможности пользования этими помещениями) (Постановление КС РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Состав общего имущества в МКД обозначен в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, где также указано, что такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Данные нормы являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ - гл. 16 (ст. ст. 244 - 259) - о порядке возникновения общей собственности.

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает долевой, когда определяется доля каждого из собственников в праве собственности, и совместной, тогда доли не определяются. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Совместная собственность может возникнуть в отношении имущества супругов, фермерского хозяйства, а также садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Таким образом, общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Возникновение данного права неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое помещение в этом доме, является производным от него.

На основании п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность может возникнуть как на неделимые, так и на делимые вещи. В первом случае речь идет об имуществе, которое при поступлении в собственность нескольких лиц не может быть разделено без изменения его назначения. (В рамках реформы гражданского законодательства понятие неделимой вещи в будущем планируется уточнить: это вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения.) Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, общая собственность может возникнуть в отношении имущества, которое не подлежит разделу в силу закона.

Возникновение общей долевой собственности означает, что определяется доля каждого из собственников в этой собственности. Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, поскольку от этого зависит степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью, а также размер платы за содержание и ремонт общего имущества. В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников долевой собственности могут быть определены на основании закона и установлены соглашением всех ее участников, в противном случае они считаются равными. Порядок расчета доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД конкретизирован в Жилищном кодексе.

Итак, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данное правило не применяется, если до дня вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в МКД было установлено иное. Названный Закон вступил в силу 23.01.2005, поэтому размер доли в праве общей собственности мог быть определен иначе, чем это установлено ЖК РФ, только до указанной даты. Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в общую площадь помещения собственника помещения в МКД не включается площадь лоджий и балконов (веранд и террас).

Собственник помещения в МКД не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 указанной статьи, п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, налицо неразрывность взаимосвязи между правом собственности на помещения в МКД и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок) (Определение КС РФ от 22.03.2012 N 461-О-О). Собственнику запрещено не только отчуждение доли в праве собственности на общее имущество, но и ее выдел в натуре. Это как раз связано с тем, что общее имущество в МКД не имеет самостоятельной потребительской ценности.

Добавим, пользование общим имуществом собственников помещений - это область отношений, регулируемая жилищным законодательством (пп. 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ). На основании п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

При этом нужно понимать, что право каждого сособственника общего имущества объективно ограничено в связи с аналогичными правами других участников долевой собственности. Именно поэтому органом управления домом является общее собрание собственников помещений в нем (ст. 44 ЖК РФ).

Главной особенностью владения, пользования и распоряжения общим имуществом являются в первую очередь внутренние отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления их правомочий. Второе, что отличает режим долевой собственности на общее имущество в МКД, - это отношения сособственников с третьими лицами (внешние отношения). И третье отличие - это безусловная необходимость совместного управления общим имуществом. Ведь на собственников помещений в МКД Жилищный кодекс возложил бремя содержания такого имущества (п. 1 ст. 39). Данная обязанность является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом и от вида помещения (жилое или нежилое) (Постановление ФАС ВСО от 16.07.2012 по делу N А33-2894/2011). Отношения по содержанию такого имущества регулируются Правилами содержания общего имущества.

 

2.4.1. Определение состава общего имущества

 

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества именно собственники помещений определяют состав общего имущества, следовательно, данный вопрос относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Такое собрание правомерно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). В силу п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Соответствующее решение (оформляется протоколом) должно быть принято большинством от общего числа голосов, принимающих участие в собрании. Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех из них, кто не участвовал в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Определение состава общего имущества - задача и для органов государственной власти, которые ее решают в рамках осуществления контроля за содержанием общего имущества. Органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов РФ) также определяют состав общего имущества при подготовке и проведении открытого конкурса по отбору УК в ситуации, описанной в п. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Необходимо учитывать: несмотря на то, что собственникам помещений в МКД предоставлено право установления состава общего имущества (с целью выполнения обязанностей по содержанию этого имущества) самостоятельно, они должны при этом руководствоваться ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества. Не могут в целях выполнения собственниками помещений в МКД обязанности по содержанию общего имущества список (перечень) общего имущества утверждать или согласовывать органы местного самоуправления (Письмо Минрегиона России от 04.04.2007 N 6037-РМ/07).

При выборе способа управления управляющей организацией состав общего имущества МКД должен быть включен в договор управления домом. (Отметим: выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в МКД как органа управления данным домом или утраты им полномочий.) Это существенное условие данного договора (пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). В то же время отсутствие в договоре управления перечня общего имущества не исключает возможности определения его состава на основании п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества (Постановление ФАС ЦО от 30.11.2010 по делу N А48-914/2010). Названное в этих Правилах имущество относится к общему имуществу независимо от того, указано ли оно в соглашениях с управляющими организациями. Ведь в Жилищном кодексе установлена необходимость перечисления в договоре управления состава общего имущества в порядке его конкретизации применительно к определенному дому, однако не предоставлена возможность изменить состав такого имущества (в отличие от положений Правил содержания общего имущества) (Кассационное определение Томского областного суда от 20.12.2011 по делу N 33-3668/2011).

Здесь необходимо отметить, что вопрос определения состава общего имущества в МКД, включающего описание, качественные и количественные характеристики всех элементов этого имущества, Правительство РФ планирует отнести в разряд необходимых действий, осуществляемых в рамках управления МКД (см. проект постановления об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД). Следовательно, ведение реестра объектов общего имущества в ближайшем будущем может стать прямой обязанностью УК и ТСЖ, однако пока это не так.

Сегодня при отсутствии в договоре управления описи общего имущества УК рискует быть привлеченной к административной ответственности по п. 1 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение законодательства в области защиты прав потребителей. (В соответствии с этим пунктом нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), изготовителе, продавце, исполнителе и режиме их работы грозит предупреждением или наложением штрафа от 500 до 1000 руб. на должностных лиц и в 10 раз больше на юридических лиц.) Об этом свидетельствует арбитражная практика (см., например, Постановление ФАС СЗО от 11.01.2011 по делу N А66-7157/2010). Поводом для привлечения УК к административной ответственности послужило, в частности, следующее. В договорах управления МКД, заключенных с собственниками квартир, не были указаны:

- состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

- информация о режиме работы исполнителя, номерах телефонов его диспетчерской, аварийной или аварийно-диспетчерской служб;

- сведения о параметрах качества предоставления коммунальных услуг, предельных сроках устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленных законодательством РФ;

- данные о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд.

Обратите внимание, Пленум ВС РФ в п. 7 Постановления от 28.06.2012 N 17 указал, что отношения граждан с ТСЖ (ЖСК и т.д.), связанные с их членством в данных организациях, законодательством о защите прав потребителей не регулируются. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" распространяется только на отношения между ТСЖ (ЖСК и т.д.) и гражданами, в том числе членами этих организаций, возникшие в связи с оказанием последним платных услуг (работ). Получается, что товарищество не может быть привлечено к ответственности по п. 1 ст. 14.8 КоАП РФ - в отличие от управляющей организации.

Относительно необходимости включения в договор управления перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества согласно пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ ситуация схожая. При управлении МКД посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества дома обеспечивают собственники путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования (п. п. 16, 17 Правил содержания общего имущества). В то же время все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта. Эти работы (услуги) должны осуществляться УК независимо от того, указаны ли в договоре управления соответствующие конкретные действия и имеется ли в наличии особое решение общего собрания собственников помещений по вопросу необходимости их выполнения (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Подробнее об этом будет рассказано в гл. 4 "Учет и налогообложение в управляющих организациях".

 

2.4.2. Элементы общего имущества

 

Открытый и весьма подробный перечень имущества, признаваемого общим, приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества. В нем поименованы:

1) помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (жилого и (или) нежилого) в данном доме. Примеры таких помещений:

- межквартирные лестничные площадки и лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры, чердаки, колясочные;

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки);

- технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Получается, для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений. Во-первых, они не должны являться частями квартир, во-вторых, предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме;

2) иные помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственниками предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши;

4) ограждающие конструкции дома:

- несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ненесущие, обслуживающие более одного помещения (жилого и (или) нежилого) (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты);

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);

6) земельный участок, на котором расположен дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок под МКД переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");

7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные в границах указанного земельного участка. Это могут быть трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Обратите внимание: право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, включая подвальное, а лишь на технические подвалы либо иные помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания МКД (Постановление ФАС ВВО от 23.03.2012 по делу N А79-10488/2010).

 

Подвальные помещения

 

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри их расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома. Но тогда мало кто обратил внимание на то, что судьи отметили еще одну деталь: кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав. Правовой режим для них отличается от правового режима для помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Эта мысль продолжена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09, где арбитры отмечают, что право общей долевой собственности возникает не на любую подвальную часть МКД, а лишь на технические подвалы. Причем это следует непосредственно из ст. 36 ЖК РФ. Подвал выступает в качестве технического помещения, если существует объективная необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, элементом общего имущества.

В домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения достаточно сложно. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный Суд РФ (см. Определения от 24.02.2011 N 137-О-О, от 16.12.2010 N 1587-О-О, от 17.06.2010 N 814-О-О, от 22.04.2010 N 472-О-О и т.д.). При этом арбитражная практика свидетельствует, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами как общая долевая собственность (Постановления ФАС СЗО от 21.03.2011 по делу N А56-30206/2010 (в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра отказано), ФАС УО от 15.03.2011 N Ф09-1144/11-С6, ФАС СКО от 20.12.2010 по делу N А53-6270/2009).

Итак, подвал с высокой степенью вероятности является техническим помещением, если он:

- спроектирован в качестве такового;

- оснащен инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

- не изолирован от инженерных систем и узлов управления ими.

Что касается подвальных помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, их признаки сформулированы в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки. При определении статуса подвального помещения в аналогичных МКД нужно учитывать, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 жилой и нежилой фонд первоначально относился к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала приватизации жилья согласно Закону РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз: в момент приватизации первого помещения в доме.

Таким образом, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают права общей долевой собственности на помещения, не связанные с обслуживанием жилого дома (Постановления ФАС СЗО от 25.04.2012 по делу N А42-4534/2009, ФАС СКО от 19.03.2012 по делу N А20-1047/2011, ФАС СЗО от 13.03.2012 по делу N А56-54560/2010 - в передаче всех перечисленных дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра отказано).

 

Ограждающие конструкции дома

 

Ограждающие конструкции дома, выполняющие как несущие, так и ненесущие функции, являются частью здания или строения и относятся к строительным конструкциям. Согласно ГОСТ 30247.1-94 "Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции" (введен Постановлением Минстроя России от 23.03.1995 N 18-26) несущими признаются конструкции, воспринимающие постоянную и временную нагрузку, включая нагрузку от других частей зданий. Назначение несущих конструкций - обеспечение пространственной устойчивости здания (п. 3 СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" (приняты Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 N 153)). Ограждающими являются конструкции, которые выполняют функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания. Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.

В Правилах содержания общего имущества в качестве примеров ограждающих несущих конструкций приведены фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны. Понятно, что, например, несущие стены между помещениями квартир (стены между помещениями двух разных квартир) являются общим имуществом. А как быть с несущими стенами между помещениями в одной квартире? Ведь они тоже являются ограждающими несущими конструкциями. Подтверждение этому можно найти, к примеру, в СП 23-103-2003 "Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий" (одобрены и рекомендованы к применению Постановлением Госстроя России от 25.12.2003 N 217), где стены и перегородки между помещениями квартир отнесены к ограждающим конструкциям в жилых зданиях (см. таблицу 1 Правил).

Одним из возможных признаков отнесения имущества к общему является его предназначение для содержания более одного помещения в доме. Так, в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", подчеркнуто: обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ненесущих конструкций к общему имуществу МКД является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Итак, несущие конструкции воспринимают нагрузку других частей здания. При этом состояние строительных конструкций должно отвечать требованиям механической безопасности (пп. 8 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Это означает, что должен отсутствовать недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части. Следовательно, несущие стены, расположенные внутри помещений (жилых и нежилых), отвечают основному признаку общего имущества и относятся к таковому. Как указал Верховный Суд РФ, ограждающие несущие конструкции включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость (Решение от 09.11.2011 N ГКПИ11-1727, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 17.01.2012 N КАС11-789). Стоит обратить внимание, что Верховный Суд РФ разбирал заявление о признании недействующим пп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит. По его мнению, с учетом технических особенностей ограждающих несущих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. В связи с этим утверждение заявителя о том, что, оплачивая содержание и ремонт балконных плит, он несет бремя расходов на содержание имущества, не являющегося общим, нельзя признать обоснованным.

Изложенное подтверждается также следующим. Именно организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность) (п. 4.2 Правил эксплуатации жилфонда). А при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники такой организации обязаны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Что касается ограждающих ненесущих конструкций, в качестве примеров можно привести:

- окна и двери в помещениях общего пользования;

- ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд;

- перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям);

- наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Ненесущие стены между помещениями в одной квартире к общему имуществу не относятся, поскольку не предназначены для опирания на них конструкций здания (за исключением оконных и дверных блоков), то есть для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

 

Первые отключающие устройства

 

Продолжая разговор об элементах общего имущества, которые расположены внутри квартир и, казалось бы, соответствуют признакам индивидуального имущества собственников помещений, отметим первые запорно-регулировочные краны (первые отключающие устройства). Как указано в Решении ВС РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787, такие краны относятся к общему имуществу в силу технических требований, изложенных в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и в национальных стандартах и сводах правил, Перечень которых утвержден Распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р. Так, запорная арматура, установленная на внутренних водопроводных сетях, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивает плавное закрывание и открывание потока воды (п. п. 10.4, 10.5 СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N 169). Таким образом, первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций энергоснабжения и безопасности помещений МКД. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым оказывая влияние на обслуживание других помещений МКД. Данная техническая особенность предопределяет отнесение первых отключающих устройств к элементам общего имущества. Факт их нахождения в конкретной квартире не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения.

 

Отопительные приборы

 

Отопительные приборы (радиаторы) очень часто (без разделения их на внутриквартирные и общедомовые) полностью распознаются в качестве общего имущества. Однако содержание Определения ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547 и Решения ВС РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 свидетельствует о том, что этот путь ошибочен.

В п. 6 Правил содержания общего имущества действительно сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая:

- из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры;

- из коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии;

- из другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Рассматривая данные положения во взаимосвязи с пп. "д" п. 2 и п. 5 Правил, следует заключить, что к общему имуществу относятся только те радиаторы, которые обслуживают более одной квартиры, то есть находятся за пределами квартир - на лестничных клетках, в подвалах.

Но есть один нюанс, который не следует упускать из виду. Первоначально он был обозначен в Решении N ГКПИ09-725. Однозначно утверждать, что внутриквартирные радиаторы обслуживают только ее, можно в том случае, если данные отопительные приборы имеют отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления. Развивая данную мысль, Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 12.05.2011 N 33-7420/2011 отметил, что факт наличия отключающих устройств на радиаторах отопления по проекту здания является существенным обстоятельством для определения возможности отнесения радиатора к общему или единоличному имуществу. Московский областной суд солидарен со своими коллегами. Так, в Определении от 06.03.2012 по делу N 33-5690 он констатирует - раз на радиаторе отопления нет запорно-регулировочных кранов и отключающих устройств, данный отопительный прибор в силу действующего законодательства относится к общему имуществу дома, а ответственность за ненадлежащее обслуживание этого имущества лежит на управляющей организации.

 

Земельный участок

 

Земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в МКД в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД переходит земельный участок, на котором расположен МКД. Если такой участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, то право общей долевой собственности на такой участок возникает с 01.03.2005 (дата вступления в силу ЖК РФ). Если речь идет о земельном участке, сформированном после 01.03.2005 и выделенном впоследствии для целей жилищного строительства, - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Бесплатная передача участка в общую собственность в данном случае не требует издания уполномоченным органом нормативного акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09). Кроме того, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 конкретизировано, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, точнее, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД.

Выше говорилось, что один из признаков общего имущества состоит в отсутствии у него самостоятельной потребительской ценности, поскольку оно предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями в МКД. Тем не менее это обстоятельство не исключает некоего дополнительного направления использования тех или иных элементов общего имущества. Особенно актуальным данный нюанс является для земельных участков под МКД.

Естественно, прежде всего такие участки предназначены для подъезда, прохода к помещениям в доме, для размещения каких-либо объектов общего имущества. При этом на практике сособственники земли могут выделить часть участка, чтобы, например, передать ее в пользование третьим лицам. Кроме того, некоторые из сособственников могут использовать землю для своих нужд, не связанных напрямую с пользованием помещением в доме (например, собственник нежилого помещения, в котором размещен магазин, может разместить на придомовой территории рекламную конструкцию; если же на первом этаже дома функционирует предприятие общественного питания, на придомовой территории может быть организована летняя площадка кафе).

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют и пользуются общим имуществом в МКД. Одновременно в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Представляется, что специальная норма ЖК РФ, декларирующая право собственников владеть и пользоваться общим имуществом без каких бы то ни было оговорок, относится только к тем случаям, когда общее имущество используется по своему назначению - для обслуживания помещений в МКД. Если же речь идет о каком-либо ином направлении использования общего имущества, необходимо применять общую норму п. 1 ст. 247 ГК РФ. Значит, собственник нежилого помещения вправе использовать общее имущество в личных целях, к примеру, связанных с предпринимательской деятельностью, только на основании соглашения всех сособственников. Очевидно, такое соглашение должно быть оформлено решением общего собрания собственников помещений. Этим же решением может быть установлена обязанность собственника нежилого помещения содержать полученную в особое, специальное пользование часть земельного участка за свой счет, а также предусмотрено встречное предоставление с его стороны в пользу всех собственников помещений (например, путем оплаты каких-либо работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества разово или на регулярной основе) или ТСЖ (путем передачи товариществу какого-либо имущества, к примеру, газонокосилки, снегоуборочного оборудования). Все эти права и обязанности собственника нежилого помещения и остальных сособственников земельного участка можно обозначить как порядок использования общего имущества. В отсутствие утвержденного общим собранием указанного порядка подобное использование общего имущества одним из собственников является незаконным, поэтому заинтересованные участники долевой собственности вправе требовать от нарушителя прекращения действий.

Если нежилое помещение в МКД передается в аренду, в общем случае арендатор вправе пользоваться общим имуществом, в частности земельным участком в соответствии с его целевым назначением точно так же, как и собственник помещения - арендодатель. Если же решением общего собрания об установлении порядка использования общего имущества последний был наделен специальными правами в отношении части земельного участка, он вправе передать его арендатору и даже требовать за это дополнительную плату (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11). Логично, что эта плата должна покрывать расходы собственника на исполнение обязательств, взятых согласно порядку использования общего имущества.

 

Контейнеры мусорные

 

Сбор и вывоз твердых бытовых отходов, образующихся в результате деятельности жильцов МКД (приготовления пищи, упаковки товаров, уборки и текущего ремонта оборудования и помещений, в том числе предназначенных для обслуживания всего дома, и т.п.), является составной частью содержания общего имущества дома. К такому выводу правомерно пришел ВС РФ (см. Определение от 21.02.2008 N КАС07-764). Оборудование и иные объекты, используемые для сбора твердых бытовых отходов (мусоропроводы, контейнеры, бункеры-накопители, специально оборудованные площадки), предназначены для обслуживания и эксплуатации всего МКД. Это следует из п. п. 1.8, 3.7, 5.9 Правил эксплуатации жилфонда.

Мусорные контейнеры не обязательно входят в состав общего имущества, они могут принадлежать управляющей организации (пример - Постановление ФАС ВВО от 26.02.2010 по делу N А17-8095/2009). Если собственники не примут решение о покупке мусорных контейнеров, УК придется это сделать самостоятельно. На основании п. 3.7.1 указанных Правил именно организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать:

- установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов, а в неканализированных зданиях иметь, кроме того, сборники (выгребы) для жидких отходов;

- своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;

- организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов;

- свободный подъезд и освещение около площадок под установку контейнеров и мусоросборников;

- содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов (кроме контейнеров и бункеров, находящихся на балансе других организаций) без переполнения и загрязнения территории.

Если же домом управляет ТСЖ, надо полагать, приобретенные контейнеры становятся общим имуществом собственников помещений в МКД.

 

Контейнерные площадки

 

В силу требований СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 (п. 8.2.5), мусорные контейнеры должны быть установлены на специально оборудованной площадке с бетонным или асфальтовым покрытием, огражденной бордюром и зелеными насаждениями (кустарниками) по периметру и имеющей подъездной путь для автотранспорта. Об этом сказано и в п. 3.7.4 Правил эксплуатации жилфонда.

Размер контейнерных площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, главное, чтобы их количество не превышало пяти. Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно составлять от 20 до 100 м (не менее и не более). В п. 3.7.6 Правил эксплуатации жилфонда уточнено: мусоросборники необходимо размещать на расстоянии от окон до дверей жилых зданий не менее 20 м, но не более 100 м от входных подъездов.

В то же время в исключительных случаях в районах сложившейся застройки, где отсутствует возможность соблюдения требований об удаленности площадки от жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом, эти расстояния устанавливаются комиссионно (с участием районного архитектора, жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета, санитарного врача). Данная норма закреплена в абз. 3 п. 2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест", утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88. Так, в Москве места размещения и тип ограждения определяются архитектурно-планировочным управлением (АПУ) административного округа по заявкам районных жилищно-эксплуатационных организаций, согласованным с Центром Госсанэпиднадзора, Госпожнадзором, Объединением административно-технических инспекций г. Москвы (п. 3.4 Правил санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка в г. Москве, утвержденных Постановлением Правительства г. Москвы от 09.11.1999 N 1018).

Обратите внимание: в СанПиН 2.1.2.2645-10 аналогичных требований не установлено. Однако это не означает, что абз. 3 п. 2.2.3 не нужно руководствоваться. Как указал Верховный Суд РФ в Решении от 13.12.2011 N ГКПИ11-1881, СанПиН 42-128-4690-88 имеют более широкий предмет правового регулирования и применяются с 15.08.2010 в части, не противоречащей СанПиН 2.1.2.2645-10. Приведенная норма не вступает в противоречие с этим документом, а также не нарушает прав собственников помещений, поскольку размещение контейнеров на расстоянии менее 20 м само по себе не является фактором, оказывающим вредное воздействие на человека. А вот отсутствие правового регулирования в этом вопросе сделает невозможным установление контейнеров для сбора бытовых отходов и мусора, что повлечет нарушение прав граждан на благоприятную среду обитания.

Однако если контейнерная площадка будет размещена УК или ТСЖ без согласования в установленном порядке, собственники могут заявить о препятствии в осуществлении права собственности на помещение. (Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.) Именно такое исковое заявление дошло до судей ФАС ПО, в котором собственник нежилого помещения также потребовал обязать ТСЖ своими силами и за счет собственных средств убрать контейнеры для сбора твердых бытовых отходов и демонтировать несанкционированную площадку для их размещения. В материалах дела было представлено письмо администрации района, которым ТСЖ было рекомендовано с вопросом размещения контейнерной площадки обратиться в комитет по архитектуре и градостроительству и органы Роспотребнадзора. Доказательства обращения в данные органы и дачи разрешения на размещение контейнерной площадки на спорном месте представлены не были. В итоге заявленные требования были удовлетворены (Постановление от 02.06.2011 по делу N А57-12155/2010).

Еще один пример аналогичного дела - Постановление ФАС ДВО от 04.04.2012 N Ф03-1082/2012. Здесь собственник пока не смог добиться переноса ТСЖ площадки с установленными на ней контейнерами для сбора мусора на расстояние не менее 20 м от жилого дома. Дело передано на новое рассмотрение, поскольку суд не дал надлежащей оценки доводам ТСЖ и третьего лица относительно невозможности установки спорной площадки в положенном месте, а также доводам предпринимателя - собственника помещения относительно нарушения правил пожарной безопасности при размещении площадки для сбора мусора. Принимая такое решение, арбитры опирались на позицию высшего арбитра. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Установка контейнеров в неположенном месте без согласования может явиться также причиной привлечения к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП РФ. В соответствии с этой статьей назначается наказание за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий. Должностные лица могут быть оштрафованы на сумму от 500 до 1000 руб., юридические лица - от 10 000 до 20 000 руб. Изложенное подтверждает позиция ФАС СЗО, выраженная в Постановлении от 26.10.2010 по делу N А26-11578/2009: нарушение действующих санитарных правил относительно правил размещения контейнеров охватывается диспозицией ст. 6.3 КоАП РФ. Субъектами вменяемого правонарушения является ТСЖ или УК и их должные лица.

Теперь о включении контейнерной площадки в состав общего имущества. Контейнерная площадка как таковая не является отдельным объектом, поскольку это часть земельного участка, отведенная под размещение мусорных контейнеров. Например, это может быть земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета (то есть земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в доме). В такой ситуации контейнерная площадка является общим имуществом, но в составе земельного участка. В то же время в состав общего имущества, к примеру, может попасть ограждающая эту территорию конструкция.

 

Видеокамеры

 

Собственники помещений в МКД могут принять решение о приобретении и установке в местах общего пользования (например, в подъезде дома на стене первого этажа лестничной площадки) камеры видеонаблюдения и включить ее в состав общего имущества. (Этот же принцип работает и в отношении других аналогичных объектов.) Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Если же видеокамеру захочет установить один из собственников, ему лучше согласовать свое намерение с другими собственниками, в противном случае он вполне может столкнуться с тем, что его заставят демонтировать оборудование. Примером, когда самовольная установка видеокамер была пресечена по иску другого собственника, является Определение Нижегородского областного суда от 24.07.2012 по делу N 33-5373. Иск был предъявлен к лицу, установившему камеры видеонаблюдения в подъезде дома на стенах третьего, четвертого и пятого этажах лестничных площадок. Информацию с видеокамер ответчик просматривал в своей квартире.

В то же время существует еще одна точка зрения, изложенная в Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 05.06.2012 по делу N 33-10078-12. Согласие всех жильцов на установку камеры над дверью своей квартиры не требуется по аналогии с установкой видеоглазка, видеодомофона и дверного звонка на стене возле своей квартиры. Данные действия не являются действиями по использованию общедомового имущества, требующего согласия долевых собственников в смысле положений п. 4 ст. 36 ЖК РФ. Судьи подчеркнули: законом не запрещена установка камер в целях защиты своего имущества. Кроме того, по их мнению, действия ответчиков по установке камеры в месте общего пользования не являются посягательством на личную жизнь истицы, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ лестничные площадки находятся в общей долевой собственности собственников помещений МКД. Следует отметить: в материалах дела было представлено заключение специалиста, свидетельствующее о том, что камера используется в качестве муляжа без трансляции и записи видеоизображения. Угол обзора камеры, согласно представленной технической информации, составляет 540. Дверь квартиры истицы открывается в сторону двери квартиры ответчиков. Тем самым запись информации об обстановке в квартире истицы невозможна.

 

Домофонное оборудование

 

Напомним: в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В п. 7 Правил содержания общего имущества уточнено: к общему имуществу относится внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в частности, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов дома. Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД, а также безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (пп. "а", "б" п. 10 указанных Правил). Представленные выкладки позволяют сделать следующий вывод. Домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования МКД, входит в состав общего имущества. Если в качестве способа управления МКД выбрано управление УК, содержание, обслуживание и ремонт домофонного оборудования - обязанность управляющей организации (Постановление ФАС ЦО от 23.08.2010 по делу N А14-18537/2009/613/15). Причем это касается и ситуации, когда в договоре управления отсутствует упоминание о таком оборудовании, поскольку обеспечение его функционирования является одной из характеристик безопасности как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности их имущества (Постановления ФАС СЗО от 05.04.2011 по делу N А13-5472/2010, ФАС ПО от 31.07.2012 по делу N А57-7218/2011).

В то же время домофонное оборудование может и не войти в общее имущество, если компания, его установившая, оставит его за собой. Пример - Постановление ФАС ЗСО от 05.03.2011 по делу N А46-5989/2010. На основании представленных документов судьи установили, что общество, осуществившее в 2004 - 2005 гг. по согласованию с жителями МКД установку домофонных систем в подъездах этих домов, передало в собственность жителей установленную металлическую дверь с доводчиком, электронные ключи (один на каждую квартиру бесплатно) и пять ключей (бесплатно) для работников жилищно-коммунальной организации, обслуживающей подъезд, а также домофонные аппараты, установленные в квартирах (квартирные аппараты). Домофонные системы, состоящие из домофонной станции, электромагнитного замка и блока коммутации, переданы жителям домов в пользование. Данное обстоятельство явилось основанием для заключения обществом с жителями МКД индивидуальных договоров на обслуживание подъездных домофонов, в которых предусмотрен порядок обслуживания квартирного аппарата и домофонной системы, находящейся в пользовании жителей, а также размер и порядок внесения платы за пользование домофонной системой и за ее обслуживание. При таких обстоятельствах домофонные системы не являются общим имуществом жильцов указанных МКД. Управляющая организация, договоры управления с которой были заключены после установления домофонных систем, не имеет каких-либо вещных прав в отношении данного имущества, в том числе права по обслуживанию домофонных систем и необходимости оплаты этих услуг в ее адрес (до заключения с нею собственниками помещений дополнительных соглашений к договору управления).

 

Шлагбаумы и ограждения

 

Шлагбаумы и ограждения являются объектами благоустройства, поэтому вполне могут попасть в состав общего имущества (подтверждение - Постановление ФАС ПО от 23.05.2011 по делу N А55-16800/2010). Необходимо учитывать, что установка шлагбаумов на законных основаниях возможна только после формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. (Как показывает практика, действия по установке шлагбаумов чаще всего инициируются собственниками помещений в тех домах, где в качестве формы управления выбрано ТСЖ.) То же самое касается установления по периметру земельного участка ограждений, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд автотранспорта. Решение об установлении шлагбаума (ограждений) принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Такое решение (оформленное протоколом) должно быть принято большинством не менее 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД (пп. 2 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Действия по установке шлагбаумов (ограждений) следует согласовать с администрацией района. Возможно, придется также обратиться в органы ГИБДД и службу государственного пожарного надзора. Например, на территории городского округа Лыткарино для согласования установки шлагбаума нужно обратиться в администрацию г. Лыткарино, представив (см. Положение о порядке согласования установки шлагбаумов и получения разрешения на установку ограждений на территории городского округа Лыткарино, утвержденное Постановлением главы городского округа Лыткарино МО от 19.07.2011 N 362-п):

- письменное заявление в произвольной форме с указанием причин, по которым возникла необходимость установки шлагбаума;

- проект размещения шлагбаума, с указанием места размещения в масштабе 1:500, его типа, размеров, внешнего вида, фирмы-изготовителя, фотомонтажа с различных ракурсов;

- решение общего собрания собственников помещений в МКД с приложением документа, подтверждающего полномочия лица, обратившегося с заявлением;

- правоустанавливающие документы на земельный участок, а также объекты недвижимости, расположенные на этом участке;

- кадастровую выписку о земельном участке на дату не позднее чем за два месяца до обращения с заявлением об установке шлагбаума;

- технические условия подключения шлагбаума к электросетям, выданные уполномоченным органом (если в соответствии с типом шлагбаума и инструкцией изготовителя по установке и эксплуатации необходимо электропитание).

Администрация г. Лыткарино при рассмотрении вопроса о согласовании установки шлагбаума вправе направить запросы в компетентные органы и организации (орган по безопасности дорожного движения, территориальный орган Государственного пожарного надзора, УАиГ г. Лыткарино и др.) о возможности согласования установки шлагбаума. В письме о согласовании установки шлагбаума могут быть указаны дополнительные условия, обязательные для собственника шлагбаума (в соответствии с полученными заключениями компетентных органов и организаций).

Принимая решение об установлении шлагбаума (ограждения), собственники помещений в МКД должны учитывать интересы других лиц, если в отношении земельного участка, на котором расположен МКД, введен частный сервитут - право ограниченного пользования. Также в отношении земельного участка может быть установлен публичный сервитут, например, с целью обеспечения доступа для проведения работ по ремонту и обслуживанию инженерных коммуникаций.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления после проведения общественных слушаний для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены иным способом (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен исключительно в отношении земельных участков (в том числе участка, на котором расположен МКД), в то время как частный сервитут может затронуть не только земельные участки, но и здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

Обладателем частного сервитута может стать собственник господствующей недвижимой вещи (земельного участка, другой недвижимости), землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования) (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ). С учетом аналогии права (ст. 6 ГК РФ) соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607). А вот арендатор (субарендатор) нежилых помещений в МКД не вправе от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута (Постановление ФАС МО от 22.06.2009 N КГ-А40/5472-09, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 30.07.2009 N ВАС-9079/09).

Обратите внимание: не допускается запрет на установление сервитута в целях обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса (до 01.03.2005). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в МКД, а в случае наличия спора между этими лицами - судом (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).

После установки шлагбаумов (ограждений) на земельном участке, на котором расположен МКД, ТСЖ зачастую сталкиваются с требованиями заинтересованных лиц, например собственников нежилых помещений в этом доме, о сносе указанных объектов. Ведь именно ТСЖ, согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ, обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в этом доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В связи с этим вспомним: согласно ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения (негаторный иск). Такой же возможностью наделены и лица, не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ). Для удовлетворения негаторного иска должны быть соблюдены следующие условия:

- наличие у истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права истца;

- наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения.

При этом чинимые препятствия должны иметь реальный характер (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Если такие доказательства представлены не будут, тот факт, что в материалах дела отсутствует решение собственников помещений в МКД о введении ограничений на проезд на внутридомовую территорию и установке технических средств, выиграть дело не поможет (см., например, Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.09.2010 N А40-81536/09-53-573, оставленное без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 N 09АП-28067/2010). То же самое касается нарушения ТСЖ требований пожарной безопасности посредством установления шлагбаума и невозможности проезда специальной техники к жилому дому, привлечения председателя ТСЖ к административной ответственности. Данные факты не являются обстоятельствами, затрудняющими пользование зданием, принадлежащим истцу (Постановление ФАС ВСО от 16.06.2011 по делу N А19-13764/10). Хотя справедливости ради отметим, что дело не всегда поворачивается таким образом. Пример тому - Постановление ФАС ЗСО от 06.07.2012 по делу N А45-17561/2011, которым оставлено без изменения Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2011 по делу N А45-17561/2011 (в передаче этого Решения и Постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением от 11.10.2012 N ВАС-10759/12). Судьями был удовлетворен иск общества к ТСЖ об обязании демонтировать электронно-магнитное запирающее устройство на входной калитке забора, установленного между домами, запретить ответчику установку домофонов и иных блокирующих устройств на этих калитках. Принимая решение в пользу собственника нежилого помещения, арбитры учли, что протоколы, представленные ТСЖ в подтверждение правомерности установления ограждения, в силу допущенных нарушений при их оформлении и использования неточных формулировок не могут однозначно подтверждать принятие собственниками помещений решений о введении ограничений на вход на прилегающую к домам территорию. В связи с этим введенные ограничения на использование земельного участка не основаны на надлежаще выраженном волеизъявлении собственников помещений в жилых домах. Кроме того, ТСЖ не доказало, что предпринятые им меры по своему характеру обеспечивают разумный баланс интересов всех собственников помещений в доме и не создают обществу непреодолимых препятствий в использовании принадлежащего ему имущества для предпринимательских целей. Однако все-таки главным аргументом был тот факт, что в результате установления калиток был полностью перекрыт доступ сотрудникам и посетителям магазина на территорию, огражденную кирпичным и железным забором, где находится помещение истца. Представленное дело является исключением, как правило, ТСЖ выигрывают дела, поскольку у истцов не получается представить необходимые доказательства нарушения их прав.

Так, в деле, рассмотренном судьями ФАС УО (Постановление от 11.05.2011 N Ф09-2336/11-С6), предприниматель - собственник помещения в МКД, в котором размещен и функционирует массажный салон, не смогла представить доказательств нарушения ее прав в результате установления ТСЖ шлагбаума и забора вокруг жилого дома. ТСЖ дало пояснения: шлагбаум установлен в целях упорядочения движения автотранспорта на придомовой территории. Препятствий для прохода лиц, прибывающих к предпринимателю на автотранспорте, не чинилось. Истец не представила обоснования того, каким образом подъезд прибывших на автомобилях лиц до шлагбаума, а не непосредственно до массажного салона препятствует ей в пользовании имуществом. Довод о том, что неправомерные действия ответчика создают препятствия осуществлению хозяйственной деятельности и извлечению прибыли от использования салона, был отклонен, поскольку установленный законодательством порядок перевода жилого помещения в нежилое истцом не соблюден, в связи с чем у предпринимателя не возникло право собственности на указанное помещение как на нежилое, которое может быть использовано для извлечения прибыли.

Аналогичную ситуацию рассмотрели и судьи ФАС ЦО (см. Постановление от 14.06.2012 по делу N А54-2735/2011). По мнению истца, вследствие действий ТСЖ по установке шлагбаума ограничен въезд-выезд к МКД, в котором находятся принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения с расположенными в них магазинами. Судебные инстанции выяснили: решение об установке автоматического шлагбаума было принято на собрании ТСЖ единогласно. Позже общим собранием собственников помещений в доме, проведенным в заочной форме, принятое решение было одобрено. Данные решения не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. Факт установки шлагбаума не оспаривается.

Всем собственникам помещений, в том числе представителю истца, были переданы автоматические пульты для открытия шлагбаума. Шлагбаум не препятствует проходу к дому, а установлен с целью ограничения проезда транспортных средств. Расстояние от шлагбаума до помещений истца незначительно, поэтому никаких препятствий покупателям для прохода в магазин он не создает. Поставщики товара могут в сопровождении представителя истца подъехать к магазину для разгрузки товара. Однако истец желает, чтобы покупатели подъезжали непосредственно к помещению магазина и парковали свои автомобили во дворе жилого многоквартирного дома, то есть фактически использовали под стоянку автомобилей дворовую территорию, что недопустимо без принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в МКД. При таких обстоятельствах судьи пришли к выводу о недоказанности истцом факта чинения ему ответчиком препятствий в пользовании принадлежащими ему на праве собственности нежилыми помещениями для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Судьи Седьмого арбитражного апелляционного суда подчеркнули: доводы истца о создании ему препятствий в пользовании помещением сводятся к тому, что установленные шлагбаумы делают невозможным свободный подъезд автотранспорта работников и клиентов банка к офисному помещению. Данное обстоятельство не является препятствием в пользовании помещением по смыслу ст. 304 ГК РФ. Поскольку порядок использования земельного участка, прилегающего к жилому дому, установлен решением общего собрания собственников помещений, демонтаж шлагбаумов может привести к нарушению прав жильцов МКД (Постановление от 01.07.2010 N 07АП-4326/2010, оставленное без изменения Постановлением ФАС ЗСО от 04.10.2010 по делу N А45-2851/2010).

Не в пользу истца было вынесено и Постановление ФАС СЗО от 18.01.2012 по делу N А56-17260/2011. Предприниматель - собственник нежилых помещений в МКД предъявила иск к ТСЖ с требованием:

- демонтировать три шлагбаума и железные ворота, препятствующие въезду на придомовую территорию;

- ликвидировать нанесенную дорожную разметку на этой территории;

- не препятствовать доступу специалистов в подвальные помещения, расположенные под нежилым помещением предпринимателя, для обслуживания, ремонта и переоборудования принадлежащих истцу коммуникаций и оборудования.

Арбитры выяснили: к нежилым помещениям имеется открытый проход и проезд, на котором отсутствуют ворота или шлагбаумы. Установка шлагбаума к боковым проездам и нанесение разметки сделаны в результате проведения мероприятий по благоустройству территории по решению большинства собственников помещений в жилом доме. Поэтому введенные ТСЖ ограничения на въезд автомашин во двор жилого дома не лишают предпринимателя возможности использовать принадлежащие ей помещения. Доказательства того, что ответчик чинил препятствия истцу в пользовании принадлежащими последнему нежилыми помещениями какими-либо иными способами, а также в свободном доступе специалистов для обслуживания спорного имущества, в материалах дела отсутствуют.

Ситуация, когда ТСЖ проиграло, - Решение Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2010 по делу N А50-11602/2010, оставленное без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2011 N 17АП-13208/2010-ГК. Истец в доказательство обстоятельств нарушения его права собственности на земельный участок представил фотографии, схему расположения земельного участка с указанием места нахождения автостоянки, акты фиксации, из которых следует, что подъезд к зданию невозможен, поскольку имеется шлагбаум с надписью "Частная территория ТСЖ. Проезд запрещен".

 

3. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В ТСЖ

 

3.1. Сущность хозяйственной деятельности ТСЖ

 

Понятие хозяйственной деятельности законом не установлено. Чтобы правильно использовать его в работе, бухгалтеру ТСЖ (и не только ТСЖ) необходимо иметь четкое представление о том, что является целью создания данной организации и какими средствами эта цель достигается. Иначе ошибок в учете и налогообложении не избежать. Именно поэтому данный раздел начинается с гражданско-правовых основ деятельности товарищества.

 

3.1.1. Гражданско-правовые основы деятельности ТСЖ

 

Итак, ТСЖ является объединением собственников помещений в МКД, которое создается для (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ):

- управления общим имуществом;

- обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД;

- осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества;

- предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД;

- осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.

Все эти положения должны найти свое отражение в уставе ТСЖ. В свою очередь, согласно ст. 152 ЖК РФ для достижения основных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно следующими ее видами:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в МКД;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

Наиболее ясно обозначить границы экономических интересов ТСЖ можно, перечислив его законодательно установленные права. Так, в процессе обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в МКД товарищество вправе (п. 1 ст. 137 ЖК РФ):

- заключать договор управления МКД и иные обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества в доме договоры;

- определять смету доходов и расходов на год;

- устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД;

- выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги;

- пользоваться банковскими кредитами;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

- продавать, передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При осуществлении деятельности по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД товарищество наделено правами:

- надстройки, перестройки части общего имущества в МКД;

- получения в пользование либо получения или приобретения в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществления в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в МКД застройки прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

При осуществлении сдачи в аренду, внаем части общего имущества в МКД товарищество также имеет законодательно закрепленный круг прав и обязанностей.

Чтобы рассуждения об экономической сущности хозяйственной деятельности ТСЖ не были беспредметными, нужно помнить: ТСЖ является некоммерческой организацией, что, безусловно, влияет на порядок бухгалтерского учета и налогообложения совершаемых им операций. Правильная квалификация каждой операции чрезвычайно важна.

Так, большинство средств, поступающих в ТСЖ, являются целевыми поступлениями, которые могут быть выведены из-под налогообложения при условии ведения раздельного учета (ст. 251 НК РФ) и подлежат отражению в бухгалтерском учете на счете 86 "Целевое финансирование".

Однако в ряде случаев поступления ТСЖ должны квалифицироваться как доходы, подлежащие налогообложению и признаваемые выручкой или прочими доходами в бухгалтерском учете (на счетах 90 "Продажи" и 91 "Прочие доходы и расходы" соответственно). При этом четких критериев, позволяющих однозначно отличить целевые поступления от доходов, ни в бухгалтерском, ни в налоговом законодательстве нет. Решать эту проблему приходится с учетом требований гражданского и жилищного законодательства, поскольку учет и налогообложение нетипичных операций определяет их экономическая сущность. В бухгалтерском законодательстве это прямо указано, в налоговом - косвенно. Так, в силу содержания п. 6 ПБУ 1/2008 учетная политика любой организации должна обеспечивать отражение фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой). В налоговом законодательстве такой четкой нормы нет, но любопытно следующее: налоговые органы наделены правом изменять юридическую квалификацию сделки и доначислять налоги в ситуации, когда налогоплательщик умышленно занизил налогооблагаемую базу (пп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ). Такая недоимка взыскивается только по суду. Если на основании представленных доказательств суд придет к выводу о том, что налогоплательщик для целей налогообложения учел операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом, то он определит объем прав и обязанностей налогоплательщика, исходя из подлинного экономического содержания операции (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53). Таким образом, и для целей налогообложения экономическое содержание операции имеет решающее значение. Вместе с тем большинство налоговых рисков ТСЖ связано с тем, что не все целевые (с экономической точки зрения) поступления поименованы в ст. 251 НК РФ. Вернее, их описание можно понимать по-разному - более узко, что характерно для налоговиков, или более широко, что, несомненно, присуще налогоплательщикам. Такое положение вещей порождает конфликт интересов ТСЖ и налоговых органов, разрешать который чаще всего приходится в суде.

Так, в составе средств целевого финансирования и целевых поступлений в пп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 НК РФ поименованы:

1) средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД в соответствии с Законом N 185-ФЗ;

2) средства собственников помещений в МКД, выделяемые на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в доме;

3) поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности, в том числе:

- взносы учредителей (участников, членов), осуществляемые согласно закону;

- пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с ГК РФ;

- доходы в виде безвозмездно полученных работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров;

- отчисления членов ТСЖ на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества;

- средства, предоставляемые из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов на осуществление уставной деятельности.

Согласно официальной позиции Минфина России такие поступления ТСЖ, как обязательные платежи, взносы, плата собственников помещений (независимо от их членства в ТСЖ) за содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги, целевыми не являются (Письма от 26.06.2012 N 03-03-07/29, от 23.05.2012 N 03-03-07/25). Это утверждение весьма спорно, и как раз для того, чтобы его грамотно опровергнуть, необходимо знать экономическую природу каждой совершаемой ТСЖ операции. Здесь не обойтись без понимания смысла словосочетания "хозяйственная деятельность", которое часто употребляется в качестве синонима предпринимательской деятельности, что является ошибкой.

 

3.1.2. Хозяйственная деятельность ТСЖ - это совокупность

всех его операций

 

Хозяйственная деятельность - это все операции, действия, события и факты, которые имеют место в процессе функционирования любой организации. Именно так сущность хозяйственной деятельности трактуется в Руководстве по экспертизе заявок на изобретения (утв. Приказом Роспатента от 25.07.2011 N 87): это проявление хозяйственного (экономического, целесообразного) мотива в человеческой жизни, заключающегося в стремлении человека удовлетворять свои потребности в материальных благах. То есть хозяйственная деятельность есть совокупность действий, направленных в том числе на обеспечение возможной полноты удовлетворения потребностей, которым призваны служить материальные блага. О том, что любые проявления экономической, деловой, социальной активности граждан и юридических лиц можно считать хозяйственной деятельностью, свидетельствуют положения ст. 107 ГК РФ. Таким образом, понятие хозяйственной деятельности значительно шире понятия предпринимательской деятельности. Главным признаком последней является направленность на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Заметьте, во исполнение требований закона любые действия и операции, осуществляемые ТСЖ, должны быть направлены только на достижение целей, ради которых товарищество создано, а вовсе не на извлечение прибыли. С другой - дополнительный доход (не прибыль, а именно доход) является одним из законных источников финансирования ТСЖ.

Некоторая путаница, в результате которой происходит подмена понятий, возникает из-за используемых в ст. 152 ЖК РФ и в некоторых других нормах жилищного законодательства формулировок. Начнем с того, что в ЖК РФ применительно к ТСЖ вообще не употребляется выражение "предпринимательская деятельность". Возможно, это не случайно - иное было бы некорректно в свете грядущих изменений гражданского законодательства. Так, согласно действующей редакции ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации действительно могут осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Как известно, законодатель ведет серьезную работу по совершенствованию Гражданского кодекса. Так, проект федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (прошел первое чтение в Госдуме 27.04.2012 и на момент подготовки книги в печать существенно переработан к рассмотрению во втором чтению) всерьез меняет устоявшиеся представления о коммерческих и некоммерческих организациях. Согласно данному проекту ст. 50 ГК РФ в новой редакции будет предусмотрено, что юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации) (это положения п. 1). Принципиальной является добавка "не распределяющие полученную прибыль". Далее, в п. 3 ст. 50, перечисляются организационно-правовые формы некоммерческих организаций, среди которых названы:

- потребительские кооперативы, в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы и т.д.;

- товарищества собственников недвижимости, в том числе товарищества собственников жилья.

Кстати, в тексте законопроекта, принятого в первом чтении, ТСЖ позиционировалось как разновидность потребительского кооператива (сейчас в некоторых судебных решениях прослеживается такой же подход). Законопроект, подготовленный ко второму чтению, выделяет ТСЖ в самостоятельную организационно-правовую форму некоммерческой организации.

Ну и наконец, в п. 4 модифицированной ст. 50 ГК РФ будет закреплено, что для материального обеспечения основной деятельности некоммерческие организации могут осуществлять иную, приносящую им доход деятельность, виды которой определены в их уставах и соответствуют целям их создания и их основной деятельности.

Иными словами, ТСЖ осуществляет основную (на профессиональном сленге - уставную) и иную (согласно проекту федерального закона N 47538-6 - деятельность, приносящую доход) деятельность, причем последняя имеет подчиненный характер по отношению к первой. Теперь немного подробнее о видах хозяйственной деятельности ТСЖ.

 

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого

имущества в МКД

 

В составе хозяйственной деятельности ТСЖ в качестве первого ее вида п. 2 ст. 152 ЖК РФ называет обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в МКД. Нужно отметить, что обслуживание недвижимости одинаково подходит под описание как основной деятельности ТСЖ в укрупненном виде (управление общим имуществом МКД одновременно является и целью создания ТСЖ (п. 1 ст. 135 ЖК РФ), и основной его обязанностью (п. 2 ст. 138 ЖК РФ)), так и иной (дополнительной) деятельности, например обслуживания общего имущества соседних домов.

Следовательно, первый вид "хозяйственной деятельности" фактически объединяет основную (уставную) деятельность ТСЖ и деятельность, приносящую доход (при наличии таковой). При этом основная деятельность финансируется за счет обязательных платежей и взносов (целевых поступлений в контексте гл. 25 НК РФ) членов ТСЖ и платы собственников, которые вносятся в связи с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Дополнительная деятельность финансируется заказчиком тех работ и услуг, которые ТСЖ "отпускает" на сторону, в результате чего товарищество получает дополнительные доходы (п. 3 ст. 152 ЖК РФ).

 

Строительство дополнительных помещений и объектов

общего имущества в МКД

 

Данная деятельность не характерна для большинства товариществ, сконцентрировавших свое внимание исключительно на управлении уже возведенными объектами общего имущества, но это не значит, что таковая отсутствует в принципе. Необходимость строить в основном возникает в случае, когда имеющихся мощностей недостаточно для обеспечения дома теми или иными коммунальными ресурсами (услугами) соответствующего качества, например горячей водой или теплоэнергией. В этом случае ТСЖ может не только построить котельную, газопровод, теплосети и т.д., но и начать непосредственное производство коммунальной услуги. Здесь важно понимать, что любое изменение в составе общего имущества происходит только по решению собственников и не влечет изменения имущественного положения самого ТСЖ. Если предпосылкой для строительства является неудовлетворенность собственников помещений текущим положением дел, качеством предоставляемых коммунальных услуг или их отсутствием, то возведение дополнительных помещений и объектов следует квалифицировать как основную, а не дополнительную деятельность товарищества, со всеми вытекающими последствиями в части финансирования такого строительства - за счет обязательных платежей, взносов и соответствующей платы собственников.

Примером того, что органы управления ТСЖ (собственники помещений (домовладений) и правление товарищества) и финансисты часто не вдаются в подробности предназначения объединений собственников, специфику их деятельности и квалификацию денежных потоков, является содержание Письма Минфина России от 05.05.2012 N 03-02-07/1-112. Приведем выдержки из вопроса, ответом на который стало Письмо.

ТСЖ объединяет собственников индивидуальных жилых домов. Уставной деятельностью ТСЖ предусмотрены обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества, а также строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества.

В целях обеспечения жизнедеятельности жилых домов ТСЖ осуществило строительство газопровода подрядным способом и его дальнейшую реализацию специализированной организации, осуществляющей техническое обслуживание газового оборудования по цене ниже себестоимости. Источником финансирования строительства являлись заемные средства членов ТСЖ.

Сделка по продаже газопровода имеет разовый характер, в дальнейшей хозяйственной деятельности ТСЖ не предполагает осуществления аналогичных операций.

Имеет ли право ТСЖ учесть полученный убыток по данной сделке при исчислении налога на прибыль?

По существу заданного вопроса ответ финансистов был таким.

В соответствии со ст. 268 Кодекса при реализации товаров и (или) имущественных прав в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном указанной статьей.

Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации в целях налогообложения прибыли признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В случае если в отчетном (налоговом) периоде налогоплательщиком получен убыток - отрицательная разница между доходами, определяемыми в соответствии с гл. 25 Кодекса, и расходами, учитываемыми в целях налогообложения в порядке, предусмотренном гл. 25 Кодекса, в данном отчетном (налоговом) периоде налоговая база признается равной нулю (п. 8 ст. 274 Кодекса).

Убытки, полученные налогоплательщиком в отчетном (налоговом) периоде, принимаются в целях налогообложения прибыли в порядке и на условиях, установленных ст. 283 Кодекса.

Рассмотрим описанную ситуацию в деталях и обозначим, какие последствия могут возникнуть в результате такой квалификации действий ТСЖ в части строительства газопровода, финансирования данных работ и последующей реализации вновь созданного имущества, как представлено в Письме Минфина.

Казалось бы, с позиции налогообложения для ТСЖ вопрос разрешился положительно. Однако заметим, что по совершенной сделке получен убыток. За счет каких источников он будет погашен и будет ли погашен вообще? Как бы там ни было, убытки ТСЖ всегда финансируют его члены либо путем уплаты специальных взносов, либо путем поиска дополнительных доходов и последующего их отнесения на погашение убытков. Наращивание убытков для ТСЖ чревато банкротством. Теперь представим, что газопровод реализован с прибылью. Следуя логике, представленной в Письме, в этом случае у ТСЖ возникает обязательство исчислить и уплатить налог на прибыль - напомним, 20% полученного "экономического эффекта". Более того, независимо от финансового результата сделки нельзя забывать о таком налоге, как НДС. Ведь Пленум ВАС РФ в Постановлении от 05.10.2007 N 57 "освободил" ТСЖ от исчисления НДС как лицо, у которого отсутствуют самостоятельные экономические интересы, отличные от интересов его членов. В описанной ситуации, создавая газопровод на средства, взятые взаймы у своих членов, и впоследствии реализуя его, товарищество формально действует в собственных интересах, которых, кстати, у него не может быть по определению.

И это только налоговые нестыковки, а есть еще и гражданско-правовые.

Очевидно, что в данном конкретном случае строительство газопровода продиктовано потребностью членов ТСЖ в обеспечении жизнедеятельности жилых домов, следовательно, такие операции соответствуют признаку основной деятельности, а не дополнительной, и должны финансироваться за счет обязательных платежей и взносов собственников, а не за счет средств, взятых у них взаймы. В свою очередь, построенный объект (газопровод) соответствует признакам общего имущества, следовательно, он должен поступить в общую собственность владельцев жилых домов. В ст. 218 ГК РФ прямо указано, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В данном случае именно собственники (хоть и при участии ТСЖ) построили для себя газопровод. Именно они и только они вправе распоряжаться данным имуществом, отчуждать его и диктовать условия такого отчуждения (в том числе в части условия о цене). Сделка, совершенная в обход решения собственников, оспорима. И самое главное, по общему правилу именно собственники помещений (в данном случае - жилых домов) являются законными получателями доходов от использования общего имущества или реализации отдельных его объектов. Товарищество всего лишь наделено соответствующими полномочиями по сопровождению сделки как представитель собственника имущества.

 

Сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД

 

Операции по предоставлению в аренду (иное законное пользование третьих лиц) общего имущества собственников помещений в МКД также весьма интересны по своей правовой природе. Их однозначно нельзя причислить к основной деятельности ТСЖ, но и иной, приносящей ТСЖ доход деятельностью они являются не всегда.

Дело в том, что собственники общего имущества в МКД - это собственники помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ), а согласно ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит исключительно его собственнику. Товарищество может выступать в качестве арендодателя общего имущества в том случае, если сами собственники уполномочат его на данные действия (ст. 608 ГК РФ). При этом нужно учитывать, что собственники вправе передать полномочия по заключению договоров об использовании общего имущества третьими лицами не только ТСЖ, но и иным представителям (пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если представлять интересы собственников будет, например, один из жителей дома или иное юридическое лицо, то поступления в виде арендной платы и другие операции, связанные с исполнением договора аренды, вообще не станут частью хозяйственной деятельности ТСЖ.

Но даже когда ТСЖ само выступает в качестве арендодателя общего имущества, это еще не значит, что поступления в виде арендной платы автоматически становятся его доходами. Так, согласно ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. То есть арендная плата в данном случае является доходом собственников помещений в МКД. Конечно, эти обстоятельства порождают серьезный вопрос: кто должен исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ? Товарищества следует успокоить: они лишь участвуют в расчетах между арендаторами и собственниками и не имеют обязанности по удержанию НДФЛ, так как не являются источниками выплаты доходов, а значит, и налоговыми агентами. Эта миссия возлагается на арендатора (Письмо ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@)... но исполнить ее он вряд ли сможет. В отсутствии персонифицированной информации о каждом получателе дохода (собственнике помещения в МКД) и сумме дохода, которая приходится на каждого, правильно исчислить НДФЛ не получится.

Но сути дела это все равно не меняет. Как подчеркивалось в Определении ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10, то обстоятельство, что арендатор имущества перечисляет арендную плату на расчетный счет товарищества, нельзя считать свидетельством того, что получателем дохода является именно ТСЖ, а собственники отказались от него в пользу товарищества.

В ситуации, когда собственники приняли решение о распределении суммы арендной платы, поступающей на счет ТСЖ, между всеми собственниками (пропорционально их долям) путем зачета ее в уменьшение задолженности по внесению ежемесячных платежей (платы) за содержание и ремонт общего имущества либо путем выплаты наличными деньгами (в безналичном порядке), тем самым они определили "судьбу" собственных доходов. Обратите внимание: говорить о том, что в описанной ситуации доходы получило именно ТСЖ, а потом распределило их между собственниками (членами), нельзя.

Заключение договора аренды может расцениваться в качестве деятельности ТСЖ, приносящей доход, если собственники на общем собрании не просто поручили ТСЖ разово заключить конкретный договор, а делегировали ему полномочия по эффективному использованию общего имущества, санкционировали активные действия по поиску арендаторов, разрешили не только собирать арендную плату, но и распоряжаться ею (конечно, в интересах участников долевой собственности, по-другому действовать ТСЖ не имеет права). При таком развитии событий собственники констатируют, что полученные доходы от сдачи части общего имущества в аренду не выплачиваются им (ни в денежной, ни в натуральной форме, ни путем уменьшения ежемесячных платежей или взносов), а расходование данных средств ТСЖ определяет самостоятельно, исходя из текущей необходимости и в соответствии с установленными жилищным законодательством правилами. В этом случае арендная плата квалифицируется как доход товарищества со всеми вытекающими налоговыми последствиями (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.09.2011 N 33-14655).

 

3.1.3. Бухгалтерский учет операций ТСЖ

 

Хозяйственная деятельность ТСЖ, если говорить условно, состоит из двух типов операций:

- операции, осуществляемые в рамках основной деятельности;

- операции, осуществляемые в рамках иной (приносящей доход) деятельности.

В Инструкции по применению Плана счетов уточняется, что она устанавливает единый подход к отражению фактов хозяйственной деятельности на счетах бухгалтерского учета и раскрывает экономическое содержание фактов хозяйственной деятельности, обобщаемых на синтетических счетах, и порядок отражения наиболее распространенных фактов.

Что касается операций первого типа, они отражаются с использованием счета 86 "Целевое финансирование". Он предназначен для обобщения информации о движении целевых средств и отражения операций, связанных с направлением средств целевого финансирования на содержание некоммерческих организаций. Получение целевого финансирования и его использование - тоже факт хозяйственной жизни и составляющая хозяйственной деятельности организации. Причем к целевым средствам относятся не только членские (обязательные и добровольные) взносы, но и другие, не запрещенные законодательством поступления (на содержание ТСЖ). Это следует в том числе из разъяснений, приведенных в Информации об особенностях формирования бухгалтерской отчетности НКО (ПЗ-1/2011).

Операции второго типа образуют доходы и расходы ТСЖ (на счетах 90 "Продажи" и 91 "Прочие доходы и расходы"). Их разница формирует финансовый результат от ведения иной (отличной от основной) деятельности ТСЖ (на счете 99 "Прибыли и убытки"). Со счета 99 он относится на счет 86, минуя счет 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)", что опять же вполне логично, если принять во внимание грядущие поправки к ГК РФ.

В результате из анализа норм гражданского, жилищного и бухгалтерского законодательства можно сделать следующие практические выводы.

К числу целевых поступлений, которые нужно учитывать на счете 86, логично относить:

- вступительные и иные взносы членов ТСЖ;

- поступления от всех собственников на содержание и ремонт (текущий и капитальный) общего имущества в МКД;

- субсидии (например, на возмещение организационных расходов по созданию ТСЖ);

- оплату коммунальных услуг от всех собственников помещений.

В числе операций, составляющих деятельность ТСЖ, приносящую доход, и подлежащих отражению с использованием счетов 90 и 91 (предполагающих признание доходов и расходов по нормам ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99), можно назвать:

- обслуживание и ремонт частного имущества собственников помещений в МКД;

- клининговые услуги (услуги по уборке помещений, чистке ковров и мебели и т.д.);

- консультационные и информационные услуги (к примеру, по согласованию перепланировки квартир) и т.д.

Приведем типовую корреспонденцию счетов для ТСЖ.

 

 

                  Содержание операции                 

  Дебет

 Кредит

                        Основная деятельность ТСЖ                       

      Учет обязательных платежей и платы собственников за содержание    
                        и ремонт общего имущества                       

Начислены обязательные платежи членов ТСЖ и плата     
собственников, не являющихся членами ТСЖ, за содержание
и ремонт общего имущества                             


   76  


   86  

Уплачены обязательные платежи и плата собственников   

   51  

   76  

Направлены обязательные платежи и плата собственников 
на уставные цели, например:                           

 

 

- приобретены материалы                               

 10 (20)

   60  

- начислена заработная плата с отчислениями           

 20 (26)

 70, 69

Произведены расчеты с поставщиками, по заработной     
плате, страховым взносам                              

 60, 70,
   69  

   51  

Использованы целевые поступления в виде обязательных  
платежей и платы собственников на содержание и ремонт 

   86  

 20 (26)

 Учет обязательных платежей и платы собственников за коммунальные услуги

Начислены обязательные платежи членов ТСЖ и плата     
собственников, не являющихся членами ТСЖ,             
за коммунальные услуги                                


   76  


   86  

Уплачены обязательные платежи и плата собственников   

   51  

   76  

Приобретены коммунальные ресурсы у РСО                

   20  

   60  

Произведены расчеты с РСО                             

   60  

   51  

Использованы целевые поступления в виде обязательных  
платежей и платы собственников на закупку коммунальных
ресурсов                                              


   86  


   20  

         Учет операций по строительству объектов общего имущества       

Начислены взносы (обязательные платежи, плата)        
на финансирование строительства                       

   76  

   86  

Уплачены взносы (обязательные платежи, плата)         

   51  

   76  

Построен объект общего имущества силами подрядчиков   

   08  

   60  

Оплачена стоимость подрядных работ                    

   60  

   51  

Построенный объект                                    

 

 

                          Иная деятельность ТСЖ                         

     Учет операций по сдаче в аренду общего имущества, не образующих    
                                дохода ТСЖ                               

Поступила на расчетный счет сумма арендной платы      

   51  

   76  

Зачтена часть обязательных платежей (платы            
собственников) доходами собственников от сдачи в аренду
общего имущества                                      


   76  


   76  

                   Учет операций, образующих доход ТСЖ                  

Поступила на расчетный счет плата за работы, услуги   
(арендная плата)                                      

   51  

   62  

Признаны доходы от выполнения работ, оказания услуг   
(сдачи общего имущества в аренду)                     

   62  

   90  

Признаны расходы по деятельности, приносящей доход    

   90  

 20, 26

Определен финансовый результат от сдачи общего        
имущества в аренду                                    

   90  

   99  

Начислен налог с доходов                               

   99  

   68  

Сформирован дополнительный источник финансирования    
основной деятельности ТСЖ                             

   99  

   86  

 

 

3.2. Компетенция общих собраний членов ТСЖ

и собственников помещений

 

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в данном доме. Именно на общем собрании всех собственников принимаются ключевые решения, в том числе избирается способ управления МКД. В свою очередь, управление ТСЖ - это один из трех возможных способов управления (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), поэтому вопрос создания товарищества обсуждается именно на общем собрании собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Перечислим, что именно входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД.

 

 

     Компетенция общего собрания    
    собственников помещений в МКД   

   Легитимность принятых решений  

    Перечень вопросов  

 Норма ЖК РФ

 Необходимое количество
         голосов       

   Норма 
ЖК РФ 

Сроки и порядок        
проведения годового    
общего собрания        
собственников помещений
в МКД, а также порядок 
уведомления о принятых 
им решениях            

Пункт 1
ст. 45     

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Реконструкция МКД      
(в том числе его       
расширение или         
надстройка)             

Подпункт 1
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Капитальный ремонт     
общего имущества в МКД 

Подпункт 1
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Оплата расходов        
на капитальный ремонт  
МКД                    

Пункт 2
ст. 158    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Текущий ремонт общего  
имущества в МКД        

Подпункт 4.1
п. 2 ст. 44

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Строительство          
хозяйственных построек 
и других зданий,       
строений, сооружений   

Подпункт 1
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Пределы использования  
земельного участка,    
на котором расположен  
МКД                    

Подпункт 2
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Пользование общим      
имуществом собственников
помещений в МКД иными  
лицами                 

Подпункт 3
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Определение лиц, которые
от имени собственников 
помещений в МКД        
уполномочены           
на заключение договоров
об использовании       
общего имущества       

Подпункт 3.1
п. 2 ст. 44

Не менее 2/3 голосов   
от общего числа голосов
собственников помещений
в МКД                  

Пункт 1
ст. 46   

Выбор способа управления
МКД (его изменение)    

Подпункт 4
п. 2 ст. 44,
п. 3 ст. 161

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Создание ТСЖ           

Пункт 1
ст. 136    

Более 50% от общего    
числа голосов           
собственников помещений
в МКД (таким же должно 
быть число членов      
в созданном ТСЖ - п. 3
ст. 135 ЖК РФ)         

Пункт 1
ст. 136  

Принятие устава ТСЖ    

Пункт 2
ст. 135    

Большинство от общего  
числа голосов          
собственников помещений
в каждом МКД           

Пункт 2
ст. 135  

Создание ТСЖ           
в нескольких МКД,      
утверждение его устава,
избрание правления     
товарищества, наделение
гражданина полномочием 
заявителя для обращения
в органы, осуществляющие
государственную        
регистрацию юридических
лиц, избрание          
председателя правления 
товарищества           

Подпункт 1
п. 2 ст. 136

Большинство не менее   
2/3 голосов от общего  
числа голосов          
собственников помещений
в каждом МКД (собрания 
проводятся в каждом    
доме)                  

Подпункт 1
п. 2     
ст. 136  

Согласие               
на реорганизацию ТСЖ,  
созданного в двух      
и более МКД, в форме   
разделения             

Пункт 3
ст. 140    

Большинство от общего  
числа голосов          
собственников помещений
в каждом МКД           

Пункт 3
ст. 140  

Реорганизация ТСЖ,     
созданного в двух      
и более МКД, в форме   
выделения              

Пункт 3
ст. 140    

Большинство от общего  
числа голосов          
собственников помещений
в МКД, в котором будет 
создано ТСЖ в процессе 
выделения              

Пункт 3
ст. 140  

Преобразование ТСЖ в ЖК
или ЖСК                

Пункт 2
ст. 140    

Большинство от общего  
числа голосов           
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Ликвидация ТСЖ в случае,
когда члены ТСЖ уже    
не обладают необходимым
(см. п. 3 ст. 135 ЖК РФ)
количеством голосов    

Пункт 2
ст. 141    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Выбор управляющей      
организации            

Пункт 1
ст. 162    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Условия договора       
управления МКД         

Пункт 1
ст. 162    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Отказ от исполнения    
договора управления МКД

Пункты 8.1
и 8.2
ст. 162    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Избрание (порядок      
и сроки переизбрания)  
совета МКД, определение
количества его членов  
и выбор председателя    
(для МКД, в котором    
не созданы ТСЖ, ЖК     
и т.д. и управление    
которым осуществляет УК)

Пункты 1, 4,
6, 10
ст. 161.1  

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт  1
ст. 46   

Утверждение отчета     
совета МКД о проделанной
работе                 

Подпункт 6
п. 5       
ст. 161.1  

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Внесение платы за все  
или некоторые          
коммунальные услуги    
(за исключением         
коммунальных услуг,    
потребляемых           
при использовании общего
имущества в МКД)       
ресурсоснабжающим      
организациям (для МКД, 
управление которым     
осуществляет УК)       

Пункты 7 и 
7.1 ст. 155

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Размер платы           
за содержание и ремонт 
жилого помещения       
(для МКД, в котором    
не созданы ТСЖ, ЖК     
и т.д. и управление    
которым осуществляет УК)

Пункт 7
ст. 156    

Большинство от общего  
числа голосов          
принимающих участие    
в собрании собственников
помещений в МКД        

Пункт 1
ст. 46   

Другие вопросы         

Подпункт 5
п. 2 ст. 44

-                       

-        

 

 

Вообще собственники помещений в МКД обязаны проводить общее собрание хотя бы один раз в год. Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Правом голосования на общем собрании собственников помещений в МКД обладают только собственники помещений в данном доме (их представители). Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ст. 48 ЖК РФ). Названные положения ст. ст. 45 и 48 распространяются на порядок проведения как общего собрания собственников помещений в МКД, так и общего собрания членов ТСЖ (п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов членов товарищества. Согласно ст. 144 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ являются органами управления товарищества. Однако именно общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ).

Нельзя не отметить, что оргструктура ТСЖ в будущем может приобрести более четкие описания. Так, согласно проекту федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подготовленному ко второму чтению, в ГК РФ планируется ввести § 4 "Некоммерческие корпоративные организации". ТСЖ названо одним из видов таких организаций, описанию которых посвящено несколько новых статей. Предположительно ст. 117.10 ГК РФ обозначит организационную структуру товариществ следующим образом: высший орган управления - общее собрание членов; единоличный орган управления - председатель; постоянно действующий коллегиальный орган - правление.

Сегодня круг вопросов, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, обозначен в п. 2 ст. 145 ЖК РФ. В основном они так или иначе связаны с жизнедеятельностью самого товарищества.

 

 

  Компетенция общего собрания членов
                 ТСЖ                

   Легитимность принятых решений  

    Перечень вопросов  

 Норма ЖК РФ

 Необходимое количество
         голосов       

   Норма 
ЖК РФ 

Изменение устава ТСЖ   
или его утверждение    
в новой редакции       

Подпункт 1
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Принятие решений       
о реорганизации        
и ликвидации ТСЖ,       
назначение             
ликвидационной комиссии,
утверждение            
промежуточного         
и окончательного       
ликвидационных балансов

Подпункт 2
п. 2 ст. 145

Не менее чем 2/3       
от общего числа голосов
членов ТСЖ             

Пункт 4
ст. 146  

Реорганизация ТСЖ,     
созданного в двух      
и более МКД, в форме   
разделения             

Пункт 3
ст. 140    

Большинство от числа   
голосов членов ТСЖ,    
присутствующих на их   
общем собрании,        
при условии согласия   
на такое разделение    
общего собрания        
собственников помещений
в каждом МКД           

Пункт 3
ст. 140  

Избрание (переизбрание)
членов правления       
ТСЖ и его председателя,
членов ревизионной     
комиссии (ревизора)    
товарищества           

Подпункт 3
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Установление размера   
обязательных платежей  
и взносов членов       
товарищества            

Подпункт 4
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Утверждение порядка    
образования резервного 
фонда ТСЖ, иных        
специальных фондов     
товарищества (в том    
числе фондов           
на проведение текущего 
и капитального ремонта 
общего имущества в МКД)
и их использования,    
а также утверждение    
отчетов об использовании
таких фондов           

Подпункт 5
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Принятие решения       
о получении заемных    
средств, в том числе   
банковских кредитов    

Подпункт 6
п. 2 ст. 145

Не менее чем 2/3 голосов
от общего числа голосов
членов ТСЖ             

Пункт 4
ст. 146  

Определение направлений
использования дохода   
от хозяйственной       
деятельности ТСЖ       

Подпункт 7
п. 2 ст. 145

Не менее чем 2/3 голосов
от общего числа голосов
членов ТСЖ             

Пункт 4
ст. 146  

Утверждение годового   
плана содержания       
и ремонта общего       
имущества в МКД, отчета
о его выполнении       

Подпункт 8
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Утверждение смет доходов
и расходов ТСЖ на год, 
отчетов об исполнении  
таких смет, аудиторских
заключений (в случае   
проведения аудиторских 
проверок)              

Подпункт 8.1
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Утверждение годового   
отчета о деятельности  
правления ТСЖ          

Подпункт 8.2
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Утверждение заключения 
ревизионной комиссии   
(ревизора) ТСЖ         

Подпункт 8.3
п. 2 ст. 145

Большинство от общего  
числа голосов          
присутствующих на общем
собрании членов ТСЖ    

Пункт 4
ст. 146  

Рассмотрение жалоб     
на действия правления  
ТСЖ, его председателя&nbs